Покупка недвижимости в Панаме иностранцем: процесс, расходы, налоги и проверка титула

Панама — одна из самых простых стран Латинской Америки для покупки иностранцем и одна из самых простых, чтобы купить не то. Закон открытый; риск сидит в титуле, документах и схеме оплаты. Гайд о том, кто может покупать, как проходит сделка, сколько она стоит и что проверять. Данные на октябрь 2026 года; правила и ставки меняются, поэтому перед подписанием уточняйте их у панамского юриста.

Кто может покупать

Иностранцы, в том числе нерезиденты, могут владеть титульной недвижимостью на своё имя, через компанию или через фонд с теми же правами, что у граждан Панамы. Вид на жительство для покупки не нужен. Единственное заметное ограничение: нельзя покупать в 10 километрах от сухопутных границ с Коста-Рикой и Колумбией. Частная собственность на острова тоже ограничена, а часть прибрежной земли находится только под правами владения, а не полноценным титулом.

Титульная недвижимость и права владения

Это важнейшее различие в Панаме.

• Титульная недвижимость записана в Публичном реестре (Registro Público). Титул переходит на ваше имя и регистрируется. Её можно заложить и перепродать.
• Права владения (ROP) — право занимать и использовать землю, которой всё ещё владеет государство. Реестр их не фиксирует, единой базы нет, заложить такой объект нельзя, а споры между претендентами часты.

Для инвестиции и для любой покупки, которую вы хотите перепродать или профинансировать, выбирайте только титульную недвижимость.

Как проходит сделка

Типичная сделка занимает от 30 до 60 дней.

• Выберите объект и наймите панамского юриста, который работает на вас, а не на продавца.
• Подпишите договор о намерении (promesa de compraventa). Продавец получает депозит, обычно около 10%.
• Юрист проводит проверку: поиск по титулу, кадастровые карты, подтверждение уплаты налогов и коммунальных счетов, поиск обременений.
• Подпишите публичный акт (escritura pública) у нотариуса; деньги переходят по условиям договора.
• Акт регистрируется в Registro Público. Только регистрация завершает ваше право собственности.

Сколько это стоит

Расходы покупателя на закрытие (юрист, нотариус, регистрация) составляют примерно от 2% до 5% цены при покупке за наличные и от 3% до 7% при ипотеке, по данным местных консультантов на начало 2026 года. Они зависят от юриста и схемы.

Налоги при покупке и продаже

• Налог на передачу (ITBI) — 2% от большей из двух величин: кадастровой стоимости и цены сделки. По общей практике его платит продавец.
• Новый закон 546 от 31 августа 2026 года, действующий с 1 сентября 2026 года, освобождает от ITBI первые $120 000 при первой продаже нового жилья. От $120 000 до $200 000 действует пониженная шкала (от 0,5% до 1,8%), выше $200 000 — общая ставка 2% на превышение. Сделка должна закрыться в течение двух лет после выдачи разрешения на заселение, а условие о переносе налога на покупателя недействительно.
• При последующей продаже продавец платит налог на прирост капитала: либо 3% от большей из двух величин как аванс, либо 10% от чистой прибыли.

Годовой налог на недвижимость

Годовой налог (impuesto de inmueble) зависит от зарегистрированной стоимости и от того, основное ли это жильё.

• Основное жильё: первые $120 000 не облагаются, 0,5% от $120 001 до $250 000 и 0,7% выше.
• Остальная недвижимость: до $30 000 не облагается, 0,6% от $30 001 до $250 000, 0,8% от $250 001 до $500 000 и 1% выше.
• Платится тремя взносами в год (30 апреля, 30 августа и 31 декабря по обзору местного налогового консультанта за август 2026 года); просрочка влечёт надбавку 10%.
• Для нового строительства бывают многолетние льготы: жилые улучшения 20 лет с даты разрешения на заселение или регистрации, нежилые 10 лет, по тому же обзору. Точную льготу для вашего объекта уточняйте.

Финансирование для иностранца

Панамские банки кредитуют нерезидентов, но на более жёстких условиях. Местные консультанты называют заём около 50–70% стоимости, срок 15–20 лет, минимальную сумму около $100 000 и ставки для иностранцев в диапазоне 7–9% (опорная ставка регулятора по ипотеке в марте 2026 года была 6,5%). Банки просят выписки за 12–24 месяца, налоговые декларации и письмо об источнике средств. Одобрение занимает около двух–восьми недель после полного пакета.

Список проверок титула

• Объект титульный и записан в Registro Público, а не находится под ROP.
• Продавец, указанный в реестре, — тот, кто подписывает.
• В реестре нет ипотек, залогов и заявленных споров.
• Налог на недвижимость, коммунальные и общедомовые платежи оплачены.
• Кадастровая карта и границы совпадают с реестром.
• Для новостройки: разрешения застройщика и разрешение на заселение, а также где хранятся ваши деньги до акта.
• Депозит идёт на счёт юриста или эскроу, а не напрямую продавцу.

Где покупатели ошибаются

• Покупают под ROP, потому что цена ниже.
• Платят застройщику крупные взносы без банковской гарантии или эскроу.
• Опираются на налоговую цифру, не проверив, относится ли она к первой продаже нового жилья.
• Считают заявленную доходность аренды гарантированной.

Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией.