Сделка с недвижимостью дистанционно: что имеет силу

Купить недвижимость за границей без поездки можно, но решает не вопрос «есть ли приложение», а вопрос «какую форму закон страны требует для договора». Здесь речь о документах и подписях. О планировании, просмотрах и управлении читайте в нашем руководстве по дистанционной покупке недвижимости за рубежом.

Три уровня подписи

• Договор бронирования или оферта обычно частный документ. Простой или усиленный электронный документ часто достаточен, но вес подписи определяет каждая страна.
• Доверенность в большинстве перечисленных стран нотариальный документ. Это обычный способ поручить кому-то подписать договор за вас.
• Правоустанавливающий договор, переносящий право собственности, как правило подписывают у нотариуса или аналогичного должностного лица, лично или через поверенного.

Что делает eIDAS и чего не делает

По регламенту ЕС eIDAS квалифицированная электронная подпись имеет такую же силу, как собственноручная, во всех странах ЕС, а прочие электронные подписи нельзя отвергать лишь потому, что они электронные. Но eIDAS не заменяет национальные правила о форме договора с недвижимостью. Квалифицированная подпись на PDF не превращает сделку, требующую нотариального акта, в частный договор. К тому же подпись не квалифицированного сервиса может иметь меньший вес, а его определяют государства-члены. Поэтому электронная подпись удобна для бронирования и сопутствующих бумаг, а какие документы так можно подписывать, спросите у местного юриста.

По странам

Испания. Закон 11/2023, действующий с 9 ноября 2023 года, по обзорам юрфирм допускает электронное подписание некоторых нотариальных актов у нотариуса по видеосвязи, включая корпоративные акты и доверенности, кроме общих и превентивных. Подтверждения, что так можно подписать договор купли-продажи недвижимости, мы не нашли, поэтому исходите из того, что вы либо приезжаете, либо выдаёте доверенность. Доверенность можно подписать в консульстве Испании в вашей стране (по сообщениям, апостиль и перевод не нужны) или у нотариуса дома с апостилем и присяжным переводом на испанский.

Португалия. Декрет-закон 126/2021 позволил совершать аутентичные акты, включая договоры купли-продажи недвижимости и ипотеки, по видеосвязи с 4 апреля 2022 года, с октября 2022 года через платформу дистанционного приёма на портале юстиции (см. страницу цифровой стратегии правительства). Проверить, может ли нерезидент без португальской цифровой идентификации ею воспользоваться, нам не удалось, поэтому спросите нотариуса или офис Casa Pronta, прежде чем на это рассчитывать.

Греция. Покупка оформляется нотариальным актом у греческого нотариуса. Вы можете прийти лично или действовать через поверенного: доверенность подписывается в греческом консульстве или у нотариуса дома, апостилируется и затем переводится на греческий сертифицированным переводчиком.

Кипр. Договор купли-продажи подписывают, а юрист покупателя в течение 30 дней оплачивает гербовый сбор и депонирует договор в земельном реестре, в найденных нами источниках в течение 60 дней. Некоторым покупателям нужно разрешение окружного чиновника; спросите юриста, касается ли оно вас. Чёткого правила о доверенностях мы не нашли; рассчитывайте на нотариально заверенную доверенность с апостилем и проверьте.

Болгария. Договор оформляется у нотариуса по месту нахождения объекта. Доверенность, подписанная за границей, должна быть нотариально заверена там, апостилирована и переведена на болгарский присяжным переводчиком; по данным юрфирм, в ней нужно описать объект и основные условия. Если вы не говорите по-болгарски, при подписании присутствует переводчик.

Дубай. Статьи юрфирм и брокеров описывают специальную доверенность с указанием объекта и действий, заверенную нотариально, с апостилем или легализацией консульством ОАЭ, удостоверенную в ОАЭ и переведённую на арабский. Подтвердить это по данным Земельного департамента мы не смогли, поэтому спросите лицензированного брокера и trustee-офис. Платежи по строящемуся объекту идут на эскроу-счёт застройщика, его можно проверить в Земельном департаменте.

Пересылка оригиналов

Оригиналы по-прежнему важны: доверенность, апостиль, иногда подписанный договор. Используйте курьера с отслеживанием, сканируйте всё перед отправкой и письменно уточните у юриста, какие страницы должны быть оригиналами и сколько нужно экземпляров. Позднее отправленная доверенность или комплект с апостилем без одной страницы самая частая причина срыва даты сделки.

Деньги и эскроу

Деньги где-то движутся до подписания договора, а где-то только при нём. Платите только на счёт, указанный в договоре, со счёта на своё имя и спросите юриста, как хранятся средства до регистрации. См. валюта и платежи для зарубежных покупателей.

Подводные камни

• Часовые пояса. Приём в 10:00 в Никосии это 09:00 в Варшаве, а 10:00 в Дубае это 07:00 или 08:00 в Варшаве (в ОАЭ нет перехода на летнее время), поэтому уточняйте, по какому часовому поясу назначена встреча, и фиксируйте время письменно.
• Слишком узкая или слишком общая доверенность. Укажите объект, диапазон цены и действия. Многие нотариусы отказывают в расплывчатых полномочиях.
• Истёкшая или отозванная доверенность. Узнайте срок её действия и что нужно нотариусу, чтобы убедиться, что её не отозвали.
• Несовпадение имён в паспорте, доверенности, налоговом номере и договоре.
• Нет оригиналов, нет апостиля, перевод выполнил тот, кого местный нотариус не принимает. См. статью о заверенных переводах.
• Подпись под документом, который вы не можете прочитать. Требуйте перевод до подписи.

FAQ

Достаточно ли электронной подписи, чтобы купить квартиру? Сама по себе нет, если закон требует нотариального акта. Для бронирования и сопутствующих соглашений может быть достаточно.

Может ли юрист подписать за меня? Да, по доверенности, действительной в этой стране. Выбирайте юриста, который работает на вас, а не на продавца.

Нужен ли апостиль? Если доверенность подписана в стране-участнике Гаагской конвенции и используется в другой, как правило да, кроме случая подписания в консульстве страны назначения. Проверьте для вашего случая.

Сколько делается доверенность? Это зависит от очереди у нотариуса или в консульстве и от органа, ставящего апостиль. Проверенного среднего срока у нас нет.

Что если нотариус требует личного присутствия? Спросите юриста об альтернативах: доверенность, другой нотариус или другая дата.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов, которые готовят доверенности и сопровождают сделку. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому перед подписанием проверьте актуальную процедуру у местного специалиста.