Как на практике работает ВНЖ через недвижимость: кому нужен порог 150 000 евро, что покупать, сколько это стоит, как продлевается и в чём ловушка налогового резидентства. С пояснением для покупателей из Польши.
Тот, кто ищет ВНЖ в Черногории, обычно хочет простого ответа: купил квартиру, получил разрешение. В 2026 году всё уже и условнее. В этом разборе мы пройдём путь через недвижимость шаг за шагом: что требуется, сколько это стоит и где можно ошибиться. Он дополняет нашу статью о том, почему в Черногории нет золотой визы и программы гражданства, а здесь мы говорим о практике.
Кому вообще нужен этот путь
Граждан ЕС, Исландии, Норвегии, Лихтенштейна и Швейцарии Черногория ставит в более выгодное положение, чем остальных. Порог в 150 000 евро, о котором речь ниже, относится к гражданам третьих стран и не касается граждан ЕС и членов их семей. Если у вас польский паспорт, вы въезжаете без визы и находитесь до 90 дней в течение шести месяцев, а для более долгого срока подаёте на временное пребывание до истечения этих 90 дней. Точный перечень документов для граждан ЕС мы не смогли подтвердить официальным источником, поэтому актуальный список уточните в полиции Черногории или у местного юриста.
Для граждан других стран недвижимость остаётся одним из признанных оснований для временного ВНЖ, и именно этот путь спрашивают чаще всего.
Что говорят правила 2026 года
Поправки к закону об иностранцах вступили в силу 17 января 2026 года. Для разрешения на основании недвижимости главные условия такие:
- налоговая стоимость объекта не менее 150 000 евро по решению налоговой службы о налоге на передачу, а это не то же самое, что цена сделки
- заявителю должно принадлежать не менее 50% объекта
- нужно подтвердить право собственности, фактическое использование жилья и уплату налогов на имущество
- разрешение временное: на один год, продлевается при соблюдении условий
- само по себе оно не даёт права работать или вести бизнес
- разрешения, выданные на основании недвижимости до 17 января 2026 года, можно продлевать без нового теста на стоимость
В конце 2025 года правительство сначала называло порог 200 000 евро, затем принят 150 000. Вторичные акты должны были появиться в течение года после вступления закона в силу, так что детали процедуры ещё могут измениться.
Шаг 1. Выбирайте объект с учётом порога
Учитывается оценка налоговой службы, которую делают при расчёте налога на передачу. Квартира, купленная за 155 000 евро, может быть оценена ниже. Перед подписанием спросите у продавца или агента, как налоговая оценивала сопоставимые объекты, и берите запас над 150 000, а не покупайте впритык. Покупка вдвоём возможна, но лично вам нужна доля не менее половины, так что деление квартиры за 150 000 евро пополам не подходит каждому из вас отдельно.
Шаг 2. Проверьте право собственности, разрешения и статус
В Черногории много построек без разрешений. До оплаты проверьте, что объект зарегистрирован в кадастре, у дома есть разрешение на эксплуатацию, нет ипотеки и споров. Подробнее — в нашем чек-листе по вторичному жилью и в гайде по лучшим районам. Объект, который нельзя чисто зарегистрировать, не станет основанием для разрешения.
Шаг 3. Покупка и расходы
Заложите расходы сверх цены. Ориентиры из открытых источников, которые стоит подтвердить у юриста:
- налог на передачу от 3% оценочной стоимости, платит покупатель; источники описывают прогрессивную шкалу выше 150 000 евро, поэтому ставку для вашей цены уточните
- нотариус — от нескольких сотен до примерно тысячи евро
- юрист около 1% и комиссия агента 3–5%, если он участвует
Эти диапазоны взяты из обзоров агентств и юристов, а не из официальных тарифов.
Шаг 4. Подача и продление
Вы подаёте на временное ВНЖ с подтверждением права собственности, налоговой оценкой, документами об уплате налогов на имущество, подтверждением жилья и другими бумагами, которые запросит полиция. Разрешение выдаётся на год. При каждом продлении нужно показать, что условия по-прежнему выполняются, включая фактическое использование и уплаченные налоги, поэтому ведите документы с первого года.
Ловушка налогового резидентства
ВНЖ и налоговое резидентство — разные вещи. По черногорским правилам человек считается налоговым резидентом, если проводит в стране 183 дня и более в календарном году или если центр его жизненных интересов находится там. Резиденты облагаются налогом с мирового дохода, нерезиденты только с доходов из черногорских источников. Само разрешение налоговым резидентом вас не делает, а вот проживание большую часть года — может. Если вы живёте и работаете ещё и в Польше, до того как строить жизнь вокруг разрешения, обсудите со налоговым консультантом, как две системы сочетаются.
Чего разрешение не даёт
- права работать или вести бизнес только на основании недвижимости
- паспорта: для гражданства нужны годы законного проживания и отдельные условия, а программа золотой визы закрылась в 2022 году
- паспорта ЕС: Черногория кандидат, правительство целится во вступление около 2028 года, но это цель, а не дата
Частые вопросы
Нужно ли купить на сумму от 150 000 евро? Если вы не гражданин ЕС, то налоговая стоимость объекта должна быть не менее 150 000 евро. Граждан ЕС этот тест не касается. Можно ли вдвоём оформить одну квартиру для ВНЖ? Каждому заявителю нужна доля не менее 50%. Можно ли работать по такому разрешению? Только на основании недвижимости нельзя. На какой срок выдаётся? На один год с продлением. Стану ли я налоговым резидентом? Только если выполните тест 183 дней или центра интересов.
Как мы помогаем
Мы помогаем отобрать объекты, которые с запасом проходят порог, проверить право собственности и разрешения и спланировать покупку под то, как вы будете пользоваться жильём. Данные проверены в октябре 2026 года. Правила, пороги и процедуры меняются, поэтому перед оплатой уточните актуальные требования у юриста в Черногории.