Недвижимость в Доминикане: покупка иностранцем и сопровождение

Налог на передачу 3% платит покупатель. Ежегодный налог IPI — 1% со стоимости выше порога (в 2026 году RD$10 695 494). Для физлиц прибыль от продажи недвижимости облагается по ставке 10% (закон 30-26). Проекты, одобренные по CONFOTUR, освобождены от передачи и IPI.

При покупке: — налог на передачу — 3% от большей из двух величин: оценки налоговой службы и цены в договоре; платит покупатель; в проектах CONFOTUR не взимается; — юрист — по оценкам юристов 1–1,5% от цены; нотариус — около 0,5%; вместе с налогом закрытие сделки обычно обходится в 4,5–5,5%. При владении: — ежегодный налог IPI — 1% со стоимости, превышающей порог (в 2026 году RD$10 695 494; порог индексируется ежегодно); платится двумя частями — до 11 марта и до 11 сентября; недвижимость в проектах CONFOTUR освобождена; — доход от аренды облагается налогом; по данным консультантов, для нерезидентов действует удержание 27% — ставку и базу уточняйте у налогового консультанта; — расходы на обслуживание комплекса и управление оператором. При продаже: — для физических лиц прибыль от продажи недвижимости облагается по ставке 10% единым платежом (закон 30-26, с 18 июня 2026), с оговорками для основного жилья и продавцов старше 65 лет; налоговая база подзаконным актом пока не определена, и это учитывается в цене сделки.

1. Юридическая проверка. Собственник, обременения, статус земли. Для строящихся проектов — застройщик, разрешения, схема платежей и то, проходят ли деньги покупателей через доверительного управляющего (траст). 2. Предварительный договор (promesa de venta) у нотариуса или юриста и задаток. По практике юристов задаток составляет около 10% и хранится на счёте юриста или в эскроу — это обычай, а не норма закона. 3. Договор купли-продажи у нотариуса. Нотариусы в Доминикане — юристы по образованию. 4. Оценка налоговой службой (DGII) и уплата налога на передачу 3%. Налог платит покупатель, без его оплаты реестр свидетельство не выдаст. 5. Подача документов в Реестр титулов (Registro de Títulos, закон о реестре недвижимости 108-05). 6. Получение свидетельства о праве собственности (certificado de título) на ваше имя. От принятого предложения до свидетельства обычно проходит от 30 до 120 дней.

Нерезидентам местные банки обычно дают 50–70% стоимости (первый взнос 30–50%) на 10–20 лет; ставки по долларовым кредитам в начале 2026 года — около 8–10%. Это оценка отраслевых источников, условия зависят от банка и дохода.

Покупка недвижимости сама по себе вида на жительство не даёт. Но инвестиция в недвижимость от $200 000 — основание для заявления на постоянное резидентство (регламент 631-11, ст. 55): деньги должны быть переведены из-за рубежа и подтверждены, заявление подаётся в миграционную службу (DGM). По оценкам юристов процедура занимает порядка 45–90 дней; супруг и несовершеннолетние дети включаются в заявление. Для сделки резидентство не нужно. Оно нужно, если вы хотите жить в стране, и тогда порог в $200 000 стоит учесть при выборе бюджета.

Рынок доступен в двух форматах: готовая недвижимость и проекты на стадии строительства с рассрочкой на время стройки. Большая часть нового курортного предложения — комплексы и резиденции под управлением международных гостиничных операторов. Что мы проверяем до того, как показать проект: застройщика, участвуют ли деньги покупателей в трасте (закон 189-11, платежи выдаются по ходу строительства), есть ли у проекта резолюция CONFOTUR и что именно она покрывает, условия договора с оператором и платежи за обслуживание. Доходность мы не обещаем: она зависит от проекта, загрузки и затрат на управление, а цифры из презентаций застройщиков — это ожидания, а не гарантия.

Что учитывать: — льготы CONFOTUR распространяются только на проекты, предварительно одобренные министерством туризма; номер резолюции нужно получить у продавца и проверить через юриста в реестре. При перепродаже льгота автоматически к следующему покупателю не переходит. Источники расходятся в том, с какого момента отсчитываются 15 лет: закон 195-13 связывает срок с завершением строительства и оснащения проекта — уточняйте по резолюции конкретного проекта. Закон 30-26 к тому же ввёл запрет пользоваться несколькими льготными режимами по одной деятельности; как это применяется на практике, ещё не прояснено; — первые 60 метров от линии прилива — государственная земля (закон 305 от 1968 года, ст. 15 Конституции): купить пляж или участок на этой полосе нельзя; в приграничной зоне (до 60 км от границы с Гаити) действуют особые требования к сделкам с землёй; — строящийся объект несёт риск срока и качества: проверьте, идут ли платежи через траст и привязаны ли они к этапам работ; — налоговая реформа 2026 года меняет режим продажи и ещё уточняется налоговой службой: налог на передачу 3% закон 30-26 прямо не отменял, но порядок его сочетания с новыми нормами должна пояснить DGII; — ипотека для нерезидентов — это 30–50% собственных средств и более высокая ставка, чем для резидентов; — ожидаемая доходность и рост цены из презентаций застройщиков не являются гарантией. Данные проверены в октябре 2026 года. Налоговая реформа (закон 30-26 от 18 июня 2026) только начинает применяться, и налоговая служба ещё уточняет часть норм; пороги, ставки и условия программ меняются — перед сделкой подтверждайте их у юриста в Доминикане.