Как купить недвижимость в Грузии гражданину России, Беларуси, Казахстана или Украины в 2026 году

Кратко

Иностранцы могут покупать в Грузии квартиры, дома и коммерческую недвижимость, но не сельскохозяйственную землю, и закон о недвижимости в найденных нами источниках не делит граждан России, Беларуси, Казахстана и Украины на разные категории. Практическая разница заключается в банковском счёте и способе платежа, а не в праве собственности. Регистрация в Публичном реестре (NAPR) стоит 150, 270 или 350 лари (около $57, $103 или $134 по курсу 2,62 лари за доллар) и занимает четыре рабочих дня, один день или день подачи. Состояние на 31 октября 2026 года.

Что можно купить по закону

Грузия продаёт иностранцам квартиры, дома, коммерческие помещения и несельскохозяйственную землю без специального разрешения. Единственное ясное исключение — сельскохозяйственная земля: по конституции иностранцы не могут ею владеть, а в прессе запрет описан как замена прежнего моратория. Может ли иностранец унаследовать пашню, в прочитанных нами источниках не решено, поэтому любой участок «сельскохозяйственного назначения» считайте недоступным, пока юрист не докажет обратное.

На квартиру или дом нет ни квот, ни минимальной цены, ни обязанности жить в стране. По найденным руководствам, это не зависит от паспорта. Списка по гражданству в законе о собственности мы не нашли. Различия, о которых рассказывают покупатели, создают банки, платёжные системы и санкционный комплаенс, а не реестр.

Прежде чем смотреть объекты, решите, какой путь вам нужен:

• Квартира для жизни или сдачи, на свои деньги или в ипотеку.
• Квартира, которая должна дать ещё и ВНЖ: тогда важна стоимость, см. вторую статью этой пары и гид по ВНЖ через недвижимость.
• Вложение в проект застройщика: здесь проверка застройщика важнее вашего паспорта, см. как проверить грузинского застройщика.

Въезд и срок пребывания по каждому паспорту

Граждане России, Беларуси, Казахстана и Украины въезжают в Грузию без визы. Большинство источников называют срок пребывания до 365 дней, то есть заметно больше привычной многим покупателям шенгенской логики в 90 дней. Источники расходятся (встречаются 30, 90 и 360–365 дней), ни один из них не является официальной грузинской страницей, а перечень безвизовых стран задаётся постановлением правительства, а не самим законом. Уточните действующий срок в МВД Грузии или в Доме юстиции, прежде чем бронировать долгое пребывание.

Две практические заметки. Безвизовый въезд не даёт права работать. А справочная сводка сообщает, что с 1 января 2026 года иностранцы при въезде должны иметь медицинскую страховку на время поездки с заявленным минимумом покрытия 30 000; валюта не указана, поэтому уточните это у авиакомпании или на границе.

Въезд в Грузию не равен налоговому резидентству или ВНЖ. Год безвизового пребывания не останавливает налоговые часы, см. налоговое резидентство и правило 183 дней.

Банковский счёт: самая трудная часть сделки

Право собственности регистрируется легко; на счёте русскоязычные покупатели теряют больше всего времени. Руководства для русскоязычных описывают такую картину, и всё это взято от агентов, юристов и сообществ, а не от банка или Национального банка:

• Гражданам России в грузинских банках часто отказывают в открытии счёта, а если счёт открывают, то нередко это карточный счёт в лари без валютной опции.
• У граждан Беларуси, по этим описаниям, шансы лучше, и валютный счёт открывают чаще.
• ВНЖ, грузинский договор аренды или зарегистрированный бизнес заметно повышают шанс одобрения.
• Паспорта Казахстана и Украины не фигурируют в тех же историях об отказах, но счёт всё равно открывается после собственной проверки банка, а не по праву.
• Отказ обычно дают без объяснений, и тому же человеку могут открыть счёт в другом отделении или банке.

Что просят у стойки, довольно стабильно: загранпаспорт, личный визит, грузинский номер телефона, анкета о цели счёта и источнике дохода, часто подтверждение дохода, договор аренды или выписка из банка вашей страны с переводом на английский. Грузия участвует в автоматическом обмене налоговой информацией по стандарту CRS, судя по сводке prian.ru, поэтому исходите из того, что банк сообщает о счёте в страну вашего налогового резидентства.

Практический порядок: спросите у агента или юриста, какие банки сейчас принимают ваш паспорт, откройте счёт первым и только потом подписывайте бронирование. Открывать счёт после внесённого залога — самый частый способ застрять.

Про карты, ипотеку и валюты подробнее в руководстве по банкам и ипотеке для иностранцев в Грузии.

Источник средств: что спрашивают банки и нотариусы

Покупка на деньги из России, Беларуси, Казахстана или Украины почти всегда вызывает вопрос об источнике средств: в банке, у юриста, иногда у нотариуса. Вопросы те же, что в ЕС, а принципы описаны в нашем гиде о банковских проверках для россиян в ЕС. Для Грузии приготовьтесь объяснить:

• Откуда деньги: зарплата, бизнес, продажа квартиры, наследство, накопления.
• Где они лежат сейчас и как будут двигаться: из какого банка, в какой валюте, кому.
• Зачем Грузия и для чего недвижимость.

Вопрос обычно закрывают справка о доходах с работы или бизнеса, налоговые декларации, договор продажи прежней недвижимости, нотариальный документ о наследстве и банковские выписки за период, в который складывались накопления. Переведите их на английский и держите обе версии. Список документов из России и стран СНГ, которые нужны для любой зарубежной покупки, есть в статье документы из России и СНГ для покупки за рубежом.

Правило простое и честное: деньги, которые нельзя подтвердить документами, банк не примет, а юрист, который говорит, что это неважно, продаёт вам проблему. Мы не советуем, как обойти проверки, и ни один из описанных здесь путей этого не делает.

Как деньги доходят до продавца

Есть три обычных пути, и у каждого своё слабое место:

• Банковский перевод со счёта в вашей стране на счёт продавца или застройщика в Грузии. На бумаге самый чистый путь, но переводы из некоторых стран замедляют или блокируют банки-корреспонденты, и перевод могут вернуть через несколько дней.
• Перевод со счёта в третьей стране или со счёта в Грузии после первого пополнения. Это снимает первую проблему, но вопрос об источнике средств возникает и у третьего банка.
• Платёж через оператора денежных переводов. Операторы быстро меняют охват: один из прочитанных источников сообщает, что российский сервис переводов перестал отправлять в Грузию с 24 июля 2026 года; подтвердить это не удалось, поэтому проверяйте любого оператора за неделю до платежа.

Каким бы путём вы ни шли, три правила снижают риск. Платите только против подписанного договора и банковских реквизитов продавца, указанных в нотариальном документе. Храните все подтверждения в одной папке. И не платите полную цену, пока у вас на руках нет результатов проверки права собственности и выписки из реестра: см. чек-лист вторичной недвижимости.

Прайс-листы в валюте — обычное дело, но договор и платёж могут быть в лари, долларах или евро, а курс в день платежа меняет реальную цену. В нашем октябрьском гиде мы пересчитывали по курсу 2,62 лари за доллар, это курс Национального банка Грузии на 24 сентября 2026 года; для планирования берите текущий курс.

Семь шагов сделки

Большинство покупок готовой квартиры идут в одном порядке:

• Найдите объект и запросите правоустанавливающие документы: выписку из реестра, документ продавца и, для старой квартиры, технический паспорт.
• Внесите небольшой залог по письменному договору бронирования, в котором сказано, что будет, если одна из сторон откажется.
• Проверьте с юристом право собственности, ипотеки и аресты, площадь квартиры по плану, ежемесячные платежи и споры с соседями. Списки в чек-листе вторичной недвижимости Грузии.
• Подпишите договор купли-продажи. Его заверяет нотариус или Дом юстиции.
• Оплатите согласованную цену по описанному выше пути.
• Зарегистрируйте право в Публичном реестре (NAPR). Сборы: 150 лари (четыре рабочих дня), 270 лари (один рабочий день) или 350 лари (в день подачи).
• Получите выписку из реестра, ключи и лицевые счета, переоформите коммунальные платежи на себя.

Регистрация, по описаниям агентов, занимает от одного до нескольких рабочих дней. Покупатель за границей может сделать всё это по нотариальной доверенности с апостилем, как объяснено в статье покупка недвижимости в Грузии дистанционно. Не выдавайте генеральную доверенность агенту, которому платит ещё и продавец.

Сколько это стоит сверх цены

Налога на покупку в Грузии в найденных нами источниках нет, а расходы на сделку в прочитанных руководствах описаны как небольшие. На квартиру за $100 000 наша оценка из октябрьского гида: от $700 до $1 600 расходов (0,7–1,6%) на регистрацию, нотариуса и юриста и 4–7% в сумме, если платить ещё и агенту 3–5%. Это наша арифметика по руководствам агентов и юристов, а не официальный тариф.

Цены сильно различаются по районам и между новостройками и вторичкой; см. что можно купить в Грузии за $50 000–250 000 и лучшие районы для покупки недвижимости в Грузии.

Типичные причины отказов и задержек

По рассказам русскоязычных покупателей и их агентов, проблемы укладываются в короткий список:

• Банк отказывает в открытии счёта без объяснений, и сделка ждёт, пока пробуют второй банк.
• Перевод возвращает банк-посредник или он приходит с задержкой, которая срывает дату платежа по договору.
• Источник средств не подтверждён в форме, которую принимает банк.
• У продавца есть арест или ипотека на квартиру, которых не было в первой выписке.
• Объявление оказывается участком сельхозназначения, или площадь в договоре больше площади в реестре.
• Застройщик берёт задатки до получения разрешения на строительство.

Почти все эти случаи решаются порядком действий: сначала банковский счёт, потом документы, потом залог, и только после этого платёж.

Юрист и договор: что должно быть в бумагах

Юрист нужен не для формальности, а для трёх конкретных проверок: право продавца, отсутствие арестов и ипотек, соответствие площади реестру. Попросите письменное соглашение об объёме работ с фиксированным гонораром и перечнем того, что именно будет проверено. Юрист не должен получать вознаграждение от продавца или от застройщика, у которого вы покупаете. В договоре купли-продажи должны быть названы стороны с паспортными данными, объект по кадастровому коду и адресу, цена и валюта, порядок и срок платежа, момент передачи объекта и ответственность за скрытые обременения. Если в договоре нет срока возврата залога при срыве сделки по вине продавца, добавьте его до подписания. Перевод договора на язык, который вы понимаете, делается до подписи, а не после.

Ипотека для покупателей с доходом за рубежом

Грузинские банки кредитуют нерезидентов, но условия у разных банков разные, и источники друг с другом не согласны. По одному банковскому продукту для заёмщиков с доходом за границей сообщают первый взнос 30%, кредит в лари, долларах или евро, срок до 20 лет и подачу дистанционно по доверенности. Ставки в долларах от примерно 8% на 2026 год приводит грузинская деловая пресса, а в старых руководствах говорится о первом взносе 40%. Утверждение о том, что Национальный банк установил 20% первого взноса для заёмщиков с иностранным доходом, подтвердить не удалось, поэтому мы его не повторяем. Для покупателя из России или Беларуси ипотека обычно сложнее покупки за наличные, потому что банку нужно сначала принять паспорт, а потом подтверждение дохода; если кредит обязателен, рассчитывайте на собственные деньги или на банк в третьей стране.

Список перед поездкой

• Действующий загранпаспорт с достаточным числом страниц и медицинская страховка для поездки, которую может спросить граница.
• Банковские выписки за последние 12 месяцев и справка о доходах с переводом на английский.
• Документы, объясняющие происхождение денег: налоговая декларация, договор продажи прежней квартиры, документ о наследстве.
• Короткий список банков, которые сейчас принимают ваш паспорт, от агента или юриста, а не только с форума.
• Юрист с грузинской лицензией, номер которой вы проверили, и письменный объём работ с фиксированным гонораром.
• Нотариальная доверенность с апостилем, если за вас будет кто-то подписывать или регистрировать.
• Папка, бумажная и электронная, со всеми квитанциями, перепиской и версиями договора.

Вопросы и ответы

Может ли гражданин России купить квартиру в Грузии? В найденных источниках запрета в законе о недвижимости для граждан России, Беларуси, Казахстана или Украины нет, а обычное препятствие — банковский счёт и путь платежа. Перед внесением залога уточните текущее положение у грузинского юриста.

Можно ли купить землю? Несельскохозяйственную землю иностранцы купить могут, сельскохозяйственную нет: по конституции она закреплена за гражданами. Спросите категорию земли в выписке из реестра.

Нужно ли присутствовать в Грузии для покупки? Нет. Нотариальная доверенность с апостилем позволяет юристу подписать и зарегистрировать сделку за вас, но для банковского счёта обычно всё равно нужен личный визит.

Даёт ли покупка ВНЖ? Не автоматически. Недвижимость дороже $150 000 может быть основанием для временного вида на жительство, см. вторую статью этой пары и ВНЖ через недвижимость.

Сколько занимает регистрация? От дня подачи до четырёх рабочих дней, в зависимости от оплаченного сбора: 350, 270 или 150 лари.