Нотариус или юрист: кто нужен при покупке за рубежом

Дома вы, возможно, привыкли, что есть один специалист, который «делает бумаги». За рубежом роли распределены иначе, и покупатель, решивший, что о нём заботится нотариус, может остаться вообще без защиты. В статье: кто что делает в двух основных системах, как обеспечить, чтобы кто-то был на вашей стороне, как проверить юриста и что должно быть в соглашении о гонораре. Текст информационный и не является юридической консультацией; в каждой стране свои правила, поэтому описание общее, и его нужно уточнить на месте.

Две модели

Страны гражданского права с нотариатом. В Испании, Италии, Франции, Греции, Португалии и Болгарии переход права на недвижимость обычно происходит в акте, составленном или удостоверенном нотариусом, который является публичным должностным лицом. В Болгарии и Греции нотариальный акт нужен для действительности перехода права; источники юридических фирм по другим странам описывают то же правило на практике. Нотариус проверяет личность и дееспособность, зачитывает акт, проверяет запись в реестре, в ряде систем собирает налоги и направляет акт на регистрацию. Нотариус должен быть беспристрастным. В этом смысл: нотариус не ваш защитник. Он не будет торговаться за вас, не обязан сказать, что цена завышена, и не призван выявлять все коммерческие слабости сделки.

Страны в духе общего права. На Кипре, в ОАЭ (особенно в Дубае), в Великобритании и Ирландии договор обычно обсуждают и готовят юристы (солиситоры, адвокаты), а государственный реестр (земельный реестр или Земельный департамент) фиксирует переход. Юрист здесь центральная фигура. На Кипре юрист покупателя обычно проверяет право собственности, составляет или проверяет договор купли-продажи и подаёт его в районное земельное управление; в Дубае часть процесса ведут брокеры и офисы-трастиси, а собственный юрист покупателя важнее, потому что сторона продавца часто хорошо укомплектована. Детали различаются по эмиратам и в зависимости от того, строящийся это объект или вторичный.

В обеих моделях полезный вопрос такой: кому именно платят за то, чтобы защищать меня?

Какой юрист нужен

В любой системе наймите собственного независимого местного юриста, который работает на вас. Обычные задачи:

• Проверка права собственности, обременений (ипотека, залоги, аресты), разрешений на строительство и правового статуса участка или объекта.
• Для новостройки: проверка застройщика, лицензии, гарантий и защиты вашего задатка. См. чек-лист перед покупкой, а для Таиланда проверку объекта и защиту от мошенников.
• Проверка и согласование бронирования и договора купли-продажи, включая судьбу задатка, если проверки не пройдены.
• Получение налоговых номеров, организация платежей, присутствие на сделке или действие по доверенности.
• Сопровождение регистрации, пока у вас не будет подтверждения права.

Независимый юрист или юрист продавца

Застройщик или продавец нередко предлагает «наш юрист, который всё сделает для обеих сторон». Будьте осторожны. Юрист, работающий на продавца или получающий деньги от застройщика или агента, имеет конфликт интересов, если консультирует и вас. В некоторых местах один юрист может законно действовать за обе стороны с письменного согласия; это не делает такой вариант хорошим. Признаки конфликта:

• Юриста порекомендовали продавец, застройщик или агент, и ему платят они либо он получает комиссию за закрытие сделки.
• Юрист не общается с вами напрямую или присылает только короткое «всё в порядке».
• Юрист отговаривает от проверок или от перевода договора.
• Агент настаивает на одном юристе или на одном счёте для платежей.

Платите своему юристу сами и требуйте письменного подтверждения, что он действует только за вас. Если нужны рекомендации, обратитесь в независимую коллегию адвокатов или к источнику без комиссионного интереса. Наша платформа координирует независимых местных юристов; договор вы заключаете с ними напрямую.

Как проверить юриста

• Подтвердите лицензию в реестре адвокатов. Национальная или региональная коллегия страны покупки обычно ведёт его (например, Кипрская коллегия адвокатов, коллегии Испании и Греции). Совет адвокатских объединений Европы ссылается на национальные коллегии, а на портале e-Justice есть раздел о поиске юриста в каждой стране-члене.
• Спросите имя конкретного специалиста, который будет работать, а не только фирмы, и дату получения статуса.
• Спросите, есть ли страхование профессиональной ответственности и на какую сумму.
• Попросите рекомендации, которым можно позвонить; не опирайтесь на отзывы на сайте самого юриста.
• Проверьте дисциплинарные отметки, если реестр их показывает, и говорит ли юрист на языке, на котором вы можете принимать важные решения.
• Нотариуса проверяйте так же через нотариальную палату, если она есть.

Гонорар и соглашение о гонораре

Структура гонорара различается: фиксированная сумма, процент от цены, почасовая ставка или сочетание. В некоторых странах нотариальный тариф и регистрационные сборы установлены законом, в других нет. Типичные проценты мы не называем, потому что не смогли проверить актуальные цифры по каждой стране, а ответ зависит от сделки. Вместо этого до любой оплаты потребуйте письменно:

• Кто клиент, и заявление, что юрист не действует в интересах продавца, застройщика или агента.
• Точный объём: проверка объекта, анализ договора, присутствие при подписании, регистрация, налоговый номер, открытие счёта.
• Итоговая цена с НДС и что в неё не входит (нотариус, реестр, налоги, переводы, поездки).
• Как и когда вы платите и удерживается ли часть до регистрации.
• Что будет, если сделка сорвётся: что возвращается, а что нет.
• Получает ли юрист что-либо от третьих лиц (комиссия агента, плата застройщика). Ответ должен быть «нет», либо это должно быть раскрыто и согласовано.
• Имя ответственного и срок подготовки заключения.

Полный перечень расходов см. в материале о полной стоимости владения за рубежом.

FAQ

Достаточно ли нотариуса? Нет, если вам нужен советник. В нотариальных системах нотариус беспристрастен и служит обеим сторонам и закону. Можно ли доверять юристу застройщика? Не советуем; берите своего. Может ли один юрист представлять покупателя и продавца? Некоторые системы допускают это с согласия, но это конфликт интересов, и нерезиденту так делать не стоит. Платить юристу до сделки? Согласуйте график оплаты письменно; не платите весь гонорар наличными или на личный счёт. Нужно ли приезжать лично? Обычно нет, если есть чёткая доверенность и юрист, которому вы доверяете.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Поможем поставить задачу юристу на вашем языке и разделить сторону продажи и сторону консультации. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; актуальные правила проверяйте в коллегии адвокатов, нотариальной палате или у лицензированного юриста.