Bułgaria czy Grecja: gdzie kupić nieruchomość

Bułgaria i Grecja sąsiadują na Bałkanach, obie są w UE i obie mają euro (Bułgaria od 1 stycznia 2026). Bułgaria to rynek niskich cen z podatkiem liniowym od najmu; Grecja to większy i droższy rynek z wizą dla inwestorów, progresywnym podatkiem od najmu i kilkoma zmianami polityki w toku. To porównanie idzie kryterium po kryterium, korzysta z liczb z naszych datowanych poradników (październik 2026) i nie wskazuje ogólnego zwycięzcy. Szczegóły: ceny w Bułgarii i koszty zakupu oraz ceny w Grecji i koszty zakupu.

Cena wejścia i cena za m²

W Bułgarii średnia w Sofii to około 2 680 euro za m², w dzielnicach premium mniej więcej 3 500–4 100 euro, a na budżetowym końcu 1 500–2 000 euro. Dobre apartamenty kurortowe w Słonecznym Brzegu, Nesebyrze i Świętym Włas szacuje się na około 1 200–2 000 euro, w Sozopolu na 1 500–1 600 euro, a w Bansko i Pamporowie na 900–1 300 euro. To poziomy ofertowe lub podawane w doniesieniach, a nie statystyki rejestru.

W Grecji ceny ofertowe to około 2 500–4 500 euro za m² w centrum Aten, 4 500–9 000 euro na Rivierze Ateńskiej, 1 800–3 000 euro w Salonikach, 2 000–4 000 euro na Krecie i od 5 000 do ponad 12 000 euro na Cykladach. Bank Grecji podał wzrost cen mieszkań miejskich o około 5,3% rok do roku w drugim kwartale 2026 (dane wstępne). Wzrost cen w Bułgarii jest na papierze wyższy, około 14,8% w pierwszym kwartale 2026 według Eurostatu, ale liczba transakcji w pierwszym kwartale była średnio o 15% niższa niż rok wcześniej.

Koszty i podatki przy zakupie

W Bułgarii lokalny podatek od przeniesienia własności wynosi według dostępnych danych około 1,3–3% zależnie od gminy (Sofia 3%), a łączne koszty kupującego z notariuszem, rejestracją i agentem to mniej więcej 4–8%. Nowe budynki od dewelopera będącego płatnikiem VAT mają według doniesień 20% VAT w cenie, starsze są zwykle zwolnione.

W Grecji koszty szacuje się na około 7–12%: podatek od przeniesienia 3,09%, notariusz około 2%, księga wieczysta około 0,5%, prawnik 1–2% plus VAT i agent 2–4% plus VAT. VAT 24% na kwalifikujące się nowe budynki jest zawieszony do 31 grudnia 2026, a co obowiązuje od 2027, nie jest potwierdzone. Dla nabywców spoza UE zapowiedziane podniesienie podatku od przeniesienia do 15% od 1 lipca 2027 nie jest potwierdzone jako przepis.

Roczny podatek od nieruchomości: w Bułgarii około 0,1–0,45% wartości szacunkowej plus opłata za odpady; w Grecji ENFIA z podstawą od około 2 do 16,20 euro za m² zależnie od strefy oraz podatek dodatkowy od większych zasobów.

Rentowność najmu i sezonowość

Według Global Property Guide średnia rentowność brutto to około 4,2% w Bułgarii (2026) i około 4,4% w Grecji (drugi kwartał 2026). W Bułgarii dla Burgas podaje się 5,1–5,3%, dla Sofii około 4,2%; w Grecji w Atenach około 5,4%, a małe mieszkania w tańszych dzielnicach osiągają 6–8%. Wzorzec jest ten sam: małe lokale dają więcej, prestiżowe i duże mniej.

Kurorty to osobny przypadek. Bułgarskie kurorty nadmorskie zarabiają głównie od czerwca do września, a Bansko zimą, dane brokerskie podają 6–7% netto dla apartamentów kurortowych, a jedno źródło pokazuje obłożenie około 35% przy gondoli w Bansko. Liczby dla greckich wysp trudniej potwierdzić: agenci podają 4–8% dla domów wakacyjnych na Krecie i Korfu, to deklaracje, a nie dane rynkowe, a obłożenie najmu krótkoterminowego w kraju szacuje się na około 41%.

Podatek od najmu to najwyraźniejsza różnica. Bułgaria opodatkowuje najem stawką liniową 10% (u nierezydentów według doniesień jest pobierana u źródła bez odliczenia kosztów). Grecja opodatkowuje według doniesień czynsz za 2026 rok skalą 15%, 25%, 35% i 45% ze standardowym odliczeniem 5%. Podatek w kraju zamieszkania to odrębna kwestia, zob. podatek od najmu za granicą dla polskich rezydentów.

Najem krótkoterminowy

Oba kraje wymagają rejestracji. W Grecji potrzebny jest numer rejestracyjny AMA, nowe rejestracje są zamrożone w centralnych dzielnicach Aten od 1 do 3 i w pierwszej dzielnicy Salonik, zapowiedziano przedłużenie do końca 2027, a rejestracja może nie przechodzić na kupującego. W Bułgarii od 20 maja 2026 w każdym ogłoszeniu online wymagany jest unijny numer rejestracyjny. Zob. zasady najmu krótkoterminowego w Bułgarii i w Grecji.

Zasady własności dla cudzoziemców

W Bułgarii obywatele UE i EOG mogą kupować dowolne nieruchomości. Obywatel spoza UE może być właścicielem mieszkania na własne nazwisko, a grunty i domy z gruntem kupuje zwykle przez bułgarską spółkę. W Grecji obywatele UE kupują swobodnie, obywatele spoza UE też mogą kupować, w niektórych strefach przygranicznych potrzeba specjalnej zgody, a zapowiedziana zmiana podatku by ich dotyczyła. W Grecji tytuł własności i zgodność z planowaniem w starszych budynkach wymagają starannej weryfikacji, zob. checklista rynku wtórnego w Grecji; w Bułgarii budynki powinny mieć Akt 16 (pozwolenie na użytkowanie), zob. checklista rynku wtórnego w Bułgarii.

Pobyt i wizy

Obywatel UE ma prawo mieszkać w obu krajach na zasadach unijnych bez kupowania nieruchomości. Dla inwestorów spoza UE Grecja ma złotą wizę. Według doniesień progi to 800 000 euro w strefach dużego popytu (Attyka, Saloniki, Mykonos, Santorini i duże wyspy) i 400 000 euro gdzie indziej, z wariantem 250 000 euro dla przebudów i zabytków, jedną nieruchomością o powierzchni co najmniej 120 m² i zakazem najmu krótkoterminowego. Zob. złota wiza Grecji. Dla Bułgarii zob. złota wiza Bułgarii i sprawdź zasady w dniu składania wniosku. Oba kraje są w strefie Schengen (Bułgaria od 2025, o ile nam wiadomo).

Kredyt hipoteczny

Banki w obu krajach kredytują cudzoziemców selektywnie. Portale podają 50–70% wartości w Bułgarii i 50–65% dla nierezydentów w Grecji; to nie są oferty banków. Przeczytaj kredyty dla cudzoziemców w Bułgarii i w Grecji.

Klimat, styl życia i loty

Grecja ma klimat śródziemnomorski, wyspy, długi sezon kąpielowy i gospodarkę turystyczną wokół nich, a także Ateny jako stolicę. Bułgaria ma cztery pory roku, wybrzeże Morza Czarnego z krótszym latem i ośrodki narciarskie, a z lotnisk w Sofii, Warnie i Burgas jest wiele połączeń europejskich. Z zachodniej Europy latem do Grecji jest zwykle więcej bezpośrednich lotów, ale sprawdź rozkład z własnego miasta.

Ryzyka

Bułgaria: nadpodaż na wybrzeżu i silna sezonowość, spadająca liczba transakcji w segmencie wakacyjnym, budynki bez Aktu 16, opłaty eksploatacyjne i grunt kupiony w niewłaściwej strukturze; zob. ryzyka inwestycji w Bułgarii. Grecja: tytuł własności i zgodność z planowaniem w starszych budynkach, zamrożenie najmu krótkoterminowego i zapowiedzi podatkowe, które mogą się zmienić; zob. ryzyka inwestycji w Grecji. Inne pary: Bułgaria i Czarnogóra oraz Grecja i Czarnogóra.

Kto co powinien wybrać

• Jeśli budżet jest niewielki i szukasz mieszkania pod długi najem w mieście takim jak Burgas czy Warna albo skromnego mieszkania wakacyjnego, bliżej do Bułgarii.
• Jeśli spodziewasz się wysokiego dochodu z najmu, dokładnie porównaj podatki: liniowe 10% w Bułgarii i skala 15–45% w Grecji mogą mocno zmienić wynik netto.
• Jeśli chcesz wysp, dłuższego sezonu i ugruntowanego rynku turystycznego, bliżej do Grecji, przy wyższej cenie i kosztach zakupu.
• Jeśli jesteś obywatelem spoza UE i chcesz pobytu przez nieruchomość, Grecja ma określoną ścieżkę przy wyższych progach; sprawdź zasady bułgarskie i porównaj oba kraje dla swojego paszportu.

FAQ

Co jest tańsze, Bułgaria czy Grecja? Bułgaria jest tańsza za m² w większości porównywalnych kategorii, choć dzielnice premium w Sofii mogą dorównać średniej klasie w Atenach.

Gdzie podatek od najmu jest niższy? Liniowe 10% w Bułgarii jest niższe niż podawana skala 15–45% w Grecji dla większości inwestorów, ale podatek w kraju zamieszkania też może mieć zastosowanie.

Gdzie rentowność jest wyższa? Średnie są zbliżone: około 4,2% w Bułgarii i 4,4% w Grecji brutto. Netto zależy od kosztów, podatku i obłożenia.

Czy obywatel spoza UE może kupić w obu krajach? Tak. W Bułgarii grunt zwykle wymaga spółki, a w Grecji są zgody dla stref przygranicznych i zapowiedziana zmiana podatku.

Czy Bułgaria jest w strefie euro? Tak, od 1 stycznia 2026, tak jak Grecja.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą: wyszukujemy nieruchomości w obu krajach i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Możemy przygotować krótką listę pod budżet i cel oraz policzyć zwrot netto na twoich liczbach. Więcej rynków znajdziesz na stronach krajów i w kalkulatorach. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przepisy i ceny się zmieniają, dlatego przed zakupem zweryfikuj aktualne zasady. Oficjalne źródła: Agencja Rejestrów Bułgarii i Bank Grecji.