Проверенной рекордной сделки нет, зато есть рекордный день в земельном реестре, студии дешевле 40 000 динаров, канальный квартал и острова на намытой земле: что можно проследить и где заканчиваются права иностранцев.
Бахрейн - небольшое островное государство, и заголовки о его недвижимости не про мегавиллы, как в Дубае. Крайности здесь другие: рекордный день в земельном реестре, студии дешевле 40 000 динаров, квартал с каналами и острова на намытой земле, часть которых открыта для иностранных покупателей. В статье собрано то, что можно проследить до названного источника, с датами. Ничто из этого не является предложением через нас, цены меняются, а где рекорда найти не удалось, мы так и пишем.
Ближе всего к рекорду: день на 53,6 млн динаров
Проверенного рекорда для одной сделки в Бахрейне мы не нашли и не называем. Официальный реестр публикует суммы. Бюро геодезии и земельной регистрации (SLRB) сообщило 2 августа 2025 года, что сделки с недвижимостью в первом полугодии 2025 года составили около 775,2 млн динаров в 5 099 сделках, против 745,8 млн и 5 005 сделок годом ранее. Максимальная сумма за один день - 53,6 млн динаров, 21 апреля. Это итог всех сделок того дня, а не одна продажа. В том же сообщении рост числа сделок иностранцев указан как 20,75% против 4,39% у граждан Бахрейна.
За весь год обзор CBRE со ссылкой на данные SLRB называет 29 777 зарегистрированных сделок на 1,60 млрд динаров, рост на 51,6% к 2024 году (по сводке поиска). Число сделок в источниках расходится: CBRE указывает 13 452 регистрации за первое полугодие 2025 года против 5 099 сделок у SLRB, то есть методики разные. Сравнивайте суммы, а не количество.
Как выглядит верх рынка: объявления, а не рекорды
О продажах особняков в Бахрейне пресса пишет мало. Объявления на Expat.com без даты и без подтверждения продажи: семикомнатная вилла с садом в Зинже за 490 000 динаров (торг) и пятикомнатный дом в Саре за 375 000. В статье в духе путеводителя (Scoopempire) виллы на острове Тала оценены в 4-8 млн долларов, это лишь ориентир. Тала не входила в зоны свободной собственности, названные в открытых нами источниках, поэтому проверьте, прежде чем считать, что иностранец может там покупать.
Самая маленькая и дешёвая: студии от 34 000 динаров
На другом конце рынка объявления Property Finder в Джуффаире показывали меблированную студию около 40 кв. м за 34 000 динаров и похожую за 35 000, обе с небольшим торгом и без дат. Коммерческий гид от 21 сентября 2026 года (Sands of Wealth) называет медиану около 740 динаров за кв. м, типичный входной диапазон 35 000-55 000 динаров для однокомнатной квартиры 55-70 кв. м в Джуффаире или старом Сифе и говорит, что примерно за 100 000 долларов можно купить студию 45-55 кв. м в Джуффаире. Это оценки компании, которая продаёт пакеты по недвижимости. Другой блог предупреждает, что цены предложения в Манаме часто на 5-8% выше вероятных цен продажи.
Проверенной самой маленькой квартиры на продажу мы не нашли: 40 кв. м - это просто самое маленькое объявление о продаже, которое нам попалось.
Квартал с каналами и дома наследия
Необычное здесь скромное. Al Marsa Floating City в Амвадже застройщик описывает как напоминающий Венецию: каналы, где владелец может поставить лодку у собственного заднего сада. Это 215 вилл, шале и квартир у воды, а однокомнатные виллы в объявлениях стоят от 117 000 динаров. Несмотря на название, это не дома на воде, а набережный квартал с каналами, и сведения взяты из материалов застройщика и объявлений.
В Мухарраке мы искали исторические дома на продажу и не нашли. Нашлась программа реставрации, описанная Aramco World в сентябре 2017 года: её финансируют государство и частные спонсоры по схеме Investing in Culture, а дом Бин Маттар 1905 года спасли от сноса и превратили в музей жемчуга и галерею. Если вам предложат старый дом в Мухарраке, спросите, находится ли он на охраняемой Жемчужной тропе и что разрешают правила охраны наследия.
Острова: да, но это проекты застройщиков
Бахрейнские острова на продажу - это в основном намытая земля. Reef Island, Durrat Al Bahrain, Amwaj Islands, Diyar Al Muharraq и Bahrain Bay есть в списках зон, которые мы читали. Это генпланированные проекты, а не частные острова, и частных островов, предлагаемых покупателям, мы не нашли.
Важно, где иностранцам можно владеть. Юрфирма Trowers написала в апреле 2026 года, что граждане и компании не из стран Персидского залива могут иметь собственность в обозначенных зонах, и привела в пример Marsa Al Seef, Amwaj Islands, Riffa Views, Durrat Al Bahrain и Diyar Al Muharraq («включая, но не ограничиваясь»), а Bilaj Al Jazayer добавили в апреле 2025 года. Вне зон, по её словам, приобретение для них, как правило, не разрешено, хотя аренда или узуфрукт могут быть доступны. Списки в коммерческих гидах расходятся: один называет десять зон, среди них Juffair, Seef, Reef Island, Bahrain Bay, Dilmunia, Saar, Al Hidd и Riffa Views. Надёжный ориентир - официальная страница SLRB с картами по губернаторствам, у которой стоит дата обновления 3 июля 2025 года. Проверяйте конкретный участок там.
Что из этого следует обычному покупателю
- Начинайте с карты SLRB, а не с брошюры. Название проекта не доказывает, что участок в зоне свободной собственности.
- Есть путь к виду на жительство через недвижимость. Trowers сообщает, что минимальная сумма для Golden Residence Visa снижена с 200 000 до 130 000 динаров в конце 2025 года, срок - десять лет с продлением. В старых гидах всё ещё стоит 200 000, поэтому уточняйте текущие условия в ведомстве.
- Каждая сделка регистрируется в SLRB. Коммерческий гид называет сбор за регистрацию 1,7-2,0% от цены, со снижением до 1,7% при подаче в течение 60 дней, а общие дополнительные расходы 2,5-4,5%. Это оценки, их нужно подтвердить.
- Дешёвая студия не обязательно выгодна. Сравнивайте цену за кв. м, сервисные платежи и статус собственности, а не заголовок.
- Законодательное правило об эскроу при вторичных сделках мы не проверяли. До перевода денег спросите юриста, как защищён ваш платёж.
- Подробнее: покупка недвижимости в Бахрейне иностранцем и недвижимость на островах за рубежом.
Если вы рассматриваете покупку в Бахрейне, независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить варианты и привлечь местного юриста. D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант; спросите, как нам платят, как спросили бы любого.