Номинальное владение за рубежом: риски и законные способы

В некоторых странах иностранцы не могут владеть определённой недвижимостью, обычно землёй. Продавцы и агенты нередко предлагают схему, при которой титул оформляют на местного человека или на местную компанию, контролируемую местными лишь на бумаге, а иностранец платит и полагается на побочные соглашения. Это называется номинальным владением или владением через подставное лицо. В лучшем случае это правовой риск для покупателя, в худшем преступление. В статье объясняется, почему так, приводится пример Таиланда и описываются законные способы купить. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; он не описывает, как обойти какие-либо нормы. Местные правила меняются, поэтому проверяйте их у независимого местного юриста.

Что такое номинальная схема

Обычно титул регистрируют на местного гражданина, супруга, друга или на компанию, где местные акционеры держат большинство долей. Настоящий покупатель платит, пользуется объектом и держит документы, по которым номинал владеет им «за него»: заём, аренду, доверенность, письмо-соглашение, залог долей или соглашение о голосовании. Смысл схемы в том, что в реестре иностранца не видно.

Там, где норма ограничивает иностранное владение, бумажная схема, придуманная чтобы скрыть настоящего владельца, как правило рассматривается как обход нормы. Поэтому она может быть ничтожной или незаконной, а побочные соглашения неисполнимыми. Проще говоря, покупатель заплатил за то, что закон не признаёт его собственностью.

Таиланд: самый наглядный пример

По Земельному кодексу Таиланда иностранец, как правило, не может владеть землёй. Юридические обзоры фирм Luther и Tilleke описывают кампанию 2025 и 2026 годов против номинальных структур, которую координируют Земельный департамент, Департамент развития бизнеса и полиция. Собственное сообщение Земельного департамента открыть не удалось, поэтому приведённое ниже основано на этих обзорах юрфирм.

• Наказания. По сообщениям источников, иностранцу, незаконно приобретшему землю, и тайцу, выступившему номиналом, грозят лишение свободы до двух лет и штраф до 20 000 батов, а компании штраф до 50 000 батов. Землю, удерживаемую с нарушением, могут обязать отчудить в срок, по сообщениям от 180 дней до года.
• Выявление. Как сообщается, власти сопоставляют данные реестра компаний с налоговыми данными и смотрят, кто финансировал акции, кто принимает решения и кто получает экономическую выгоду. Тайское большинство акционеров на бумаге не защита, если деньги и контроль иностранные.
• Последствия для покупателя. Риск потери объекта или вложенных денег, принудительная продажа, уголовная ответственность номинала и вашей, а также номинал, который просто отказывается вернуть землю, потому что закон не поможет исполнить скрытое соглашение.

Законные пути подробнее описаны в материалах покупка недвижимости в Таиланде и проверка объекта и признаки мошенничества в Таиланде.

Другие места, где возникает вопрос

• Турция. Иностранцы могут покупать недвижимость на определённых условиях, с правилами о расположении, площади и взаимности, часть которых менялась со временем. Подробности мы для этой статьи не изучали; перед использованием любой компании или третьего лица проверьте действующие нормы у турецкого юриста, см. риски инвестиций в недвижимость Турции.
• Грузия. По данным новостей и юридических источников, сельскохозяйственная земля для иностранцев ограничена и может принадлежать только гражданам, государству или организациям в грузинской собственности. Другие категории недвижимости открыты, как описано в наших материалах о Грузии. Грузинская организация, которую иностранец контролирует ради покупки сельхозземли, как раз та структура, которую нужно тщательно изучить до того, как на неё полагаться.
• Болгария. До вступления Болгарии в ЕС в 2007 году граждане стран вне ЕС не могли напрямую владеть землёй, и местные компании были привычным обходным путём. Источники описывают переходный период для граждан ЕС и сельхозземли, закончившийся в 2014 году, а правила для покупателей вне ЕС и сельхозземли могут до сих пор отличаться, поэтому не принимайте прежнюю практику за образец. См. недвижимость в ЕС и вне ЕС.

Законные способы купить

Законные альтернативы, которые обычно предлагают сами страны, ограничены, но реальны.

• Квота в кондоминиуме или многоквартирном доме. В Таиланде иностранец может владеть помещениями в зарегистрированном кондоминиуме до 49% общей площади помещений, подтвердив, что деньги поступили из-за рубежа иностранной валютой. Квоту и необходимые документы уточняйте в Земельном департаменте.
• Долгосрочная аренда. Зарегистрированная аренда на срок до 30 лет обычный путь для виллы на земле. Проверьте условие продления, что происходит по окончании и что аренда зарегистрирована, а не просто подписана. В тайском праве есть и узуфрукт, и право застройки; местный юрист должен объяснить, что каждое из них даёт и чего не даёт.
• Настоящие, а не номинальные компании. В некоторых странах компания с иностранными акционерами в рамках закона может владеть определённой недвижимостью или землёй. «Настоящая» значит: владельцы действительно те, кто указан в реестре, деньги их, а компания ведёт реальный бизнес. Если тайские акционеры нужны лишь чтобы выполнить процентное требование, структура, скорее всего, из тех, против которых действуют власти.
• Другая страна или другой продукт. Если страна не разрешает то, что вам нужно, на тот же бюджет другая, возможно, разрешит. Первичный отбор поможет сравнение стран.
• Семья и совладение. В некоторых странах супруг или родственник-гражданин может законно владеть недвижимостью на своё имя. Это законно, только если отражает подлинную договорённость и соблюдены нормы о дарении, имуществе супругов и наследовании; получите консультацию.

Если вы уже владеете объектом через номинала

Не пытайтесь исправить это самостоятельно новыми побочными соглашениями. Спросите независимого местного юриста, не работающего на номинала или продавца, каково ваше положение и можно ли урегулировать структуру. Сохраняйте подтверждения платежей и договоры. В некоторых странах есть процедуры добровольного исправления; их наличие и последствия различаются, и оценить их отсюда мы не можем.

FAQ

Всегда ли номинальное владение незаконно? Не везде и не в любой форме. Где норма ограничивает иностранное владение, а схема скрывает настоящего владельца, это, как правило, считается обходом. Решает местное право, спросите юриста.

Безопасна ли тайская компания с 51% для владения землёй иностранцем? Как сообщается, власти теперь смотрят, кто дал деньги и кто контролирует компанию, поэтому тайское большинство на бумаге безопасности не даёт.

Защитит ли побочное соглашение? В номинальных схемах суды часто отказывают в его исполнении, потому что оно поддерживает то, что закон запрещает. Не рассчитывайте на него.

Каков законный способ иметь жильё в Таиланде? Обычные пути: помещение в кондоминиуме в рамках иностранной квоты или зарегистрированная долгосрочная аренда. Условия проверяйте в Земельном департаменте.

Касается ли это только Таиланда? Нет. В любой стране с ограничением иностранного владения есть похожий риск; Таиланд сейчас просто лучше всего задокументирован.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем недвижимость и координируем независимых местных юристов, которые объясняют, чем иностранец может законно владеть в конкретной стране. Мы не организуем номинальные схемы и не консультируем по ним. Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и практика их применения меняются, поэтому перед покупкой проверьте действующие нормы.