CONFOTUR, траст за платежами на стадии строительства, договор с оператором, сборы, выход и титул: чек-лист с прямым разговором о рисках.
Значительная часть нового курортного предложения в Доминикане продаётся как брендированные резиденции или объекты под управлением отеля, часто на стадии строительства с рассрочкой на время стройки. Формат может подойти покупателю, который не хочет заниматься повседневным управлением, но результат определяют условия, а не бренд. Вот что проверить, с прямым разговором о рисках.
1. Резолюция CONFOTUR
CONFOTUR (закон 158-01) может освободить одобренный туристический проект от налога на передачу 3% и ежегодного IPI на срок до 15 лет. В трёх вещах покупатели часто ошибаются:
- льгота действует, только если проект заранее одобрен министерством туризма; строка «CONFOTUR» в рекламе — не доказательство;
- попросите у продавца номер резолюции и пусть юрист проверит её статус в реестре министерства: просроченные одобрения часто встречаются в старых объектах на вторичном рынке;
- при перепродаже льгота автоматически к следующему покупателю не переходит.
Источники расходятся и в том, с какого момента отсчитываются 15 лет. Закон 195-13 связывает срок с завершением строительства и оснащения проекта; читайте резолюцию конкретного проекта. Закон 30-26 к тому же ввёл запрет пользоваться несколькими льготными режимами по одной деятельности, и как это применяется на практике, ещё не ясно.
2. Куда идут ваши платежи
Для строящегося проекта главная структурная защита — траст по закону 189-11: платежи покупателей идут доверительному управляющему под надзором Суперинтендантства банков, а не на счёт застройщика, и выдаются по ходу работ. Не все проекты построены так. Спросите:
- есть ли траст и кто управляющий;
- привязаны ли платежи к этапам строительства;
- что будет с вашими деньгами, если проект остановится.
3. Договор с оператором
У брендового управления есть реальные плюсы: узнаваемое имя, профессиональная эксплуатация, готовый канал продаж. Есть и издержки с ограничениями, которые стоит прочитать до подписания:
- роялти и комиссии управления вычитаются из дохода и уменьшают то, что вы получаете;
- правила отеля обычно задают цены и стандарты и часто запрещают сдавать объект самостоятельно;
- вы зависите от оператора: на какой срок договор, кто может его расторгнуть и что будет с вашим объектом, если договор закончится;
- как считается и выплачивается доход и какие расходы вычитаются первыми.
4. Сборы за обслуживание и текущие расходы
Курортные комплексы несут ежегодные сборы за обслуживание. Они уменьшают чистый доход и влияют на перепродажу, поэтому запросите фактическую цифру, как она устанавливается и отчёт за прошлый год. Добавьте IPI (если нет освобождения) и страховку.
5. Заявления о доходности и росте цены
В презентациях приводят ожидаемую доходность и рост цены. Относитесь к ним как к ожиданиям застройщика, а не гарантии, и спросите, при какой загрузке и каких затратах они получены. Цифра как средняя за много лет или при заявленной загрузке несопоставима с цифрой «грязными».
6. Выход
Подумайте о перепродаже до покупки. Реформа 2026 года ввела для физических лиц налог 10% на прибыль от продажи недвижимости, но налоговая база пока не определена, а льгота CONFOTUR к покупателю сама не переходит. Спросите, переходит ли договор с оператором к новому владельцу и поддерживают ли перепродажу застройщик или оператор.
7. Титул
Право собственности подтверждается свидетельством, которое выдаёт Реестр титулов (закон о реестре недвижимости 108-05). Для строящегося объекта спросите, когда и как титул на конкретный юнит переходит к вам, и пусть юрист подтвердит это до последнего платежа. Иностранец владеет на тех же условиях, что и гражданин, но первые 60 метров от линии прилива — государственная земля, и купить её нельзя.
Данные проверены в октябре 2026 года. Налоговая реформа новая, и часть её норм ещё уточняется; пороги, ставки и условия программ подтверждайте у юриста в Доминикане перед сделкой.