Нерезиденты могут брать кредиты в Португалии, но 2026 год изменил и правила кредитования, и стоимость покупки: более строгие лимиты Banco de Portugal с августа и единый налог 7,5% на переход права для нерезидентов, покупающих жильё.
Португалия кредитует иностранцев, но в 2026 году изменились и правила ипотеки, и стоимость покупки для нерезидента. Здесь — португальские детали, которых нет в общем обзоре ипотеки для нерезидентов.
Может ли нерезидент взять кредит?
Да. Закон не запрещает иностранцам брать кредиты в Португалии, и многие покупатели финансируют покупку, не живя в стране. Каждый банк определяет собственную политику, и, по сообщениям, с нерезидентами работают Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander, BPI и Novobanco.
Сколько дадут
Практика различается по банкам и профилю покупателя. По данным консультантов, в 2026 году нерезиденты обычно получают 60–70% стоимости, есть сообщения о 75–80% для жителей ЕС с доходом в евро и о меньших суммах для заёмщиков из-за пределов ЕЭЗ. Банк кредитует исходя из собственной оценки, которая может быть ниже вашей цены. Общие регуляторные рамки задаёт Макропруденциальная рекомендация Banco de Portugal № 1/2026, применяемая к кредитам, по которым оценка платёжеспособности проводится с 1 августа 2026 года:
- LTV до 90% для собственного постоянного жилья и до 80% для других целей, например второго дома или инвестиции
- совокупные ежемесячные платежи по долгам, проверяемые с учётом шока процентной ставки, не должны превышать 45% чистого дохода (раньше 50%), при этом банки могут превышать этот порог не более чем для 10% новых кредитов за полугодие
- максимальный срок 40 лет для заёмщиков до 35 лет включительно и 35 лет для более старших, критерий среднего срока отменён
Это рекомендации, которые Banco de Portugal намерен сделать обязательными. На практике банки устанавливают для нерезидентов более низкие лимиты и обычно сами ограничивают возраст на момент погашения, поэтому уточняйте у каждого банка.
Ставки в 2026 году
Португальская ипотека в основном с плавающей ставкой: Euribor плюс спред, причём чаще всего используется шестимесячный Euribor. В июле 2026 года, по сообщениям, ориентиры составляли около 2,6% на шесть месяцев и 2,8% на двенадцать, а один источник указывает на уровни ближе к 2,8% и 3,0% в августе, поэтому проверяйте актуальное значение на день сделки. Спред обсуждается. Некоторые банки рекламируют спред от примерно 0,60% для сильных профилей резидентов, нерезиденты обычно платят немного больше. Существуют фиксированные и смешанные продукты, и заёмщику с доходом в евро фиксированную ставку стоит сравнить с плавающей.
Новая статья расходов: IMT 7,5% для нерезидентов
Главное изменение 2026 года касается не кредита. По Decreto-Lei 97/2026, опубликованному 20 мая и действующему с 25 мая 2026 года, покупка жилья лицом, не являющимся налоговым резидентом Португалии, облагается единым IMT 7,5% без льгот и снижений. Исключения есть для покупателей, которые уже являются налоговыми резидентами на момент покупки, станут ими в течение двух лет или направят объект на аренду по умеренной ренте, и в этих случаях можно подать в налоговую службу заявление о частичном возврате. С дома за 400 000 евро 7,5% — это 30 000 евро, плюс 0,8% Imposto do Selo с цены покупки, ещё 3 200 евро. Единая ставка, как описывается, относится к городской недвижимости исключительно жилого назначения, поэтому уточните, как она применяется к земле и коммерческим объектам. Налоговое резидентство зависит от присутствия более 183 дней за 12 месяцев либо от жилья, указывающего на постоянное проживание, а не от гражданства.
Другие расходы
- гербовый сбор по кредиту: 4% на проценты и банковские комиссии, плюс сбор от суммы кредита, зависящий от срока, поэтому ориентируйтесь на итоговую сумму в FINE
- банковские комиссии, оценка объекта и обязательное страхование, которые различаются по банкам
- нотариус, земельный реестр и юридические услуги, которые не входят в IMT
Банк обязан передать вам стандартизированный информационный лист (FINE) не позднее чем за десять дней до подписания. В нём указана итоговая сумма, которую вы заплатите, поэтому сравнивайте её между банками.
Что понадобится
- паспорт и португальский налоговый номер (NIF), который нужен до открытия счёта и подачи заявки
- португальский банковский счёт, который банки обычно требуют
- подтверждение дохода, последние налоговые декларации и выписки со счетов, иногда с переводом или апостилем
- договор купли-продажи и документы на объект
- возможно, налоговый представитель в Португалии: для некоторых нерезидентов он может потребоваться и помогает вести процесс удалённо, поэтому уточните, касается ли это вас
При полном комплекте документов ожидайте несколько недель от заявки до сделки, а если нужны переводы, то дольше.
Валютный риск
Кредит в евро при доходе в другой валюте означает, что реальный платёж меняется вместе с курсом. Проверьте платёж на устойчивость к ослаблению вашей валюты и оставьте запас.
FAQ
Нужно ли быть резидентом, чтобы получить ипотеку? Нет, но условия для нерезидентов жёстче. Какой первый взнос? Закладывайте 30–40% цены плюс налоги и расходы, которые с новым IMT 7,5% могут быть значительными. Касается ли меня IMT 7,5%? Касается, если вы не налоговый резидент Португалии на момент покупки и исключения не применимы, поэтому сначала получите налоговую консультацию. Фиксированная или плавающая ставка? Существуют обе, сравните полную стоимость в FINE при разных сценариях Euribor.
Как мы помогаем
Мы подключаем брокеров и банки, которые кредитуют нерезидентов, и выстраиваем покупку с учётом реалистичного финансирования и налоговых расходов. Это общая информация, а не финансовая, налоговая или юридическая консультация. Условия определяет каждый банк, а правила Португалии меняются, поэтому перед подписанием уточните актуальные условия.