Продажа доли или юнита в отеле: реальные пути выхода, сроки и дисконты

Продавцы долей в отелях и апартаментов, связанных с отелем, обычно дают два обещания: доход выше банковского вклада и возможность быстро продать, если понадобятся деньги. Первое касается дохода, мы проверяем его в статье доход отеля и банковский вклад после всех расходов. Второе касается ликвидности, и его покупатели проверяют реже всего. Здесь разобраны существующие пути выхода, что каждый из них означает и сколько стоит, и как проверить обещание «быстро выйти» до того, как вы заплатили. Это общая информация: настоящий ответ лежит в вашем договоре и в законе страны, где находится объект. Капитал под риском, и ничто здесь не обещает цену или срок продажи.

Почему «можно быстро продать» нужно проверять

Доля или юнит в отеле не биржевая бумага. Непрерывного рынка с котировкой нет, поэтому для продажи нужен конкретный покупатель, который согласен на конкретную цену и может принять всё, что привязано к вашему активу. Три особенности отельных продуктов сужают круг покупателей.

• Продукт привязан к договору управления. В кондо-отеле или пуле аренды покупатель наследует договор управления, систему сборов и, часто, ограничения личного пользования. Курортные руководства на американском рынке отмечают, что продажу юнита в программе аренды нужно согласовывать с договором управления.
• С финансированием сложнее. По комментарию одного американского агента, большинство обычных банков не кредитуют юниты кондо-отелей, поэтому покупатели чаще платят наличными или идут к частным кредиторам. Это наблюдение по одному рынку, в других странах иначе, но где оно верно, круг покупателей уже.
• Цена не котируется. Общие справочные сводки отмечают, что несколько известных кондо-отелей перепродавались дешевле цен на этапе строительства. Это закономерность, о которой сообщают на некоторых рынках, а не правило и не прогноз.

Мы искали опубликованную статистику по среднему сроку экспозиции и типичным дисконтам при перепродаже юнитов и долей в отелях и надёжных данных не нашли. Если продавец называет цифру, попросите закрытые сделки, на которых она основана: юнит, дата, цена в объявлении и цена продажи.

Пять путей выхода в одном списке

• Перепродажа на открытом рынке через агента или частное объявление.
• Продажа обратно оператору или застройщику по условию выкупа.
• Перепродажа через вторичный рынок или торговое окно платформы.
• Продажа совладельцам или по правилам самого пула аренды.
• Выход по окончании срока: аренды, договора управления или структуры, которая ликвидируется.

В большинстве продуктов есть один-два из этих путей, а не все пять. Какие работают у вашего, написано в договоре, а не в брошюре.

Перепродажа на открытом рынке

Продажа через агента — путь по умолчанию, и именно его представляет себе большинство продавцов. Сколько она займёт, зависит от рынка, здания и цены, и надёжного среднего срока мы не нашли. Можно сказать, что её замедляет. Договор управления и ограничения пользования переходят к новому владельцу. Покупатели хотят видеть отчётность оператора, поэтому вы должны уметь её предоставить. Продавцу, которому нужно продать к определённой дате, обычно приходится снижать цену. Попросите у отдела продаж историю перепродаж в том же проекте: сколько юнитов перепродано, по каким ценам и за какое время. Если проект новый, истории может не быть, и это уже ответ.

Продажа обратно оператору или застройщику

В некоторые схемы входит условие выкупа: застройщик или оператор обязуется выкупить ваш юнит или долю по указанной цене или формуле через указанный срок. Читайте это как долг одной компании, а не как рынок. Спросите:

• Кто обязан: бренд, местная операционная компания или специальная структура без других активов?
• Обеспечено ли обещание залогом, страховкой или банковской гарантией?
• Когда им можно воспользоваться и зависит ли это от этапа проекта, загрузки или собственных денег компании?
• По какой цене: первоначальной, со скидкой или по формуле, привязанной к доходу?

Если обязательство не обеспечено, это, как правило, обычное договорное требование к компании, которое при её банкротстве стоит в очереди с другими кредиторами; уточните это у местного юриста. Выкуп у компании, которая уже потратила ваши деньги на строительство отеля, стоит ровно столько, сколько эта компания сможет заплатить в тот год, когда вы обратитесь. Не воспринимайте его как обещание вернуть капитал.

Вторичные рынки и платформы

Часть долевых продуктов направляет перепродажу через платформу или торговое окно по расписанию. Найденные нами опубликованные условия относятся к платформам долей в недвижимости, которые не являются отельными схемами, и прочитаны через обзорные сайты; они показывают, о чём спрашивать. Типичные черты: период владения до выставления доли, торговые окна вместо непрерывной торговли, сделка только при встречном покупателе и комиссии с обеих сторон; в одной сетке комиссий выходило около двух процентов в сумме. Пресса сообщала, что у одной компании долевых домов для отдыха обещанное окно перепродажи около 100 дней нередко растягивалось примерно на год. Это примеры из других продуктов, а не данные по отелям. Правило одного консультанта: если деньги могут понадобиться в течение примерно 24 месяцев, не рассчитывайте, что вторичный рынок примет вашу долю.

Продажа совладельцам или через пул

В долевых структурах совладельцы часто имеют право преимущественной покупки, либо для передачи нужно согласие оператора или ассоциации владельцев. Пул аренды может устанавливать правила выхода: срок уведомления, минимальный срок участия, потерю накопленной доли дохода или плату за выход. Опубликованных данных о том, насколько часты такие условия, мы не нашли: они лежат в учредительных документах (соглашении о совладении, уставе компании, владеющей отелем, договоре пула), а не в открытых материалах. Запросите их целиком до оплаты брони.

Выход по окончании срока

Некоторые продукты ограничены по времени: аренда земли или здания, договор управления с фиксированным сроком или доля в структуре, которую планируют ликвидировать. Выход заложен, но заложен и вопрос, сколько стоит актив, когда срока остаётся мало. Право аренды с несколькими годами до конца обычно продаётся дешевле, чем с большим остатком, а юнит с истекающим договором оператора владельцам придётся заключать заново. Проверяйте остаток срока на тот момент, когда вы захотите продавать, а не только на момент покупки.

Сколько стоит продажа

• Комиссия агента: она следует местной практике, спросите, что действует.
• Налоги на передачу или регистрацию и услуги нотариуса. В одних странах платит покупатель, в других продавец или обе стороны.
• Дисконт, нужный, чтобы привлечь покупателя. Надёжной цифры мы не нашли, поэтому просите расчёт на примере.
• Неоплаченные сервисные сборы, взносы в резервный фонд и возможная плата оператору за передачу.
• Расходы на содержание, пока юнит не продан: сервисные сборы, налоги и проценты по кредиту.
• Конвертация валюты и банковские комиссии с вырученной суммы, расходы на юристов.

Попросите продавца показать полную стоимость выхода на примере расчёта с записанными допущениями.

Налог при продаже, кратко

Налог при продаже зависит от страны объекта, срока владения, того, владеете ли вы лично или через компанию, и вашего налогового резидентства. Одни страны облагают доход нерезидента от недвижимости у источника, другие освобождают его после срока владения, третьи по-разному относятся к доле в компании и к праву на юнит. Ваша страна может обложить тот же доход и зачесть иностранный налог по соглашению. Назвать ставку здесь мы не можем. Получите консультацию для своей ситуации до покупки: структура, которую вы выберете сейчас, определит налог на выходе.

Как проверить обещание до оплаты

• Запросите последние двенадцать перепродаж в том же проекте: даты, юниты, цены в объявлении и цены сделок.
• Запросите условие выкупа целиком, а также название и отчётность компании, которая обязана выкупать.
• Запросите условия выхода письменно: период запрета, согласия, сроки уведомления, комиссии.
• Спросите, что будет, если многие владельцы захотят продать одновременно.
• Запросите последнюю проверенную аудитором отчётность оператора.
• Определите собственный срок владения. Если деньги могут понадобиться раньше самого короткого реального выхода, уменьшите сумму или откажитесь от покупки.

См. также: что вы на самом деле покупаете: брендированные резиденции, кондо-отели и долевое владение, как устроены пулы аренды и гарантированная доходность, как устроены доли, как проверить застройщика отеля и чек-лист перед покупкой доли в отеле. О продаже отеля целиком читайте в статье выход из отельной инвестиции.

Частые вопросы

Можно ли продать долю в отеле за месяц? Возможно, если покупатель уже есть или договор даёт вам выкуп, но ничто в самом продукте не делает это обычным. Любое обещание фиксированного срока продажи считайте непроверенным, пока не увидели закрытые сделки.

Условие выкупа — это гарантия? Нет. Это обещание компании, и его ценность зависит от её финансов и от того, обеспечено ли оно.

Платится ли налог при продаже? Это зависит от страны, срока владения, структуры и вашего резидентства. Получите консультацию до покупки.

Как мы помогаем

Мы читаем с вами договор купли-продажи, договор управления и условия выхода, письменно запрашиваем у продавца историю перепродаж и показываем полную стоимость выхода на примере расчёта до того, как вы возьмёте на себя обязательства. Посмотрите отели в нашем каталоге. Только информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация; цифры ориентировочные и меняются со временем.