Купить недвижимость в Таиланде: цены за м², доходность и что можно иностранцу

Иностранец в Таиланде может купить квартиру в кондоминиуме на своё имя и владеть ей полностью, но не может владеть землёй. Это одно правило определяет почти всё остальное: где можно покупать, сколько это стоит, как оформлять виллу и какие обходные пути стали рискованными. В гайде — правила, уровень цен по городам, реалистичная доходность и расходы на оформление. Данные на октябрь 2026 года, в батах, из рыночных и агентских источников, а не из официальных реестров сделок, поэтому считайте их ориентиром.

Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде?

Да, двумя основными способами.

• Кондо в собственность (фрихолд): иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме полностью, если площадь, принадлежащая иностранцам, не превышает 49% общей продаваемой площади здания. Квота считается по зданию и по площади, а не по числу квартир, поэтому до внесения задатка спросите в земельном управлении или у юриста, осталась ли квота.
• Аренда на длительный срок (лизхолд): когда квота иностранцев исчерпана, квартиры и виллы на земле часто продают иностранцам по зарегистрированной аренде. Максимальный юридически обеспеченный срок зарегистрированной аренды — 30 лет. «Продление 30+30+30», о котором говорят продавцы, — договорное обещание, а не гарантия.

При покупке на иностранные деньги нужно также подтвердить, что средства переведены в Таиланд в иностранной валюте, по банковской форме (известной как Thor Tor 3). Без неё земельное управление не зарегистрирует кондо в собственность на ваше имя.

Предложение поднять квоту иностранцев до 75% и продлить аренду почти до 99 лет обсуждалось. По состоянию на середину 2026 года это предложение, а не закон.

Больше не работает владение землёй через тайского номинала: тайскую компанию или тайского супруга, который не является настоящим собственником. 25 августа 2026 года министерство внутренних дел направило губернаторам усиленные указания по борьбе с номинальным владением землёй: для компаний, признанных иностранными, — сроки на продажу, для компаний, созданных держать землю за иностранца, — заявления в полицию. Мы разобрали это в материале Таиланд ужесточает борьбу с оформлением земли на подставных лиц. Если сделка по вилле держится на схеме с компанией, сначала получите письменное заключение независимого тайского юриста.

Цены на кондо за квадратный метр по городам

Это медианные или типичные цены предложения, которые публикуют порталы и агентства в 2026 году, за квадратный метр площади кондо. Цены в реестре могут быть ниже.

• Бангкок: медиана около 125 000 бат за м², среднее около 150 000, премиальные центральные районы (Сукхумвит, Силом, Сатхорн) примерно 200 000–350 000.
• Пхукет: медиана около 135 000–140 000 бат за м², премиум на западном побережье примерно 170 000–350 000.
• Паттайя: медиана около 67 000–75 000 бат за м², башни у пляжа примерно 100 000–150 000. Источники здесь расходятся очень сильно, поэтому сверяйте с живыми объявлениями.
• Самуи: около 75 000 бат за м² в среднем по острову; у пляжа и в брендированных проектах заметно выше.
• Чиангмай: медиана около 58 000–63 000 бат за м², типичная квартира около 3 млн бат.

Прежде чем сравнивать с Европой, пересчитайте по текущему курсу. В грубом приближении Пхукет и Бангкок по ценам похожи на средний сегмент средиземноморского города, Паттайя и Чиангмай дешевле, а премиальная линия у пляжа на Пхукете — люксовый рынок.

Доходность аренды: брутто, нетто и проблема посуточной сдачи

По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность по стране в первом квартале 2026 года — около 6,5%. По городам агентства и порталы называют примерно такие цифры:

• Бангкок: 4–6% брутто на долгосрочной аренде, чуть выше в старых домах с хорошей инфраструктурой.
• Пхукет: агентства называют 8–10% брутто.
• Паттайя: агентства называют 8–9% брутто.

Цифры по Пхукету и Паттайе — маркетинговые. Обычно они описывают хорошо управляемую посуточную сдачу в высокий сезон и упираются в правило, которое легко пропустить. По закону об отелях сдача жилья меньше чем на 30 дней требует лицензии отеля, а большинство кондо-зданий жилые. Среди сообщаемых санкций — штраф до 20 000 бат плюс 10 000 бат в день и, в принципе, тюремный срок. Против отдельных хозяев закон применяли неравномерно, с волнами проверок в Бангкоке, на Пхукете и в Паттайе, а многие правления кондо запрещают краткосрочную аренду и штрафуют владельцев. Прежде чем рассчитывать на посуточный доход, проверьте правила здания и лицензию. Наше сравнение краткосрочной и долгосрочной аренды и предупреждение о гарантированной арендной доходности здесь полностью применимы.

Чистая доходность ниже. Для примера: на одном портале валовые 5,14% превращаются примерно в 3–3,8% после взносов на общие расходы, управления, обслуживания и налога. Для нерезидента тайский арендный доход, как правило, облагается налогом: часто 15% удерживают у источника с валовой аренды, а при подаче декларации доступен стандартный вычет 30%; итоговый налог может оказаться ниже. Уточните у тайского налогового консультанта, как это работает в вашем случае и в вашей стране.

Расходы при покупке и владении

В земельном управлении обычно платят следующее, по обзорам тайских юрфирм.

• Сбор за переход права: 2% от оценочной государственной стоимости, которая может отличаться от цены в договоре.
• Специальный налог на бизнес 3,3% (с большей из оценочной стоимости и цены), если физлицо продаёт раньше чем через пять лет или если продаёт компания; в остальных случаях — гербовый сбор 0,5%. Вместе их не платят.
• Налог, удерживаемый с дохода продавца.

По закону распределение — предмет договорённости, на практике стороны часто делят расходы, поэтому пропишите это в договоре. С 1 июля 2026 года по 30 июня 2027 года действует временное снижение сбора за переход права до 0,01% для жилья до 7 млн бат, но, по сообщениям, оно распространяется только на покупателей — тайских физлиц, поэтому иностранцу рассчитывать на него не стоит.

Сверху добавляются услуги юриста, комиссия агента и, в кондо, ежемесячные взносы на общие расходы и резервный фонд. Надёжных цифр по ним мы не нашли, поэтому запросите у застройщика или у управляющей организации актуальную ведомость сборов по зданию. Полную картину см. в полной стоимости владения за рубежом.

Рынок в 2026 году: спрос иностранцев замедлился

Иностранный спрос остыл. По данным Real Estate Information Center, в первом полугодии 2026 года переходы прав на кондо к иностранцам составили 6 533 квартиры, на 8,8% меньше, чем годом ранее, на сумму около 28,3 млрд бат, на 1,5% меньше. Китайские покупатели, крупнейшая группа, сократились по стоимости на 27,7%. Российские покупатели пошли в обратную сторону: рост на 75,9% по стоимости, до примерно 3,6 млрд бат, сосредоточенный на Пхукете и в Чонбури, куда входит Паттайя. Обзоры рынка также описывают избыток предложения, давящий на цены в ряде сегментов, — это плюс для покупателя, который торгуется, и повод осторожно относиться к обещаниям на этапе строительства. Перед любым задатком прочитайте как проверить застройщика за рубежом.

ВНЖ коротко

Недвижимость не даёт стандартного вида на жительство. У визы долгосрочного резидента (LTR) есть вариант через недвижимость: сообщаемый минимум инвестиций — 500 000 долларов США для состоятельных граждан мира и 250 000 долларов для состоятельных пенсионеров, в кондо в собственность или в аренду с остатком срока не менее 10 лет. Для обычной пенсионной визы нужно 800 000 бат на тайском банковском счёте, и недвижимость в эту сумму не засчитывается. Виза Privilege — платный продукт, не связанный с недвижимостью. Перед тем как на что-то опираться, проверьте актуальные условия на официальных сайтах.

Частые вопросы

Можно ли иностранцу владеть виллой в Таиланде? Землёй владеть нельзя. Можно оформить зарегистрированную аренду до 30 лет или купить кондо либо виллу в проекте, юридически структурированном для иностранцев. Избегайте схем с номиналами.

В каком городе лучшая доходность? Самую высокую доходность называют для Пхукета и Паттайи, ниже — для Бангкока, но высокие цифры опираются на посуточную сдачу, которой нужна лицензия. Долгосрочная аренда в Бангкоке — более устойчивый вариант.

Можно ли купить дистанционно? Да, по доверенности и с тайским юристом, но перевод в иностранной валюте и проверку квоты нужно сделать до регистрации. См. покупка недвижимости за рубежом дистанционно и управление недвижимостью для удалённых владельцев.

Как мы помогаем

Подбираем кондо под вашу цель, проверяем, подходят ли правила квоты и лицензирования вашему плану, считаем чистые цифры после сборов, налога и простоя и координируем независимых тайских юристов и управляющих. Актуальные варианты можно посмотреть на странице Таиланда. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цены меняются, поэтому перед покупкой подтвердите их у лицензированного тайского юриста.