Австрия — рынок сохранения капитала, а не высокой доходности: опубликованная валовая доходность — от 3% до почти 5%, а после расходов и налогов типичная квартира даёт около 2% чистыми.
Если вы ищете инвестиционную недвижимость в Австрии, честный ответ про доходность такой: валовая арендная доходность типичной квартиры составляет примерно от 3% до 5% в зависимости от города, размера квартиры и источника данных, а после расходов и налогов чистая обычно близка к 2%. Австрию покупают ради стабильности, надёжной правовой системы и устойчивости цен в долгую, а не ради денежного потока. В гайде — цифры на октябрь 2026 года и то, как их читать.
Что говорят опубликованные цифры
Источники расходятся, и разница существенна. Global Property Guide указывает среднюю валовую доходность по Австрии около 3,8% за I квартал 2026 года: в Вене в среднем около 4,8% (студии около 6%, трёхкомнатные около 4%), в Граце около 3,7%, в Зальцбурге ниже — около 3,2% для однокомнатной и 2,6% для трёхкомнатной. Анализ рынка Вены за 2025 год даёт 3,0–3,25% для окраинных районов и около 3,5% для небольших инвестиционных квартир. Наш собственный расчёт по отчёту EHL Investment Apartments (весна 2026) для стандартной венской инвестквартиры даёт меньше: чистая цена покупки около 6 695 евро за м² при чистой аренде 15–17 евро за м² в месяц — это примерно 2,9% валовых.
Практический вывод: небольшие квартиры до 50 м² в хороших локациях могут выходить на верхнюю часть диапазона, крупные квартиры и премиальные локации — на нижнюю, а 4% и выше стоит считать исключением, которое надо проверять, а не правилом.
Вена: старый фонд или новостройка и правила аренды
В Вене самый глубокий арендный рынок, и, по данным EHL, после двух лет роста ставок выше инфляции арендные ставки у рекордных значений при очень низкой доле пустующих квартир. Средние запрашиваемые ставки в мае 2026 года оценивались примерно в 22,45 евро за м² брутто (с эксплуатационными расходами), примерно на 10% выше, чем годом ранее, но запрашиваемые ставки по новым договорам — это не то, что заплатит ваш арендатор по действующему договору.
Правила аренды здесь важнее, чем на большинстве европейских рынков. Как правило, старые дома (построенные до 1945 года) подпадают под закон об аренде с регулируемыми базовыми ставками, а в новых домах ставку можно устанавливать свободнее; перед покупкой проверьте, какой режим действует для конкретной квартиры. По «тормозу аренды», принятому в 2026 году, рост регулируемых ставок ограничен 1% в 2026 году и 2% в 2027 году, с привязкой к инфляции с 2028 года, а повышать аренду можно только раз в год. Для свободно согласованных ставок инфляция выше 3% перекладывается лишь наполовину. Уточняйте детали у местного юриста: именно они определяют, как быстро может расти ваш доход.
Грац, Зальцбург, Инсбрук и горнолыжные курорты
В Граце цены ниже, чем в Вене (в среднем около 3 600 евро за м² в I полугодии 2026 года по данным Raiffeisen Immobilien), а опубликованная доходность около 3,7%; запрашиваемые ставки там выросли примерно на 11% до порядка 15 евро за м² брутто в 2026 году. Зальцбург и Инсбрук — дорогой сегмент: в среднем около 5 500 и 6 400 евро за м², ставки аренды стабилизировались, поэтому доходность ниже, часто меньше 3%. Горнолыжные курорты Тироля и Форарльберга — рынки образа жизни и роста капитала, а строительство новых дач там ограничено законом: это поддерживает цены, но ограничивает выбор и способ использования (см. наш гайд про цены на недвижимость в Австрии и расходы при покупке).
От валовой к чистой: что съедает доходность
- Расходы на покупку около 10–12% цены (налог на переход, регистрационный сбор, агент, юрист) снижают отдачу на реально вложенные деньги
- Эксплуатационные расходы (Betriebskosten) обычно перекладываются на арендатора, а вот простой между арендаторами, ремонт и ваша доля резервного фонда дома — как правило, нет
- Подоходный налог с аренды: в Австрии доход от аренды облагается по прогрессивной шкале, первые 13 539 евро годового дохода не облагаются, на следующий интервал в 2026 году ставка 20%, выше 21 992 евро она растёт; как это применяется к собственнику-нерезиденту, зависит от вашего статуса и договора об избежании двойного налогообложения вашей страны
- Управление, если вы живёте за границей, см. заметку про управление недвижимостью для удалённых владельцев
Пример расчёта (наша арифметика, не прогноз)
Возьмём инвестиционную квартиру 50 м² в Вене по цене около 6 695 евро за м²: 334 750 евро. Добавим примерно 11% на расходы при покупке — всего около 371 600 евро. При чистой аренде 16 евро за м² в месяц годовая аренда 9 600 евро: валовая доходность 2,9% на цену и 2,6% на полные затраты. Если 10–15% аренды уходит на простой, ремонт и взносы в резервный фонд, остаётся около 8 200–8 600 евро, то есть примерно 2,2–2,3% до подоходного налога. После налога реалистичен показатель около 2%. Более мелкая или старая и дешёвая квартира может дать больше, квартира в премиальной локации — меньше.
Посуточная аренда в Вене не выход
С 1 июля 2024 года Вена запретила коммерческую краткосрочную аренду в жилых зонах, а в остальных зонах она ограничена 90 днями в год, если город не выдал исключение. Для инвестквартиры, в которой никто не живёт, это фактически закрывает путь Airbnb. Стратегии сравнивайте в нашем гайде про краткосрочную и долгосрочную аренду.
Кому подходит этот рынок
Австрия подходит тем, кто хочет стабильный, хорошо регулируемый рынок, низкий риск дефолта и защищающую арендаторов правовую систему и готов принять низкую текущую доходность. Если ваша цель — 6% и выше, смотрите другие рынки; если сравниваете страны, начните со страницы Австрии и картины расходов в материале про полную стоимость владения за рубежом.
Частые вопросы
Какая арендная доходность в Австрии реалистична? Примерно 3–5% валовых в зависимости от города и размера квартиры и около 2% чистыми после расходов и налогов для типичной квартиры. Вена лучше Граца по доходности? По опубликованным данным, Вена в среднем чуть выше за счёт небольших квартир, а в Граце ниже цены и растёт уровень аренды; сравнивайте конкретные квартиры, а не средние по городам. Можно ли сдавать квартиру в Вене через Airbnb? Свободно нельзя: коммерческая краткосрочная аренда в жилых зонах запрещена с 1 июля 2024 года, в остальных ограничена 90 днями в год без исключения. Растёт ли аренда вместе с инфляцией? Для регулируемых ставок рост ограничен 1% в 2026 году и 2% в 2027 году, поэтому доход растёт медленнее, чем на свободном рынке.
Как мы помогаем
Подбираем австрийские квартиры под вашу цель, считаем чистую доходность с учётом расходов на покупку, простоя и налога, проверяем, какой режим аренды применим, и координируем местных юристов и управляющую компанию. Только информация — не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация; цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и меняются.