Прежде чем купить долю в отеле: чек-лист того, что нужно проверить

Доля в отеле может означать четыре совершенно разные вещи, и в рекламных материалах редко сказано, какую именно вам предлагают. Этот чек-лист для момента до оплаты брони. Он не говорит, хорош ли тот или иной продукт: он говорит, что выяснить, в каком порядке и как выглядит добросовестный ответ. О том, как устроены основные структуры, начните со статьи как устроены доли в отеле. Это общая информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация, и капитал под риском.

Сначала: чем именно вы будете владеть

• Зарегистрированным правом на конкретный юнит с возможностью сдавать его через оператора.
• Частью права (совладение) с правом пользоваться объектом в определённые периоды и на долю дохода.
• Акциями или долями компании или структуры, которая владеет отелем или юнитом.
• Договорным правом на долю дохода без права собственности на объект.

Название в брошюре не говорит, какой из вариантов вы покупаете. Попросите юридическое описание в одном предложении и документ, который его создаёт. От этого зависит всё остальное: кто может продавать, кого можно привлечь к ответственности, что происходит при банкротстве и как можно выйти. Сравнение семейств продуктов — в статье брендированные резиденции, кондо-отели и долевое владение.

Кто держит титул и что будет, если оператор или застройщик не справится

Если право зарегистрировано на вас или на хранителя в вашу пользу, выясните, какие права даёт реестр и как защищена запись в земельном реестре. Если объект находится в компании, вы владеете долей, а кредиторы компании стоят впереди вас. Если отель ещё строится, спросите, где хранятся ваши деньги до завершения: на эскроу- или трастовом счёте по местному закону или на собственном счёте застройщика. Спросите, что будет с платежами, если стройка остановится. Проверки со стороны застройщика описаны в статье как проверить застройщика отеля.

Оператор: опыт, срок и кто может менять условия

• Сколько отелей оператор ведёт на этом рынке и как давно?
• Какой срок договора управления или аренды, можно ли его продлить или прекратить досрочно? Кому и с каким уведомлением?
• Может ли оператор менять сборы или правила без вашего согласия и могут ли владельцы проголосовать за его замену?
• Что будет с вашим доходом и правами пользования, если оператор уйдёт?

Владельцы связанных с отелями юнитов на некоторых рынках попадали в споры с операторами именно по этим пунктам. Договор, который трудно расторгнуть, — риск не только для дохода, но и для выхода.

Структура сборов и как считается доход

Вам достаётся то, что остаётся после всех вычетов, а в брошюре сумма может быть названа до некоторых из них. Типичные вычеты:

• Базовое и поощрительное вознаграждение управляющего, плата за бренд или франшизу.
• Комиссии за бронирование и дистрибуцию.
• Резерв на мебель и оборудование.
• Сервисные сборы, страхование и налог на имущество.
• Плата за пул аренды или администрирование.
• Сборы при передаче или выходе.

Запросите расчёт письменно: от валовой выручки от номеров до чистой выплаты на ваш счёт, строка за строкой, за реальный прошедший год, с указанием всех допущений. Прогнозная цифра без расчёта — маркетинговое число. Как это соотносится с банковским вкладом, разобрано в статье доход отеля и банковский вклад после всех расходов.

Как выплачивается доход и проверяет ли его кто-нибудь

Выясните, как часто платят доход, в какой валюте, с какого счёта и что может задержать выплату. Спросите, проверяется ли отчётность отеля аудитором и каким, и попросите последний полный комплект, а не краткое изложение. Спросите, как пул аренды делит доход между владельцами (по юнитам, по площади, по дням использования), что происходит, когда владельцы сами пользуются юнитом, и можно ли тратить резервы без голосования. Механика и причина, по которой регуляторы смотрят на пулы как на инвестиции, описаны в статье пулы аренды и гарантированная доходность.

Условия передачи, выхода и запрета на продажу

Читайте их раньше раздела о доходе, потому что они решают, вернутся ли деньги. Ищите период запрета на продажу, право преимущественной покупки у совладельцев или оператора, требования согласия на передачу, сроки уведомления, плату за выход и любое условие выкупа, и спросите, кто обязан выкупать и что это обеспечивает. Запросите историю перепродаж проекта: закрытые сделки, цены и срок продажи. Если её нет, считайте выход непроверенным. Пути выхода, затраты и как проверить обещание «быстрого выхода» описаны в статье продажа доли или юнита в отеле: реальные пути выхода.

Риск застройщика и проекта

Если отель ещё не открыт, риски те же, что у любой стройки: разрешения, финансирование, задержки, перерасход и рынок, который меняется до открытия. Запросите разрешение на строительство, договор подряда, отчётность застройщика и дату открытия и спросите, что сказано в договоре, если дата сорвана. Полную проверку застройщика и проекта на этапе строительства смотрите в статьях чек-лист по застройщику и более широкий чек-лист due diligence по отелю.

Правовой статус продажи с точки зрения рынка ценных бумаг

В одних странах продажа доли в доходе отеля или места в пуле аренды считается инвестиционным продуктом, для которого нужен проспект, лицензия или уполномоченный продавец. В других это обычная недвижимость, которую вправе продавать любой агент. Регуляторы нескольких стран предупреждали о схемах с гостиничными номерами и курортными юнитами, продаваемых как нерегулируемые инвестиции; публичное предупреждение британского финансового регулятора — один из примеров. Спросите продавца, какой режим применяется и какой орган надзирает за продажей, и проверьте ответ у юриста в стране объекта. Если продажа регулируется, у вас могут быть права, например период на размышление, ключевой информационный документ и путь для жалоб, которых вы лишитесь, если она не регулируется.

Тревожные признаки

• Гарантированная доходность или выкуп, названные как определённость, без указания, кто платит и что это обеспечивает.
• Доходность, сравниваемая с банковским вкладом, без расчёта затрат.
• Давление: «последние юниты», «завтра цена вырастет».
• Нет истории перепродаж или отказ показать закрытые сделки.
• Отчётность есть только в рекламной презентации и не проверена аудитором.
• Просьба заплатить на счёт, который не является эскроу или счётом владельца титула.
• Документы доступны только после оплаты или нет времени на консультацию юриста.
• Продавец не может сказать, какой орган надзирает за продажей.

Карту рисков по всему классу активов смотрите в матрице рисков отельных инвестиций.

Вопросы продавцу письменно

• Чем именно я буду владеть и где это зарегистрировано?
• Кто держит титул и что защищает мои деньги до завершения?
• Кто оператор, какой у него опыт здесь и какой срок договора?
• Какова полная структура сборов и каков был чистый доход на юнит за последний полный год?
• Проверяется ли отчётность отеля аудитором и можно ли увидеть последнюю?
• Каковы условия запрета на продажу, согласия, уведомления и платы за выход?
• Есть ли выкуп, кто обязан и чем он обеспечен?
• Какими были последние двенадцать перепродаж: даты, цены и срок продажи?
• Какой регулятор, если есть, надзирает за этой продажей и какие права это мне даёт?
• Куда платить и кто владелец счёта?

Письменные ответы важны, потому что устное обещание трудно взыскать, а отказ дать ответ письменно сам по себе информация.

Частые вопросы

Доля в отеле безопаснее целого юнита? Не по умолчанию. Она распределяет стоимость, но может добавить слой правил компании или совладельцев и затруднить выход. Важнее, чем вы владеете, а не размер доли.

Можно ли полагаться на доходность из брошюры? Считайте её прогнозом продавца. Запросите расчёт затрат и фактический доход за прошлые периоды и посмотрите, что договор говорит об изменениях.

Нужен ли юрист? Да, работающий в стране объекта и независимый от продавца. Покажите ему договор до оплаты брони.

Как мы помогаем

Мы читаем с вами договор купли-продажи, договор управления и условия выхода, письменно задаём вопросы продавцу и сравниваем цену и полную структуру затрат с альтернативами до того, как вы возьмёте на себя обязательства. Посмотрите отели в нашем каталоге. Только информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация; цифры ориентировочные и меняются со временем.