Что можно купить в Польше за 400 000–2 000 000 zł в 2026 году

400 000–2 000 000 zł в Польше охватывают очень разные рынки, поэтому главный вопрос в том, в каком городе покупать. Ниже цены по городам, наши оценки площади по уровням, расходы сверх цены и правила для иностранцев. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Объектов в этих местах у нас нет: площади ниже это арифметика, а не предложения.

Короткий ответ: уровни цен в 2026 году

Самый надёжный публичный ориентир это база сделок Национального банка Польши (NBP) по 17 городам. За I квартал 2026 года, по таблице OnGeo, средние цены сделок с НДС составляли, в zł за м2, сначала первичный рынок, затем вторичный:

• Варшава: 16 471 и 16 523
• Краков: 15 391 и 15 078
• Гданьск: 14 659 и 13 825
• Вроцлав: 13 903 и 12 632
• Познань: 12 626 и 11 079
• Катовице: 12 031 и 8 069
• Люблин: 11 006 и 10 019
• Лодзь: 9 758 и 8 009

Более поздние данные есть лишь частично. За II квартал 2026 года NBP сообщил по первичным сделкам в Варшаве 16 783, а по предложениям 18 488 zł за м2: цены в объявлениях заметно выше подписанных. Одно издание пишет, что в III квартале Варшава подорожала, а Лодзь подешевела, но мы не смогли это подтвердить и не используем. Цену из объявления нельзя читать как цену сделки.

Диапазон щедрый в Лодзи, Катовице и Люблине: там он покупает обычную семейную квартиру. В Варшаве нижняя граница тонкая: 400 000 zł это в лучшем случае небольшая квартира.

Уровень 1: 400 000–600 000 zł

Типичный вариант: двух- или трёхкомнатная квартира на вторичном рынке в небольшом городе или студия в большом.

• Лодзь или Катовице, вторичка около 8 000 zł за м2: примерно 50–75 м2 (наша оценка: цена за м2 × площадь).
• Люблин, вторичка около 10 000: примерно 40–60 м2.
• Варшава, вторичка около 16 500: примерно 24–36 м2, то есть студия.

Компромисс это возраст: значительная часть фонда в этих городах советско-польские блочные дома или старые доходные дома, где нужно проверять лифты, отопление и состояние общих частей. В Катовице цена первичного рынка (12 031) примерно на 50 процентов выше вторичного (8 069): новое и старое это два разных рынка.

Уровень 2: 600 000–900 000 zł

• Краков, вторичка около 15 000: примерно 40–60 м2.
• Вроцлав, вторичка около 12 600: примерно 47–71 м2.
• Познань, вторичка около 11 100: примерно 54–81 м2.
• Варшава, вторичка: примерно 36–54 м2.

Здесь выбор расширяется: двушка в районах Кракова вдали от Старого города или трёшка во Вроцлаве или Познани. Компромисс это локация и этаж. В Варшаве это компактная двушка вне центра.

Уровень 3: 900 000–1 300 000 zł

• Варшава, около 16 500: примерно 55–79 м2.
• Краков, около 15 100: примерно 60–86 м2.
• Гданьск, первичка около 14 700: примерно 61–89 м2.
• Вроцлав, первичка около 13 900: примерно 65–93 м2.

Это трёхкомнатная квартира или хорошая новостройка в крупном городе, часто с парковочным местом по отдельной цене. Проверяйте, что входит в заявленную цену.

Уровень 4: 1 300 000–2 000 000 zł

• Варшава: примерно 79–121 м2 по текущим уровням.
• Краков, первичка около 15 400: примерно 84–130 м2.

Здесь можно купить большую семейную квартиру или престижный адрес. Подтверждённой цены за м2 для домов и участков в пригородах мы не нашли, поэтому площадь для них не оцениваем.

Четыре сценария покупателя

• Входной покупатель, до 600 000 zł: выбирайте вторичку в Лодзи или Катовице, а не крошечную студию в Варшаве. Что легко упустить: в Катовице за те же деньги покупаются две разные вещи в зависимости от нового или старого фонда, сравнивайте сопоставимое.
• Сбалансированный покупатель, 600 000–900 000 zł: выбор между небольшой квартирой в Кракове и большей во Вроцлаве или Познани. Разница это около 15 100 против около 11 100 zł за м2.
• Покупатель для образа жизни, 900 000–1 300 000 zł: новостройка в Гданьске, Вроцлаве или Кракове или более просторная вторичка; уточните, входят ли парковка и кладовая в цену.
• Покупатель верхнего сегмента, 1,3–2 млн zł: сравните квартиру в Варшаве с более просторной в Кракове или Гданьске за те же деньги и не платите только за престижный индекс.

Что иностранец платит сверх цены

При покупке на вторичном рынке основной налог это налог на гражданско-правовые сделки (PCC) в размере 2 процентов, платит покупатель. С 31 августа 2023 года действует льгота для первого жилья: покупатель, который никогда не владел квартирой, домом или кооперативным правом на помещение; нужно заявление в нотариальном акте. Источники расходятся в вопросе, лишает ли льготы квартира за границей, уточняйте у нотариуса. Новостройка от застройщика PCC не облагается, НДС включён в цену.

Прочее: нотариальный тариф ограничен регламентом и для жилой квартиры ниже (один источник называет около 1 700 zł с НДС при цене 500 000 zł), сверху добавляется НДС 23 процента, судебный сбор за запись права собственности в земельную книгу 200 zł, ещё 200 zł за запись ипотеки. Подтверждённой ставки комиссии агента мы не нашли; она договорная, в Польше её нередко платит продавец, но фиксируйте письменно.

Иллюстративный итог при 800 000 zł: вторичная покупка без льготы это примерно 2,5–3 процента цены до услуг агента, расходов по ипотеке и переводов. Со льготой заметно меньше 1 процента. У новостройки налог ниже, но добавляются парковка, кладовая и отделка.

Ежегодные расходы: максимальный муниципальный налог на жильё в 2026 году 1,25 zł за м2 в год, то есть для квартиры 60 м2 не больше примерно 75 zł. Гмина может установить меньше. Ежемесячные эксплуатационные платежи зависят от дома, подтверждённого диапазона у нас нет.

Кто может купить и как финансируется

По обзорам юридических фирм о правилах 2026 года иностранец может купить отдельную жилую квартиру без разрешения МВД (MSWiA). Для дома или участка гражданину не из ЕЭЗ нужно разрешение, сбор 1 570 zł, а для сельхозземли иногда и дополнительное согласие. Граждане ЕЭЗ и Швейцарии в основном освобождены вне приграничной зоны. Источники расходятся в деталях, подтверждайте для вашего объекта.

Покупка не даёт вида на жительство в Польше. По ипотеке блоги пишут: стандартный взнос 20 процентов, 20–30 процентов для граждан не из ЕС и больше без карты побыту. См. ипотека в Польше для иностранцев.

Доходность и выход

По Otodom Analytics (июнь 2026) валовая доходность квартир 40–59 м2 около 4,7 процента в Кракове, 4,8 в Гданьске, 5,2 во Вроцлаве, 5,3 в Варшаве и 5,9 в Лодзи. Портальные оценки чистой доходности после простоев, ремонта и налога 3,5–5 процентов. Цены растут быстрее аренды, что сжимает доходность. Крупные города ликвидны, малые меньше.

Новостройка или вторичка

Продажи застройщика регулирует закон 2021 года: застройщик обязан дать информационный проспект, договор нотариальный, деньги лежат на открытом или закрытом эскроу-счёте. На открытом они выплачиваются по мере строительства, на закрытом при переходе права собственности. Дефекты фиксируются при приёмке, приводите независимого инспектора. Вторичку проще посмотреть и обсудить, но проверьте резервный фонд дома и правовой статус.

Проверка перед покупкой

• Прочитайте земельную и ипотечную книгу (księga wieczysta): владелец, ипотеки и права третьих лиц.
• Выясните, полная ли это собственность или кооперативное право.
• Запросите отчёты общины, ремонтный фонд и планы работ.
• Убедитесь, что парковка и кладовая это отдельный юридический объект, если они включены.
• Проверьте жильцов и условия действующих договоров аренды.
• Для новостройки прочитайте проспект и выясните тип эскроу.
• Проверьте разрешения, если квартиру перестраивали.

Вопросы и ответы

Хватит ли 400 000 zł на Варшаву? Только на небольшую квартиру: примерно 24–36 м2 по нашей оценке.

Нужно ли разрешение гражданину не из ЕС? По обзорам на квартиру нет, на дом или участок да. Уточните для вашего случая.

Платится ли 2 процента при покупке новостройки? Нет, PCC относится к вторичке. НДС входит в цену застройщика.

В каком городе лучшая доходность? Лодзь показывает самую высокую валовую доходность в данных за июнь 2026, но и цены там самые низкие, а глубина рынка меньше.

Итог

400 000–2 млн zł это четыре разных рынка: Лодзь и Катовице за площадь, Вроцлав и Познань за баланс, Краков и Гданьск за образ жизни, Варшава для верхнего сегмента. Проверяйте бюджет по ценам сделок, а не объявлений, и добавьте около 3 процентов к вторичной покупке.

Что это значит для обычного покупателя:

• Сравнивайте zł за м2 из данных NBP по сделкам с ценами в объявлениях.
• До 600 000 zł выбирайте вторичку в Лодзи, Катовице или Люблине, а не маленькую студию в Варшаве.
• Закладывайте 2,5–3 процента сверху за вторичку, меньше при праве на льготу.
• Квартира для большинства иностранцев без разрешения; дом или участок для граждан не из ЕЭЗ с разрешением.
• Планируйте чистую доходность около 3,5–5 процентов, а не валовую.

О локальной картине см. лучшие районы для покупки недвижимости в Польше и гид по недвижимости в Польше. D.H. Realting, независимый консультант из Варшавы, поможет покупателю сравнить дома и подключить польского юриста.