Купить квартиру в Батуми, где отдыхаешь: 11 месяцев сдаю, месяц живу сам — расчёт на 2026 год

Кратко

На 1 ноября 2026 года квартира 45 м², купленная в обычном районе Батуми за $85 000 и сдаваемая посуточно все 12 месяцев, даёт в нашей иллюстративной модели около $4 800 чистыми в год, то есть 5,7% от цены. Если взять себе июль, вы теряете около $870 и остаётся 4,7%; если февраль, теряете около $240 и остаётся 5,4%. Долгая аренда при заявленной валовой доходности 7,4% после расходов и налога арендодателя даёт примерно 5,4% при гораздо меньшей работе, так что в Батуми посуточная модель не является автоматической победой. Это арифметика на названных допущениях, а не прогноз.

Подходит ли этот план Батуми?

Батуми это летний приморский город. Идея оставить квартиру себе на месяц и сдавать остальные одиннадцать подходит ему потому, что самые дешёвые для владельца месяцы тихие, с ноября по апрель, когда гостей мало, а ставки низкие. Подвох в том, что тогда вы будете жить на морском курорте зимой. Если нужен пляж, вы берёте июль или август и платите за это: на эти два месяца приходится около трети годовой выручки в нашей модели.

План подходит тому, кто уже ездит в Батуми, спокойно относится к рынку без национальной лицензии на посуточную аренду и видит в доходе вклад в расходы на содержание, а не зарплату. Не подходит тому, кому нужна высокая гарантированная доходность: предложение растёт, источники данных сильно расходятся, а долгая аренда может принести почти столько же с намного меньшими усилиями.

Сигналы рынка смешанные. Национальная туристическая администрация Грузии называет 2,6 млн международных посетителей Батуми в 2025 году, это 23% всех прибытий и на 5% больше, чем в 2024-м. AirDNA насчитал 9 791 активное объявление в июне 2026 года, на 16,7% больше, чем год назад. BnbCalc сообщил за июнь 2026 года, что загрузка снизилась на 15% за год, цены за ночь выросли на 15%, а выручка на объявление упала на 31%. Около 12 400 непроданных квартир в обследованных проектах к концу 2025 года, на 14% больше за год. Одновременно больше предложения и больше гостей: к любой одной цифре доходности относитесь осторожно.

Сезонность: когда Батуми наполняется и пустеет

• Август самый загруженный месяц для хозяев Airbnb, затем июль (Airbtics). Его данные за двенадцать месяцев до августа 2025 года показывают загрузку около 57%, среднюю цену $43 и выручку на объявление в месяц от $361 до $1 433 при среднем $663. Лучший месяц приносит примерно в четыре раза больше худшего.
• AirDNA ставит Батуми 71 балл из 100 по сезонности, что описывается как довольно ровный спрос, и показывает около 55% загрузки и выручку на доступную ночь $24. Airbtics называет рынок резко сезонным. Оценки расходятся, а числа близки.
• AirROI показывает гораздо более слабую картину: около 35% загрузки и $283 в месяц на объявление. Разрыв с Airbtics большой, и ни один из этих трекеров не является официальными данными.
• Помесячных цифр за январь или февраль в найденных источниках нет. Наш помесячный профиль ниже это наша конструкция: отношение пика к минимуму около четырёх, как в диапазоне выручки Airbtics, калиброванное на 55% годовой загрузки и среднюю цену около $45.

Где покупать и что даёт каждый бюджет

Данные о ценах взяты из нашего гида что можно купить в Грузии за $50 000-250 000 и статьи лучшие районы Грузии.

• Старый Батуми и набережная: около $3 146 за м² (Galt & Taggart, март 2026). Квартира 45 м² стоила бы около $141 600, поэтому это не наш пример. Надбавка покупает расположение, а не дополнительный доход на доллар.
• Обычный Батуми: по сообщениям, $1 500-1 950 за м² для новостроек и готовых квартир. На $80 000 можно купить около 42-53 м², на $150 000 около 79 м² в середине диапазона. Здесь и находится наш пример: 45 м² за $85 000, около $1 889 за м².
• Окраины: по сообщениям, ниже $1 500 за м². Вход дешевле, но гости выбирают по пешей доступности моря.
• Входной бюджет, $50 000-80 000: около 26-33 м² за $50 000 и 42-53 м² за $80 000 в обычном Батуми, часто в недостроенном доме. Проверьте срок сдачи, прежде чем рассчитывать на доход.
• Средний и верхний бюджеты, $80 000-150 000 и выше: полноценная однокомнатная или небольшая двухкомнатная, где появляется вариант управляемой программы апарт-отеля от застройщика.

Расчёт: одна квартира, 12 месяцев аренды против 11

Всё ниже наша иллюстрация. Допущения:

• Цена $85 000 за квартиру 45 м², расходы на покупку около 1% ($850) при условии, что агента платит продавец.
• Загрузка по месяцам: январь 40%, февраль 40%, март 42%, апрель 48%, май 56%, июнь 66%, июль 78%, август 82%, сентябрь 68%, октябрь 54%, ноябрь 42%, декабрь 46%. В среднем за год около 55%.
• Средняя цена за ночь в долларах с января по декабрь: 34, 34, 35, 38, 42, 48, 58, 62, 50, 40, 34, 36. Взвешенная средняя около $45.
• Расходы: оператор или управляющий 25% выручки, бельё, расходники и ремонт 8%, подоходный налог 5% валового дохода от аренды (ставка для арендодателей из Списка арендодателей), сбор дома около $27 в месяц ($324 в год), коммунальные услуги и интернет $40 в месяц ($480 в год). НДС начинается только выше 100 000 лари дохода от бизнеса за 12 месяцев; наша выручка, около 24 000 лари по курсу 2,62 лари за доллар, намного ниже.

Выручка по месяцам в долларах с января по декабрь: 422; 381; 456; 547; 729; 950; 1 402; 1 576; 1 020; 670; 428; 513. За год это $9 095, или 10,7% от цены. После 38% выручки на управляющего, текущие расходы и налог и $804 постоянных расходов остаётся около $4 835 чистыми: 5,7% от цены, 5,6% с расходами на покупку. На июнь-сентябрь приходится 54% выручки, на июль и август отдельно 33%.

Какой месяц взять себе

Стоимость месяца владельца это чистый доход, от которого вы отказываетесь. В долларах, по месяцу пребывания владельца:

• Январь около 260, февраль около 240, март около 280, ноябрь около 270, декабрь около 320: почти бесплатно, но холодно и не сезон купания.
• Апрель около 340, май около 450, октябрь около 415: межсезонье, остаётся 5,2-5,3% чистыми.
• Июнь около 590, сентябрь около 630: тёплое море по умеренной цене.
• Июль около 870, август около 980: пик, стоит примерно пятую часть годового чистого дохода.

С июлем для себя чистыми остаётся около $3 965, или 4,7%; с августом около $3 860, или 4,5%; с сентябрём около $4 200, или 4,9%; с февралём около $4 600, или 5,4%. Разумный компромисс это июнь или сентябрь, когда море тёплое, а вы отказываетесь примерно от $600. Метод для своих цен описан в статье как выбрать месяц и посчитать точку безубыточности.

Что будет, если загрузка или ставки упадут, и что даст долгая аренда

• При загрузке ниже на 10 процентных пунктов в каждом месяце чистый доход за 12 месяцев падает до около $3 870 (4,6%), а с июлем для себя до около $3 110 (3,7%).
• При ставках ниже на 10% чистыми остаётся около $4 270 (5,0%), а с июлем для себя около $3 490 (4,1%).
• Долгая аренда это реальная альтернатива. Заявленная валовая доходность в Батуми была 7,4% в 2025 году против 8,8% в 2024-м (цифра из сводок поиска без названного первоисточника; см. доходность аренды в Грузии). С одним пустым месяцем и 10% управления, как в нашем примере по Тбилиси, это около 6,1% до сборов дома и налога и около 5,4% после налога арендодателя 5% и сбора дома $324. Это близко к 5,7% от посуточной сдачи и не требует календаря, уборки и планирования месяца владельца.

Правила и налоги в Грузии

Наше исследование не нашло национальной лицензии или режима регистрации для посуточной аренды, ограничения по числу ночей и требования проживания владельца; местные правила в Батуми подтвердите. См. правила краткосрочной аренды в Грузии. Консультанты описывают налог как 5% валового дохода от аренды, если арендодатель включён в Список арендодателей на портале Службы доходов, и иначе 20% после утверждённых расходов; статус малого бизнеса 1% для аренды недоступен. НДС 18% применяется выше 100 000 лари дохода от бизнеса за 12 подряд месяцев. Один источник сообщает, что с 20 февраля 2026 года иностранцу, ведущему деловую деятельность, нужно право на работу в дополнение к виду на жительство; касается ли это пассивной аренды, вопрос к грузинскому юристу, мы это не проверяли.

Ничего из найденного не облагает налогом ваши собственные дни в квартире отдельно; ваша страна проживания может. См. как облагаются аренда и ваши собственные дни и налог на прирост капитала при продаже в Грузии.

Правила дома, апарт-отели и ваш месяц

Практические ограничения идут от дома. Многие башни Батуми работают как апарт-отели или продаются с управляемой программой аренды от застройщика. Такие программы различаются тем, может ли владелец проживать, сколько ночей, берётся ли сбор за заблокированные ночи и как используются общие зоны. Конкретные программы мы не изучали. Попросите условия письменно и узнайте, что будет с вашим доходом, если оператор дома сменится. См. лицензии, правила дома и страховка для жилья, где вы и живёте, и сдаёте.

Расходы на покупку и кто может покупать

Иностранцы могут покупать квартиры в Грузии; сельскохозяйственная земля зарезервирована за гражданами. Сбор Публичного реестра составляет 150, 270 или 350 лари в зависимости от скорости (около $57, $103 или $134). Насколько нам известно, налога на передачу и гербового сбора при покупке нет. Нотариус стоит менее 0,1% цены, юрист 0,5-1%, агент 3-5%, обычно платит продавец. На квартире за $85 000 расходы составляют примерно $650-1 500, или 0,8-1,8%, когда агента платит продавец. Для вида на жительство через недвижимость нужна рыночная стоимость выше $150 000 по оценке сертифицированного оценщика, поэтому этот пример до неё не доходит; см. вид на жительство через недвижимость в Грузии. Банки кредитуют нерезидентов на разных условиях; см. ипотека для иностранцев в Грузии. Расходы также сравните в статье цены на недвижимость и расходы на покупку в Грузии.

Ошибки

• Покупать на этапе строительства в недостроенном или непроданном проекте и считать доход с первого дня.
• Считать по доходности из объявления вместо чистой при загрузке 55% и комиссии управляющего 25%.
• Брать для себя июль или август, не посчитав стоимость.
• Считать, что программа аренды застройщика допускает проживание владельца.
• Не зарегистрироваться как арендодатель и платить 20% вместо 5%.
• Игнорировать предложение новых квартир: сообщалось о более чем 12 000 непроданных.
• Принимать загрузку одного трекера за факт, когда источники дают от около 35% до 57%.

Чек-лист перед покупкой

• Попросите у застройщика или оператора дома правила проживания владельца письменно.
• Запросите данные по загрузке и выручке за двенадцать месяцев по этому же дому.
• Сравните чистый доход посуточной сдачи с долгой арендой при той же цене.
• Зарегистрируйтесь как арендодатель и подтвердите налог у грузинского бухгалтера.
• Проверьте срок сдачи, право собственности и сбор дома.
• Просчитайте чистый доход при загрузке 55% и 45%.

Вопросы и ответы

Можно ли жить в батумской квартире месяц, а остальное время сдавать? В принципе да, национальной лицензии нет, но у дома или программы застройщика могут быть свои правила; уточните письменно.

Какой месяц взять? Февраль или ноябрь стоят около $240-270, но холодно; июнь и сентябрь около $600-630; июль и август около $870-980.

Нужна ли лицензия на сдачу? Национальной лицензии на посуточную аренду мы не нашли; местные правила подтвердите.

Как облагается аренда? Консультанты описывают 5% валового дохода для зарегистрированных арендодателей и иначе 20% после расходов; подтвердите у грузинского бухгалтера.

Посуточная аренда лучше долгой в Батуми? В нашей модели разница небольшая, около 5,7% против 5,4% чистыми, поэтому дополнительная работа должна того стоить.

Что читать дальше

Общий обзор цикла в гиде по покупке там, где вы отдыхаете, а о ведении квартиры из-за границы в статье управление отпускным жильём за границей. Факты в статье взяты из сводок поиска и наших прежних гидов; это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация.