Кто может купить, шаги от предварительного договора до титула, сколько стоит закрытие сделки, налоговые изменения 2026 года и где проходят ограничения.
Иностранец может купить недвижимость в Доминикане на тех же условиях, что и гражданин. Вид на жительство, специальное разрешение или местный партнёр не нужны, а подписать договор можно, находясь в стране по туристическому въезду. Свидетельство о праве собственности выдаётся на ваше имя. Важны порядок шагов и то, что вы проверяете до оплаты.
Кто может купить и где проходят ограничения
Иностранцы, резиденты и нет, имеют те же права собственности, что и доминиканцы. Количество объектов не ограничено. Два ограничения стоит знать:
- первые 60 метров от линии прилива — государственная земля (закон 305 от 1968 года; Конституция относит пляжи к общественному достоянию): купить пляж или участок на этой полосе нельзя;
- в приграничной зоне, до 60 км от границы с Гаити, действуют особые требования к сделкам с землёй; если участок где-то рядом, сначала спросите юриста.
Шаги
- юридическая проверка: собственник, обременения, статус земли; для строящегося проекта ещё и застройщик, разрешения и график платежей;
- предварительный договор (promesa de venta) у нотариуса или юриста и задаток; юристы описывают задаток около 10% на счёте юриста или в эскроу, и это обычай, а не норма закона;
- договор купли-продажи у нотариуса (нотариусы в Доминикане — юристы по образованию);
- оценка налоговой службой (DGII) и уплата налога на передачу 3%: платит покупатель, и без этого реестр титул не выдаст;
- подача документов в Реестр титулов по закону о реестре недвижимости 108-05;
- свидетельство о праве собственности на ваше имя. От принятого предложения до свидетельства обычно 30–120 дней.
Сколько стоит закрытие сделки
Налог на передачу — 3% от большей из двух величин: оценки DGII и цены в договоре. По оценкам юристов, юрист берёт 1–1,5%, нотариус около 0,5%, так что закрытие обычно обходится в 4,5–5,5% цены. В проекте, одобренном по CONFOTUR, налог на передачу не взимается (что для этого нужно, написано в нашей статье о брендированных резиденциях и объектах под управлением отелей).
Налоги при владении
Ежегодный налог на недвижимость (IPI) — 1% со стоимости выше порога, который индексируется каждый год: в 2026 году RD$10 695 494. Платится двумя частями, до 11 марта и до 11 сентября. Доход от аренды облагается налогом; по данным консультантов, для нерезидентов действует удержание 27%, так что ставку и базу подтвердите до того, как рассчитывать доход.
Продажа и изменение 2026 года
Закон 30-26 от 18 июня 2026 года ввёл для физических лиц налог 10% единым платежом на прибыль от продажи недвижимости, с исключениями, например для основного жилья при реинвестировании в течение шести месяцев и для продавцов старше 65 лет. Закон определяет ставку, но не налоговую базу; налоговая служба должна её уточнить, и пока стороны закладывают эту неопределённость в цену. Налог на передачу 3% этим законом прямо не отменён; как он сочетается с новыми нормами, должна пояснить DGII.
Что проверить до оплаты
- титул в Реестре: собственник, обременения, соответствие объекта описанию;
- для строящегося объекта: кто застройщик и проходят ли деньги покупателей через траст (закон 189-11), чтобы платежи выдавались по ходу строительства;
- договор: цена, валюта, даты платежей, срок сдачи и что будет при задержке;
- любая обещанная налоговая льгота — письменно и с возможностью проверки.
Данные проверены в октябре 2026 года. Реформа новая, и часть её норм ещё уточняется; пороги и ставки подтверждайте у юриста в Доминикане перед сделкой.