Пулы аренды отельных юнитов и гарантированная доходность: как это работает и что проверять

Пулы аренды и гарантированные выплаты — две самые убедительные фразы в рекламе отельных юнитов: ваш юнит зарабатывает, пока вас нет, и платит фиксированный процент в год. Обе могут быть правдой, и обе нужно читать внимательно. Это руководство объясняет, как они устроены, откуда берутся платежи и что спросить до подписания. Мы не рекомендуем никакую схему и ничего не говорим об условиях конкретного проекта: они прописаны в его договорах.

Что такое пул аренды

В пуле аренды владельцы многих юнитов передают оператору право сдавать их, а доход всех юнитов (или всего отеля) объединяется и делится. Каждый владелец получает долю по формуле, независимо от того, был ли сдан именно его юнит в этом месяце. Формула разная в разных проектах: по площади юнита, по числу внесённых ночей, по категории номера, иногда по системе баллов.

Одно следствие легко упустить. Ваш доход зависит от результата всего отеля и от формулы, а не от номера, которым вы владеете. Лучший вид с балкона не обязательно принесёт больше, а плохой месяц для отеля — плохой месяц для каждого владельца пула. Пул, как правило, ещё и обязательство: договор часто требует держать юнит доступным оператору минимальную часть года и запрещает сдавать его отдельно.

Как делится доход

В опубликованных описаниях программ кондо-отелей встречаются две типичные схемы. В одной владелец получает долю арендного дохода, которую часто описывают как примерно от половины до шестидесяти процентов, а остальное оставляет себе оператор на расходы и вознаграждение. В другой владелец получает большую часть выручки программы и платит оператору комиссию за управление в несколько процентов, а из дохода вычитаются уборка, маркетинг и ежемесячный взнос в фонд замены мебели и оборудования. В одном опубликованном руководстве приведён пример, где номинальные 60% превращаются примерно в 49% после вычета сборов, и сверху есть ещё взнос в резерв.

Это иллюстрации из общих руководств, а не данные по какому-либо проекту. Реальная формула записана в договоре о программе аренды, а правильный вопрос звучит так: сколько в год доходит до вашего счёта после всех удержаний и как эта цифра менялась за последние три года, если отель уже работает. Дни, когда вы пользуетесь юнитом сами, уменьшают ваш вклад в пул, так что собственное пользование тоже чего-то стоит.

Откуда берутся гарантированные выплаты

Гарантия — это юридическое обязательство названной стороны выплатить согласованную сумму в согласованный срок. Оно отличается от ожидаемой или целевой доходности, которая является лишь оценкой. Увидев гарантию, выясните, кто именно за неё платит, из трёх возможных источников.

• Цена покупки: гарантия заранее оплачена более высокой ценой или тем, что часть цены удерживается и выплачивается со временем. Тогда вы сами финансируете собственный доход.
• Собственные деньги гаранта: денежный поток и баланс застройщика или оператора. Тогда обещание стоит столько, сколько стоит эта компания, а фирма-однодневка без активов гарантией не является.
• Операционная прибыль отеля: в этом случае это вообще не гарантия, а цель, которая рушится при падении загрузки.

Спросите, кто именно должен платить, обеспечена ли выплата (банковская гарантия, эскроу, гарантия материнской компании), что будет по окончании срока, зависит ли гарантия от того, что вы не пользуетесь юнитом, указана ли сумма до или после расходов и вправе ли гарант прекратить выплаты, если загрузка упадёт. Спросите также, сколько стоит такой же юнит вне программы. Если цена выше примерно на размер гарантии, то гарантия — это заём, который вы выдали сами себе. Основы разобраны в нашем кратком руководстве о схемах гарантированной аренды и подвохах.

Почему регуляторы считают это инвестицией

Причина внимания регуляторов проста: когда доход зависит от усилий другого лица, продукт ведёт себя как инвестиция. В США регулятор рынка ценных бумаг ещё в 1973 году опубликовал разъяснение (Release 33-5347): продажа квартир вместе с пулом аренды или эксклюзивным агентом по аренде, с акцентом на прибыль от усилий организатора или третьего лица, может быть предложением ценной бумаги, инвестиционного контракта, со всеми обязанностями по раскрытию информации.

В Великобритании Управление по финансовому надзору (FCA) выпустило редкое публичное предупреждение о нерегулируемых инвестиционных схемах в отдыхательных парках. Там сказано, что гостиничные номера, студенческое жильё и другие объекты незаконно продавались инвесторам как нерегулируемые схемы коллективных инвестиций, что покупатели, имеющие дело с нелицензированными компаниями, вряд ли будут защищены при проблемах и не смогут обратиться в финансовый омбудсмен. FCA советует перед инвестированием проверять, авторизована ли компания.

Правила различаются по странам, а схема, которую вам продают из-за границы, может не подпадать под защиту вашей страны. До платежа проверьте, лицензирован ли продавец там, где продаётся схема, какой регулятор её контролирует и публиковал ли ваш национальный регулятор предупреждения о похожих продуктах. Бесплатная проверка списка занимает десять минут.

Один публичный спор: кто контролирует оператора

Этот пример — не крах, а история об управлении. В известной башне кондо-отеля в Панаме ассоциация владельцев в конце 2017 года проголосовала за расторжение договора управления, жалуясь на слабый маркетинг, падающую загрузку и выручку. Обе стороны подали иски в арбитраж, а в марте 2018 года панамский суд распорядился выселить управляющую команду оператора из здания, как сообщали новости того времени.

Урок не в названии. Он в том, кто может расторгнуть договор с оператором и как быстро. Если у владельцев есть право голоса, а договор позволяет расторгнуть его по разумным основаниям, у них есть рычаг. Если договор подписан застройщиком и рассчитан на десятилетия, рычага может не быть, и пул окажется привязан к оператору, которого владельцы не выбирали и заменить не могут.

Что читать в договорах

• Договор о программе аренды: стороны, срок, продление, расторжение, исключительность (обязан ли ваш юнит находиться в пуле), ночи владельца, формула пула, удержания, взносы в резерв, права на отчётность и аудит.
• Договор управления между застройщиком или ассоциацией владельцев и оператором: базовое и поощрительное вознаграждение, плата за бренд, срок, права на расторжение и тесты эффективности. См. как выбрать оператора и прочитать договор.
• Документ о гарантии, если он есть: гарант, обеспечение, срок, условия, валюта.
• Бюджет и отчётность по эксплуатационным сборам за прошлый год.
• Договор купли-продажи: что в нём сказано о гарантии и пуле и есть ли пункт, позволяющий застройщику потом менять программу.

Тревожные признаки

• Гарантированная доходность заметно выше, чем у сопоставимых действующих отелей, без объяснения, откуда деньги.
• Гарантия без названного юридического лица или с фирмой-пустышкой в роли гаранта.
• Давление: купить до прочтения договора, разговоры о нескольких оставшихся юнитах.
• Выплаты в другой валюте или от другой компании, не от продавца.
• Нет проверенной отчётности, ежемесячных отчётов и права на инспекцию.
• Схема продаётся только иностранным покупателям.
• Просьба оплатить цену на счёт, который не является эскроу-счётом проекта или клиентским счётом вашего юриста.

Вопросы продавцу

• Какое юридическое лицо обязано платить и какая у него отчётность за последние два года?
• Обеспечена ли какая-либо часть гарантии банком, эскроу или материнской компанией?
• Сколько стоит такой же юнит вне программы?
• Какую загрузку и среднюю цену номера закладывает расчёт и чего по месяцам достигают сопоставимые отели рядом?
• Какие расходы вычитаются до выплаты мне, по статьям?
• Могу ли я выйти из программы и что будет с моим юнитом, мебелью и платой за выход?
• Могу ли я увидеть ежемесячные отчёты пула за последние три года, если отель уже работает?
• Какой регулятор контролирует схему и зарегистрирована ли она?

Как выглядит честная презентация

Честная презентация отделяет объект от схемы. Она показывает доход после всех расходов, диапазоном, а не одной цифрой. Она называет основание и срок любой гарантии, указывает юридическое лицо, даёт образцы отчётов и предлагает независимую юридическую проверку. Если презентация показывает одну высокую цифру без всего этого, воспринимайте цифру как рекламное заявление, а не прогноз. О структуре и экономике самого здания читайте в материалах о брендированных резиденциях, кондо-отелях и долевом владении и как оценить отель.

Частые вопросы

Гарантированная доходность — это обман? Не обязательно, но гарантия — это цена, и нужно знать, кто за неё платит и чем. Пул аренды лучше, чем сдавать юнит самому? Он снимает хлопоты и добавляет зависимость от оператора и формулы; ни то ни другое не лучше автоматически. Делает ли известный бренд доход надёжнее? Бренд одалживает имя; доход зависит от договора и загрузки отеля.

Как мы помогаем

Мы вместе с вами читаем договор о программе, договор управления и гарантию, сравниваем цену с такими же юнитами вне схемы и прямо говорим, чего не хватает. Что мы сейчас размещаем, смотрите в разделе отели в нашем каталоге. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; цифры ориентировочные и меняются со временем.