Квартира в Австрии стоит около 4 200 евро за м² в среднем по стране и 5 200 в Вене, но 6 400 в Инсбруке; расходы на покупку добавляют 10–12%, а то, что может купить иностранец, зависит от федеральной земли.
Сколько стоит недвижимость в Австрии? На октябрь 2026 года медиана по стране для квартир — около 4 160 евро за м² по сделкам 2025 года, в Вене около 5 200 евро за м², а в самой дорогой столице земли, Инсбруке, около 6 400 евро за м². Сверх цены закладывайте 10–12% на расходы при покупке и до подписания проверьте правила федеральной земли, потому что то, что может купить иностранец, решается по землям.
Цены за м²: что показывают источники
Внимательно смотрите, какую цифру читаете: цены сделок, цены предложений и городские средние различаются. Statistik Austria, которая опирается на реальные сделки, приводит национальные медианы за 2025 год: около 4 162 евро за м² для квартир и 2 836 евро за м² для домов, медиана для квартир в Вене — около 5 212 евро за м². Внутри Вены разброс большой: в одном анализе на основе данных Statistik квартира в старом доме до 1960 года в Фаворитене (10-й район) стоила около 3 024 евро за м², а новостройка в Внутреннем городе — около 9 477. Возраст дома часто важнее района.
Цены предложений выше. ImmoScout24 сообщает о средних ценах предложений на квартиры около 6 248 евро за м² в I полугодии 2026 года (+5% к прошлому году): Тироль около 7 259, Форарльберг 6 937, Вена 6 729 (+2%), Каринтия 5 322 (+7%). Один анализ за I квартал 2026 года оценивал новостройки Вены около 7 300 евро за м², а вторичные квартиры около 4 536. Цены предложений — это потолок, а медианы сделок — то, что покупатели реально заплатили.
Города и земли (I полугодие 2026, средние Raiffeisen Immobilien)
- Инсбрук около 6 400 евро за м², самая дорогая столица земли
- Зальцбург около 5 500 и Вена около 5 500
- Брегенц около 5 200, Линц около 4 200, Клагенфурт около 3 900
- Грац около 3 600, Айзенштадт около 3 400, Санкт-Пёльтен около 2 800
Среди районов самым дорогим в Австрии называют Кицбюэль: медиана сделок около 5 780 евро за м² в 2025 году, далее Инсбрук — 5 050 и Зальцбург — 4 740. В Линце новые квартиры в среднем стоят около 5 500 евро за м² против около 3 800 для вторичных, так что надбавка за новостройку может быть большой.
Тренд 2026 года
Statistik Austria сообщает, что цены на дома и квартиры в I полугодии 2026 года были на 3,9% выше, чем год назад (вторичные +4,0%, новые +3,8%), ускорившись до 5,1% и 4,9% во II квартале, а индекс цен на дома достиг рекорда. Генеральный директор Statistik заявила, что длительная фаза умеренной динамики цен закончилась. Рыночный контекст — в нашей заметке Цены на дома и квартиры в Австрии выросли на 3,9% в первом полугодии 2026 года. Что эта цена даёт в арендном выражении — в материале про доходность недвижимости в Австрии.
Может ли иностранец купить недвижимость в Австрии?
Единого национального правила нет: право на сделки с землёй относится к девяти федеральным землям.
- Граждане ЕС и ЕЭЗ приравнены к австрийцам, но некоторые земли всё же требуют декларацию или отрицательное свидетельство, а в Вене земельная книга требует его обязательно
- Гражданам других стран во всех землях нужно одобрение земли до регистрации в земельной книге, и оно зависит от обоснованного интереса, например основного места жительства
- Вторые дома ограничены независимо от гражданства в туристических районах: Тироль в целом запрещает новые дачи, Зальцбург ограничивает их в туристических общинах, за недостоверное заявление об использовании грозят штрафы и даже принудительная продажа
- В Зальцбурге одобрение для граждан третьих стран, по сообщениям, занимает около 8–16 недель при законном максимуме три месяца, а штрафы за нарушения достигают 50 000 евро
Мы проверили Вену, Зальцбург, Тироль и Форарльберг; в остальных землях свои правила, поэтому уточняйте точный порядок для земли, где покупаете. Положение граждан ЕС и не-ЕС сравните в материале недвижимость для граждан ЕС и не-ЕС.
Расходы на покупку: 10–12%
- Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer): 3,5% цены
- Сбор за регистрацию нового владельца в земельной книге: 1,1% цены
- Регистрация залога по ипотеке: 1,2% суммы кредита, если берёте кредит
- Агент: до 3% плюс 20% НДС с каждой стороны, платится только при подписанном договоре на комиссию; правило «платит заказчик» действует для аренды, а не для продажи
- Составление договора юристом или нотариусом: по сообщениям, около 1 500–4 500 евро; эскроу около 0,8–1,5% цены
В сумме типичная покупка с ипотекой и агентом даёт 10–12%; покупка за наличные без агента ближе к 4,6% налога и регистрации плюс юридические расходы. Временное освобождение от сборов в земельной книге закончилось для заявлений, поданных с 1 июля 2026 года, и требовало подтверждения основного места жительства, так что инвесторов оно не касалось.
Ипотека для иностранных покупателей
Национальные правила кредитования (регламент KIM) истекли 30 июня 2025 года, но регулятор по-прежнему считает ориентиром 20% собственных средств, платёж не выше 40% чистого дохода и срок 35 лет, и многие банки им следуют. Нерезидентов обычно просят о большем первом взносе и документах; см. ипотека для нерезидентов.
Примеры бюджета (наша арифметика)
- Вена, 60 м² по 5 212 евро за м²: около 312 700 евро плюс 10–12% расходов, итого около 344 000–350 000 евро
- Грац, 60 м² по 3 600 евро за м²: 216 000 евро, итого около 237 600–241 900 евро
- Инсбрук, 60 м² по 6 400 евро за м²: 384 000 евро, итого около 422 400–430 100 евро
Ежегодные расходы
Ожидайте ежемесячные эксплуатационные расходы (Betriebskosten) и взнос в резервный фонд дома, а также муниципальный налог на недвижимость, обычно небольшой относительно цены; запросите у продавца последний годовой отчёт. См. также полная стоимость владения за рубежом и проверку застройщика новостройки по гайду как проверить застройщика за рубежом. Актуальные объекты — на странице Австрии.
Частые вопросы
Какая средняя цена за м² в Австрии? Около 4 160 евро для квартир и 2 840 для домов по сделкам 2025 года; в Вене около 5 200 для квартир. Какой австрийский город самый дорогой? Инсбрук, около 6 400 евро за м² в I полугодии 2026 года, далее Зальцбург и Вена около 5 500. Может ли гражданин не из ЕС купить квартиру в Австрии? Да, но до регистрации нужно одобрение земли, зависящее от обоснованного интереса; уточняйте у местного юриста для нужной земли. Сколько составляют расходы на покупку? Обычно 10–12% цены с ипотекой и агентом, включая 3,5% налога на переход и 1,1% регистрационного сбора.
Как мы помогаем
Подбираем австрийские объекты под ваш бюджет и цель, проверяем, какие правила земли к вам применимы, считаем полную стоимость с налогами и сборами и координируем местных юристов. Только информация — не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация; цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и меняются.