ВНЖ Qualified Investor в Панаме и брендированные отели: что проверить перед покупкой

Программа Qualified Investor в Панаме даёт постоянный ВНЖ в обмен на квалифицирующую инвестицию, и недвижимость — самый используемый маршрут. Её правила были переписаны в сентябре 2026 года, а многие гайды в сети до сих пор описывают старые. В статье изложены действующие правила, их значение для новостроек и брендированных гостиничных юнитов и то, что проверить до оплаты. Данные на октябрь 2026 года; уточняйте у панамского иммиграционного юриста: порог пересматривали в 2020, 2022, 2024 и снова в 2026 годах.

Что изменилось в сентябре 2026 года

Исполнительный декрет 17 от 8 сентября 2026 года заменил регламент 2020 года. Он опубликован в Официальной газете и вступил в силу 16 сентября 2026 года. По данным Министерства торговли и промышленности (MICI), он установил минимум $300 000 для новой недвижимости при первой продаже и сохранил $500 000 для недвижимости второй продажи (вторичный рынок). С июля 2025 по июнь 2026 года по программе выдали 268 сертификатов, подкреплённых инвестициями около $113,6 млн.

Практический вывод: давно ожидавшийся скачок минимума по недвижимости до $500 000 не стал общим правилом. Новый, не заселённый объект при первой продаже по-прежнему проходит за $300 000; ранее заселённый или перепроданный требует $500 000.

Пороги на одном экране

• Новая недвижимость, первая продажа: $300 000.
• Договор о покупке недвижимости в проекте на стадии строительства: $300 000.
• Вторичная недвижимость: $500 000.
• Ценные бумаги на рынке Панамы: $500 000.
• Срочный вклад в государственном банке: $500 000; в частном банке: $750 000.

Постоянный ВНЖ выдаётся сразу; промежуточного этапа нет.

Как считается зачётная стоимость

Программа берёт меньшую из двух величин: цену покупки и разумную коммерческую стоимость за вычетом реальных обременений. Требуется кадастровая справка национального земельного органа (ANATI), а при сомнениях в стоимости могут потребовать независимую оценку; оценка должна быть свежей и выполнена специалистом, признанным государственными банками. Поэтому юнит, стоящий лишь немного выше $300 000, несёт реальный риск, что зачётная стоимость окажется ниже границы. Дополнительные опции, мебель и сборы, которые не входят в стоимость объекта, не стоит считать засчитываемыми.

Покупка на стадии строительства: правило, которое удивляет

Если объект ещё строится, инвестиция делается через договор о покупке (promesa de compraventa). Декрет принимает две структуры.

• Траст (fideicomiso), управляемый лицензированным банком или фидуциаром.
• Оплата 100% застройщику под безотзывный банковский инструмент, например резервный аккредитив или гарантию на полную сумму, подлежащий оплате по первому требованию и действующий, пока объект не построен, выделен и зарегистрирован.

Обычный график застройщика — взнос сейчас и остаток при сдаче — сам по себе этому не отвечает. Только по договору о покупке срок не может превышать в сумме три года, а при дефолте застройщика у вас есть 180 рабочих дней на замену другим договором, один раз. Попросите любого продавца новостройки письменно описать, как инвестиция будет структурирована для квалификации и какой банк стоит за гарантией.

Удержание, доказательство средств и сроки

• Инвестицию нужно удерживать пять лет и подтверждать ежегодно через MICI в течение 30 дней до годовщины миграционного решения.
• Если инвестиция прекращается, нужно уведомить MICI в течение 30 дней и показать равноценное реинвестирование в течение 90 дней.
• Средства нужно подтвердить международными переводами SWIFT со своего счёта или от юрлица, бенефициаром которого вы являетесь. Подарки и пожертвования не засчитываются.
• Сроки по декрету: около 15 рабочих дней на сертификацию инвестиции и 30 рабочих дней на решение по заявке на ВНЖ, считая с полного пакета.
• Инвестиции, завершённые до 16 сентября 2026 года, могут идти по прежнему режиму, если заявка подана в течение шести месяцев.
• Включить можно супруга, детей на иждивении и (по программе) родителей на иждивении; актуальный перечень и сборы уточняйте у юриста.

ВНЖ — это не гражданство

• Гражданство по натурализации считается с даты миграционного решения о постоянном ВНЖ: пять лет в общем случае, три года для состоящих в браке с панамцем или родителей детей-панамцев, меньше для некоторых национальностей.
• Нужно сдать тест по испанскому языку и гражданскому праву, заявление подписывает президент, а присяга включает формальный отказ от политических связей со страной происхождения (сохраните ли вы тогда другое гражданство, зависит от права той страны). Рассмотрение обычно занимает от одного до пяти лет.
• Закон 2025 года создал особый проездной документ для квалифицированных инвесторов; он не даёт гражданства.
• Чтобы сохранить ВНЖ, учтите: по иммиграционному закону Панамы миграционная служба может аннулировать ВНЖ, если вы отсутствуете в стране более двух лет, если отсутствие не оправдано и не согласовано. Не рассчитывайте на фиксированный график минимальных визитов; уточните у юриста, что применимо к вам.

Налоги: что значит «территориальная система»

Панама облагает налогом доход, полученный в Панаме. Доход из-за границы там не облагается, ни у резидентов, ни у нерезидентов. Доход из панамских источников облагается по прогрессивной шкале: 0% до B/.11 000, 15% от B/.11 001 до B/.50 000 и 25% выше. Две оговорки: ваша страна налогового резидентства может по-прежнему облагать вас налогом, а как именно облагается аренда вашего юнита, уточните у панамского налогового консультанта.

Брендированные гостиничные юниты: что проверить

Отели и брендированные резиденции продаются инвесторам с доходностью и названиями брендов. Доходность — прогноз; владеете вы тем, что написано в договоре.

• Титул. Юнит — отдельно титульный объект, который будет записан на ваше имя? Для ВНЖ нужна инвестиция, которую можно сертифицировать; до оплаты запросите письменное подтверждение MICI о пригодности этого проекта и юнита.
• Договор управления. Кто оператор, на сколько лет и с какими сборами (роялти, управление, маркетинг, резерв)? Брендовые сборы уменьшают то, что доходит до вас.
• Схема аренды. Если юниты в общем пуле аренды, как делится доход, что в низкий сезон и можно ли пользоваться юнитом самому?
• Заявления о доходности. Указана ли какая-то доходность как гарантированная? Кто гарантирует, на какой срок и с каким обеспечением? Ожидаемая и гарантированная доходность — разные вещи.
• Выход. Можно ли перепродать, кому, с какими ограничениями и сборами? Подходит ли пятилетнее удержание к сроку договора оператора?
• Оплата. Для новостройки см. правило о схеме оплаты выше; уточните банк гарантии и где хранятся депозиты.
• Расходы. Годовой налог на недвижимость, эксплуатационные сборы и страховка, а также позиция по ITBI по новому закону для первой продажи.

Чек-лист перед подписанием

• Договор читает ваш собственный юрист, а не юрист застройщика.
• Юнит титульный, либо структура гарантии или траста задокументирована.
• Пригодность для маршрута $300 000 или $500 000 подтверждена письменно.
• Зачётная стоимость проверена независимой оценкой, с запасом над порогом.
• Маршрут подтверждения средств (SWIFT с вашего счёта) спланирован.
• Вы знаете пятилетний план: удержание, ежегодное подтверждение и что будет при продаже.

Материал носит информационный характер и не является юридической, иммиграционной или налоговой консультацией.