Недвижимость в Бахрейне: гид для иностранцев

Бахрейн — самый небольшой и один из наиболее доступных по цене рынков недвижимости Персидского залива; иностранцы могут владеть здесь недвижимостью в определённых зонах. С конца 2025 года подешевел и маршрут к Golden Residency через недвижимость. В гиде разбираем, где можно покупать, каков порог для вида на жительство, сколько стоит покупка и что проверять. Многие детали взяты из брокерских и новостных источников, поэтому цифры, которые мы не смогли подтвердить на официальной странице, помечены как «по сообщениям».

Где иностранцы могут покупать

Иностранцы могут владеть зданием и землёй в полной собственности только внутри официально определённых зон полной собственности или инвестиционных зон. Чаще всего называют Amwaj Islands, Джуффейр, Сиф, Reef Island, Bahrain Bay, Durrat Al Bahrain, Abraj Al Lulu и Diyar Al Muharraq. Перечень зон и условия могут меняться, а название района не доказывает, что конкретный объект находится в полной собственности: до внесения задатка попросите юриста подтвердить зонирование и право собственности в земельном реестре (SLRB). Для контекста см. новость где иностранцы могут владеть недвижимостью в Бахрейне и сниженный порог Golden Residency.

Golden Residency и порог для недвижимости

В ноябре 2025 года ведомство по делам гражданства, паспортов и проживания (NPRA), по сообщениям, снизило минимальную инвестицию в недвижимость для 10-летнего Golden Residency с 200 000 до 130 000 бахрейнских динаров, примерно 345 000 долларов США. По сообщениям, программа даёт долгосрочное возобновляемое резидентство, право выписать семью, работать и открыть бизнес. Официальных сведений о том, должен ли объект быть полностью оплачен, допускается ли ипотека и какой срок владения нужен, мы не нашли, поэтому уточните это у ведомства или юриста, прежде чем строить на этом планы. Сбор за разрешение, по сообщениям, невысок (несколько сотен динаров), но сумму надо подтвердить. В заявлении могут отказать, а порог уже менялся, поэтому не покупайте объект только ради визы.

Расходы при покупке

• Регистрация в земельном реестре: по сообщениям, 2% от цены, или 1,7% при оплате в течение 60 дней. Уточните действующую ставку.
• Юридические и нотариальные услуги: по сообщениям, примерно 1–1,5%.
• Комиссия агента: обычно около 2%, часто делится между сторонами; фиксируйте письменно.
• Сборы застройщика и эксплуатационные платежи по объекту.
• Ипотека, если нужна: банки кредитуют нерезидентов индивидуально, нередко с большим первоначальным взносом.

При покупке на этапе строительства проверьте лицензию застройщика, условия эскроу и график передачи. По брокерским обзорам, сделка занимает обычно несколько недель после готовности документов.

Налоги

Источники сходятся: в Бахрейне нет подоходного налога с физических лиц, налога на прирост капитала при продаже частной недвижимости и ежегодного общенационального налога на недвижимость. Две вещи стоит проверить. Во-первых, брокеры сообщают о муниципальном налоге 10% от оценочной арендной стоимости для владельцев-неграждан, который взимается и с жилья, где живёт сам владелец; уточните в муниципалитете, применяется ли он к вашему объекту и как. Во-вторых, отсутствие налогов в Бахрейне не закрывает вопрос: если вы живёте в ЕС или Польше, арендный доход за рубежом, как правило, нужно декларировать, а с продажи может причитаться налог у вас дома. См. налоги на арендный доход за рубежом для резидентов ЕС по странам и договоры об избежании двойного налогообложения. Для компаний действуют отдельные правила (налоговые режимы региона развиваются), поэтому при покупке через юрлицо проконсультируйтесь со специалистом.

Аренда и доходность

Брокеры называют валовую доходность около 6–8% в популярных районах, таких как Джуффейр и Сиф. Это маркетинговые цифры: простои, эксплуатационные платежи, управление и муниципальный налог уменьшают то, что вы получите. Проверьте свои расчёты в калькуляторах и сравните направления в разделе сравнение стран.

Риски, которые стоит проверить

• Зона и право: подтвердите статус полной собственности конкретного объекта.
• Ликвидность: вторичный рынок для иностранцев меньше, чем в Дубае.
• Валюта: динар привязан к доллару США, что создаёт курсовой риск для тех, кто считает в евро и злотых.
• Переизбыток предложения в некоторых башнях и зависимость от арендаторов-экспатов.
• Изменение правил: пороги, сборы и зоны задаются решениями, которые могут меняться.

Официальная отправная точка: правительственный портал Королевства Бахрейн со ссылками на услуги, земельный реестр и информацию о Golden Residency.

Порядок действий до оплаты

Сначала определите цель: жильё для себя, сдача в аренду или вложение с перспективой выхода. Затем выберите объект в подтверждённой зоне, закажите проверку права собственности, обременений и задолженности перед застройщиком, согласуйте условия письменно и только потом переводите деньги через регулируемые каналы. Сохраняйте все документы: их запросит банк для проверки источника средств, они могут понадобиться налоговой службе вашей страны, и они нужны при продаже.

Частые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Бахрейне? Да, в определённых зонах полной собственности или инвестиционных зонах, например Amwaj Islands, Джуффейр, Сиф и Bahrain Bay. Каков порог Golden Residency для недвижимости? По сообщениям, 130 000 динаров после изменения в ноябре 2025 года, раньше было 200 000; условия уточните у ведомства. Есть ли налог на прирост капитала? По источникам, при продаже частной недвижимости нет, но ваша страна может облагать прибыль. Какие основные расходы при покупке? Регистрация, по сообщениям, 2% (1,7% при своевременной оплате), юристы около 1–1,5% и комиссия агента около 2%. Платится ли налог с аренды? Подоходного налога с физлиц нет, но сообщают о муниципальном налоге 10% от оценочной арендной стоимости для владельцев-неграждан; проверьте это и при необходимости декларируйте доход дома. Можно ли купить дистанционно? Часто да, по легализованной доверенности; см. доверенность для покупки недвижимости за рубежом.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов для описанных проверок. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила, пороги и сборы меняются, поэтому перед решением проверьте актуальную информацию.