Ипотека в Испании, Португалии и на Кипре для нерезидента в 2026: ставки, LTV и расходы в одном сравнении

Испания, Португалия и Кипр выдают ипотеку покупателям, которые там не живут, но условия различаются сильнее, чем кажется по заголовкам. В статье три страны собраны в одном сравнении, чтобы было видно, какая подходит вашей ситуации. Подробности по каждому рынку смотрите в наших материалах об ипотеке в Испании, Португалии и на Кипре, а общий обзор в статье об ипотеке для нерезидентов. Все цифры ориентировочные: они взяты из брокерских, юридических и новостных источников 2026 года, а не из прайс-листов банков, и каждый банк задаёт свои условия.

Короткое сравнение

• Какую часть стоимости даёт банк (LTV, доля от меньшей из цены и оценки банка). Испания: обычно 60–70% для граждан ЕС/ЕЭЗ и примерно 50–60% для граждан не из ЕС. Португалия: у нерезидентов обычно 60–70%, есть сообщения о 75–80% для резидентов ЕС с доходом в евро. Кипр: регуляторный потолок 80% (основное жильё) и 70% (прочая недвижимость), а на практике для нерезидентов около 60–70%, много предложений на уровне 60–65%.
• Отсюда первый взнос. Во всех трёх странах рассчитывайте на 30–40% цены, больше при паспорте не из ЕЭЗ или доходе за границей, плюс налоги и сборы сверху.
• Срок. Испания 15–25 лет, Португалия на бумаге до 35–40 лет, но нерезидентам на практике короче, Кипр около 10–30 лет. Банки хотят, чтобы кредит был погашен примерно к 65–75 годам.
• Тип ставки. Испания: фиксированная, переменная (Euribor плюс маржа) или смешанная. Португалия: в основном переменная на 6-месячном Euribor, есть фиксированная и смешанная. Кипр: обычно переменная (Euribor или ставка ЕЦБ плюс маржа), с фиксированным периодом в несколько лет.
• Проверка платёжеспособности. Испания около 35% чистого дохода (ориентир банков), Португалия до 45% по рекомендации центрального банка (нерезидентам банки обычно дают меньше), Кипр около трети дохода.

Ставки осенью 2026 года

Базовые ставки снижались в 2025 году и в 2026-м держатся достаточно ровно. 12-месячный Euribor летом 2026 года сообщался на уровне около 2,9%, 6-месячный около 2,6–2,8%. Октябрьское значение найти не удалось, поэтому смотрите актуальную цифру в день запроса предложения.

• Испания: переменные кредиты предлагают примерно под Euribor плюс 1–1,5%, фиксированные для нерезидентов примерно 3–4,5%. Брокеры называют более широкие диапазоны, вплоть до Euribor плюс 2,5%. Самые низкие рекламные ставки обычно привязаны к пакету услуг (страховка, зарплатный счёт), который нерезидент часто не может взять.
• Португалия: спреды для сильных резидентских профилей начинаются около 0,6% над Euribor, нерезиденты обычно платят чуть больше.
• Кипр: один консультант называет ставки для нерезидентов примерно 3–4,5% в начале 2026 года; средняя по всем заёмщикам по данным центрального банка в апреле 2026 года составила 3,73%. Нерезиденты и люди с доходом не в евро обычно платят более высокую маржу, чем резиденты.

Не сравнивайте только заявленную ставку. Просите письменное предложение с полной стоимостью кредита (APR, а в Португалии лист FINE).

Расходы сверх цены

• Испания. Вторичка: налог на передачу ITP задаётся регионом, примерно 6–10%. Новостройка: НДС 10% плюс гербовый сбор около 0,5–1,5%. Консультанты советуют закладывать около 10–13% цены сверх взноса. По закону 2019 года большую часть расходов по ипотечному акту несёт банк; вы платите оценку.
• Португалия. С 25 мая 2026 года для нерезидентов, покупающих жильё, действует единая ставка IMT 7,5% с исключениями (например, для покупателей, которые становятся налоговыми резидентами в течение двух лет); один источник называет другую дату начала, поэтому подтвердите у нотариуса. Добавьте 0,8% гербового сбора с цены и 4% с процентов и банковских комиссий. На жильё за 400 000 евро один IMT составляет 30 000 евро.
• Кипр. Сборы за передачу на вторичке: 3% до 85 000 евро, 5% до 170 000 евро и 8% выше, сейчас применяется скидка 50%; недвижимость, проданная с НДС, от этих сборов освобождена. На новостройки НДС 19%, для подходящего основного жилья 5%. Регистрация ипотеки, по сообщениям, около 1% суммы кредита.

Документы

Базовый набор везде один: паспорт, подтверждение адреса, справки о доходах или заверенная отчётность, налоговые декларации, выписки за 6–12 месяцев и подтверждение происхождения взноса.

• В Испании нужен налоговый номер NIE и испанский банковский счёт. Самозанятым стоит быть готовыми показать отчётность за два–три года.
• В Португалии нужны налоговый номер NIF и португальский счёт, иногда фискальный представитель.
• На Кипре единого обязательного дополнительного документа нет, но консультанты говорят, что чаще всего заявки иностранцев тормозит проверка источника средств. Один источник утверждает, что без кипрского вида на жительство большинство банков просто отказывает; это один источник, поэтому спросите банк.

Иностранные документы могут потребовать перевода и апостиля; если это ваш случай, смотрите документы из России и СНГ.

Сколько это занимает

• Испания: предварительное одобрение, по сообщениям, 5–15 рабочих дней, полное 4–8 недель после выбора объекта.
• Португалия: несколько недель при полном пакете, дольше, если нужен перевод документов. Банк обязан дать вам FINE минимум за десять дней до подписания.
• Кипр: региональное издание в 2026 году писало, что у российских покупателей сделки заняли три–шесть месяцев из-за проверок банков. Закладывайте недели и месяцы и не вносите невозвратный залог, пока не ясно, что деньги дойдут.

Кому что подходит

• Испания подходит тому, кому важен самый широкий выбор банков и фиксированные ставки и кто согласен на меньшую долю кредита при паспорте не из ЕС.
• Португалия имеет наиболее подробное регулирование кредитования и понятные правила, но из-за IMT 7,5% нерезиденту при покупке нужно больше собственных денег.
• Кипр даёт низкие налоги на передачу на вторичке со скидкой, но задержки с титулом на новостройках и проверка источника средств требуют внимания.
• Если цель ВНЖ за инвестиции, сначала изучите программу: в ряде стран квалифицирующую покупку нужно оплатить без ипотеки.

Что сделать до выбора

• Попросите два–три банка или одного брокера дать предварительное решение по одному и тому же объекту и сумме в каждой стране.
• Сравните полную стоимость: взнос, налоги, сборы, проценты за период и стресс-тест при росте ставки на 2 процентных пункта.
• Если ваш доход в другой валюте, добавьте запас на колебания курса. Рассмотрите и кредит в своей стране под залог другой недвижимости.
• Прочитайте, почему утверждение, что иностранцам не дают ипотеку за границей, миф, а если у вас паспорт России, Беларуси или Казахстана, смотрите какие банки кредитуют граждан этих стран.

Вопросы и ответы

В какой стране выше доля кредита? Ни одна ничего не гарантирует. Правила Португалии на бумаге допускают 80–90%, но нерезидентам во всех трёх странах обычно предлагают 60–70%. Где ниже ставка? Это зависит от банка, профиля и дня; разница между банками больше, чем между странами. Можно ли получить ипотеку без ВНЖ? Да, во всех трёх странах, с меньшей долей кредита и более строгими проверками. Нужен ли местный счёт? В Испании и Португалии на практике да. Фиксированная или переменная? Просчитайте обе; заёмщику с доходом в евро фиксированную ставку стоит сравнить.

Как мы помогаем

D.H. Realting может познакомить вас с брокерами и банками, которые кредитуют нерезидентов, и помочь выстроить реалистичный план финансирования под объект. Статья носит общий информационный характер и не является финансовой, налоговой или юридической консультацией. Ставки, лимиты LTV и налоги меняются и зависят от банка и региона, поэтому до сделки подтвердите актуальные условия у лицензированного брокера и местного юриста.