Недвижимость в Панаме: покупка, ВНЖ и сопровождение

Налог на передачу (ITBI) 2% платит продавец; с сентября 2026 года для первой продажи нового жилья первые $120 000 освобождены. Годовой налог на недвижимость: от 0,5% для основного жилья и от 0,6% для остального, с необлагаемым минимумом. Доход из-за границы в Панаме не облагается.

Расходы покупателя на закрытие сделки ориентировочно 2–5% при покупке за наличные и 3–7% при ипотеке (юрист, нотариус, регистрация). Налог на передачу ITBI составляет 2% от большей величины из цены и кадастровой стоимости и обычно ложится на продавца. Закон 546 от 31 августа 2026 года (в силе с 1 сентября) освобождает от ITBI первые $120 000 при первой продаже нового жилья и вводит пониженную шкалу до $200 000 (от 0,5% до 1,8%). Условие: сделка закрывается в течение двух лет после выдачи разрешения на заселение. Продавец платит налог на прирост капитала: 3% от большей из двух величин как аванс либо 10% от чистой прибыли. Годовой налог на недвижимость для основного жилья: первые $120 000 не облагаются, 0,5% до $250 000, 0,7% выше. Для остальной недвижимости: до $30 000 не облагается, 0,6% до $250 000, 0,8% до $500 000, 1% выше. Платится тремя взносами в течение года. Для нового жилья действуют многолетние льготы, их срок зависит от типа объекта.

Шесть шагов покупки. 1. Выберите титульный объект. В реестре записана только титульная недвижимость; права владения (ROP) реестр не фиксирует. 2. Подпишите договор о намерении (promesa de compraventa) и внесите депозит, обычно около 10%. 3. Юрист проверяет титул, кадастровые карты, уплату налогов, коммунальные счета и обременения. 4. Подписывается публичный акт (escritura pública) у нотариуса, деньги переходят по условиям договора. 5. Акт регистрируется в Публичном реестре (Registro Público). 6. Если нужен ВНЖ, подаётся заявка на сертификат инвестиции и на статус резидента. В среднем сделка занимает 30–60 дней.

Нерезидентам банки обычно дают 50–70% стоимости на срок до 15–20 лет, ставки для иностранцев в ориентире 7–9%; одобрение занимает 2–8 недель после полного пакета документов.

Программа Qualified Investor (Декрет 17 от 8 сентября 2026 года, в силе с 16 сентября) даёт постоянный ВНЖ сразу, без промежуточного временного статуса. Порог: $300 000 за новое жильё при первой продаже и по договору о покупке на стадии строительства, $500 000 за вторичный рынок, ценные бумаги и срочный вклад в государственном банке, $750 000 за вклад в частном банке. Инвестицию нужно удерживать пять лет и подтверждать ежегодно; средства должны поступить из-за границы. Рассмотрение занимает около 15 рабочих дней на сертификат инвестиции и 30 рабочих дней на ВНЖ. Гражданство возможно через натурализацию спустя пять лет с даты решения о постоянном ВНЖ, при условии испанского языка и теста по истории и гражданскому праву; одобряет президент.

Для инвестора рынок делится на городскую недвижимость, курортную и гостиничную. Доход в Панаме облагается по прогрессивной шкале, если он получен там: 0% до B/.11 000, 15% до B/.50 000, 25% выше. Как налогообложена именно аренда вашего объекта, уточняйте у панамского налогового консультанта. Доходность по проектам всегда прогноз застройщика или оператора. Просите договор управления, срок, комиссии и порядок расчёта дохода.

Титул. Покупайте только титульную недвижимость, записанную в Публичном реестре. Права владения (ROP) не дают собственности, их нельзя заложить, а единой базы по ним нет. Новостройки. Для инвестиционного ВНЖ при покупке на стадии строительства по договору о покупке нужна оплата 100% застройщику с безотзывной банковской гарантией на всю сумму или траст. Обычный график платежей с первым взносом и остатком к сдаче под это требование не подходит автоматически. Оценка. Зачётная стоимость берётся как меньшая из цены и разумной рыночной стоимости за вычетом обременений. Если цена едва выше порога, оценка может опустить её ниже. Сохранение ВНЖ. Миграционная служба вправе аннулировать ВНЖ при отсутствии в стране более двух лет без оправданной и согласованной причины. Правила меняются. Порог программы пересматривали в 2020, 2022, 2024 и 2026 годах.