Недвижимость в Австрии: покупка и сопровождение
Вена, Тироль, Зальцбург: гражданам ЕС — на общих основаниях, остальным нужно разрешение земельного органа. Зонирование «второго жилья» рушит больше сделок, чем что-либо ещё.
Почему Австрия
Прозрачный кадастр и защита прав
Стабильный рынок с прозрачным земельным кадастром и сильной защитой прав собственника.
Вена — устойчивый рынок аренды
Один из самых устойчивых по спросу городов Европы с высокой долей арендного жилья.
Понятная процедура разрешения
Для граждан стран вне ЕС и ЕЭЗ покупка требует разрешения земельного органа. В простых случаях по основному жилью с полным пакетом документов его выдают за 4–8 недель.
Честно про зонирование
В Тироле и Зальцбурге действует зонирование Freizeitwohnsitz, ограничивающее использование жилья как второго. Именно оно чаще всего срывает сделки иностранных покупателей — статус проверяют по конкретному адресу до задатка.
Честно про ВНЖ: программы нет
Покупка недвижимости в Австрии не даёт вида на жительство — «золотой визы» здесь нет. Предложения обратного — повод усомниться в продавце.
Бюджет меньше — подберём под запрос
Скажите сумму и цель — вернёмся с вариантами от застройщиков и партнёров, которых нет в каталоге.
Оставить запросКак проходит покупка
- 1
Разбираем запрос
Цель и регион: Вена под долгосрочную аренду или Тироль и Зальцбург под курортное использование — с учётом зонирования.
- 2
Проверяем объект в кадастре
Земельный кадастр показывает титул, обременения и статус объекта.
- 3
Проверяем зонирование
Для курортных объектов в Тироле и Зальцбурге — статус Freizeitwohnsitz по конкретному адресу, до любых обязательств.
- 4
Подаём заявление в земельный орган
Для граждан стран вне ЕС и ЕЭЗ — договор, документы о личности и статусе, обоснование цели покупки и подтверждение источника средств.
- 5
Получаем разрешение
По основному жилью с полным пакетом — обычно 4–8 недель. По объектам для отдыха в землях со строгим режимом срок больше.
- 6
Оформление и регистрация
Нотариальное оформление сделки и внесение права в земельный кадастр.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Австрии?+
Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на равных с австрийцами. Гражданам других стран требуется разрешение земельного органа той федеральной земли, где находится объект. Без него право собственности в кадастр не внесут.
Сколько рассматривается заявление на разрешение?+
В простых случаях по основному жилью с полным пакетом документов — обычно 4–8 недель. По объектам для отдыха и в землях со строгим режимом, таких как Тироль и Зальцбург, срок больше. Планировать сделку нужно с запасом.
Что такое Freizeitwohnsitz и почему это важно?+
Это статус жилья для отдыха, отдельно регулируемый зонированием в Тироле и Зальцбурге. Без него использовать объект как сезонное второе жильё нельзя. Именно это ограничение чаще всего срывает сделки иностранных покупателей, поэтому статус проверяют по конкретному адресу до задатка.
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Австрии?+
Нет, программы вида на жительство за покупку недвижимости в Австрии не существует. Более того, для граждан стран вне ЕС отсутствие статуса усложняет саму покупку: разрешение выдаётся с учётом цели приобретения и жилищной потребности.
Почему условия различаются по регионам?+
Оборот недвижимости в Австрии регулируется на уровне федеральных земель: у каждой свой закон, свой орган и своя практика. Поэтому обобщённые обзоры «по Австрии» вводят в заблуждение — правила проверяют для конкретной земли.
Какие расходы при покупке?+
Налог на приобретение недвижимости, сбор за внесение права в земельный кадастр, услуги нотариуса или адвоката и комиссия агентства. Точные ставки различаются по землям и подтверждаются юристом по конкретному объекту.
Дадут ли ипотеку нерезиденту?+
Австрийские банки кредитуют преимущественно резидентов с доходом в стране. Нерезидентам кредит доступен ограниченно, и требования к первоначальному взносу и подтверждению дохода будут выше.
Есть ли смысл покупать в Вене под аренду?+
Венский рынок ориентирован на долгосрочную аренду и отличается высокой защитой прав арендатора. Это даёт стабильный, но умеренный доход и удлиняет сценарий выхода — учитывать это нужно до покупки, а не после.
Разобраться глубже
Цены на недвижимость в Австрии 2026: цена за м² по городам и сколько платит иностранец при покупке
Квартира в Австрии стоит около 4 200 евро за м² в среднем по стране и 5 200 в Вене, но 6 400 в Инсбруке; расходы на покупку добавляют 10–12%, а то, что может купить иностранец, зависит от федеральной земли.
Доходность недвижимости в Австрии: сколько реально приносит инвестиционная квартира в Вене, Граце или Зальцбурге
Австрия — рынок сохранения капитала, а не высокой доходности: опубликованная валовая доходность — от 3% до почти 5%, а после расходов и налогов типичная квартира даёт около 2% чистыми.
Цены на дома и квартиры в Австрии выросли на 3,9% в первом полугодии 2026 года
По данным Statistik Austria, цены покупки домов и квартир в первом полугодии 2026 года были на 3,9% выше, и ведомство заявило об окончании длительной фазы умеренного роста.
Обзор
Австрия — рынок с высокой правовой защитой и жёстким контролем за оборотом недвижимости. Для граждан стран вне ЕС и ЕЭЗ покупка требует разрешения земельного органа (Grundverkehrsbehörde), а в Тироле и Зальцбурге дополнительно действует зонирование, ограничивающее использование жилья как второго.
Почему покупать здесь
Стабильный рынок с прозрачным земельным кадастром и сильной защитой прав собственника. Вена — один из самых устойчивых по спросу городов Европы с высокой долей арендного жилья. Альпийские земли — Тироль, Зальцбург, Каринтия — дают курортный сегмент, но именно там регулирование строже всего.
Налоги, расходы и доходность
Ориентиры по налогам, расходам на покупку и содержание и доходности аренды. Точные цифры зависят от объекта и вашей ситуации.
При покупке — налог на приобретение недвижимости и сбор за внесение в кадастр. Ежегодно — местный налог на недвижимость.
Основные расходы при покупке — налог на приобретение недвижимости и сбор за внесение права в земельный кадастр, а также услуги нотариуса или адвоката и комиссия агентства. Ежегодно уплачивается местный налог на недвижимость, размер которого зависит от муниципалитета и характеристик объекта. Точные ставки и порядок расчёта различаются по федеральным землям — их подтверждает нотариус или юрист по конкретному объекту.
1. Проверка объекта в земельном кадастре. 2. Для граждан стран вне ЕС и ЕЭЗ — заявление в земельный орган соответствующей федеральной земли. К нему прикладываются договор или его проект, документы о личности и статусе, обоснование цели покупки и подтверждение источника средств; в отдельных землях — энергетический сертификат и план участка. 3. В простых случаях по основному жилью с полным пакетом документов разрешение выдают за 4–8 недель. По объектам для отдыха и в землях со строгим режимом — Тироль, Зальцбург — дольше. 4. Нотариальное оформление и внесение права в кадастр.
Австрийские банки кредитуют преимущественно резидентов с доходом в стране; нерезидентам кредит доступен ограниченно.
Покупка недвижимости в Австрии не даёт вида на жительство: программы «золотой визы» здесь нет. Более того, для граждан стран вне ЕС отсутствие статуса усложняет саму покупку — разрешение земельного органа выдаётся с учётом цели приобретения и наличия жилищной потребности.
Ключевой фактор — не цена и не локация, а зонирование. Статус Freizeitwohnsitz (жильё для отдыха) в Тироле и Зальцбурге ограничен, и купить объект, рассчитывая использовать его сезонно, без соответствующего статуса нельзя. Это чаще всего и срывает сделки иностранных покупателей. Венский рынок, напротив, ориентирован на долгосрочную аренду с высокой защитой прав арендатора — это влияет на сценарий выхода.
Что учитывать: — разрешение земельного органа для граждан стран вне ЕС нужно получить до внесения права в кадастр; — зонирование Freizeitwohnsitz в Тироле и Зальцбурге ограничивает использование объекта как второго жилья — статус проверяется по конкретному адресу до задатка; — режим и ставки различаются по федеральным землям, поэтому обобщённые обзоры по «Австрии» вводят в заблуждение; — программы ВНЖ за покупку недвижимости в Австрии нет, и предложения обратного — повод усомниться в продавце. Данные проверены в сентябре 2026 года. Пороги, ставки и условия программ меняются — перед сделкой уточняйте актуальные требования у юриста в стране покупки.
Запросить подбор: Австрия
Бесплатный гайд · PDF, 19 стр.
Зарубежная недвижимость: с чего начать
Как выбрать страну под ваш бюджет, цель и стратегию — до выбора конкретного объекта.
Цифры ориентировочные, меняются со временем и зависят от конкретного объекта и вашей ситуации. Получите независимую юридическую, налоговую и финансовую консультацию перед покупкой.
Получите персональную подборку недвижимости
Расскажите о цели и бюджете — пришлём подборку от проверенных локальных партнёров, без обязательств.