Кипр облагает прирост по недвижимости по ставке 20% для всех, включая нерезидентов, но пожизненные льготы с 1 января 2026 года повышены. Многие сайты всё ещё приводят старые цифры.
Кипр — один из немногих рынков ЕС, где иностранный владелец платит налог на прирост капитала при продаже на тех же условиях, что и местный, и где правила недавно изменились в пользу продавца. Если вы читаете кипрский гайд, где упоминается льгота 17 086 или 85 430 евро, он устарел.
Ставка и кто платит
Налог на прирост капитала на Кипре составляет 20% налогооблагаемого дохода от недвижимости, расположенной на Кипре. Он применяется ко всем продавцам независимо от налогового резидентства, поэтому нерезидент облагается на тех же основаниях. Налоговая реформа 2026 года не изменила ставку, но понизила порог для продажи долей в компаниях: теперь облагаются доли, если не менее 20% стоимости компании прямо или косвенно приходится на кипрскую недвижимость, раньше было 50%.
Пожизненные льготы с 1 января 2026 года
Каждому физическому лицу Кипр даёт пожизненный лимит необлагаемого дохода, и реформа 2026 года повысила все три:
- Общая льгота: 30 000 евро, было 17 086 евро
- Сельхозземля (для фермеров): 50 000 евро, было 25 629 евро
- Основное жильё: 150 000 евро, было 85 430 евро
Это пожизненные суммы, а не суммы на одну сделку: сколько использовали при одной продаже, столько и вычтено для следующей. Один источник добавляет, что для льготы на основное жильё объект должен использоваться как ваш дом не менее пяти лет, что подтверждается счетами за коммунальные услуги или банковскими выписками; другой источник срок не упоминает, поэтому проверьте условие для вашего случая. В прессе пишут, что новые уровни действуют до 2030 года.
Как считается доход
Налогооблагаемый доход — это цена продажи минус стоимость приобретения с поправкой на инфляцию и минус допустимые расходы: юридические услуги, сборы за передачу, комиссия агента и подтверждённые документами улучшения. Для объектов, приобретённых до 1980 года, отправной точкой служит рыночная стоимость на 1980 год. Храните все счета: расходы без документов обычно не принимают.
Передача внутри семьи
Передача между супругами или между родителями и детьми освобождена от налога на прирост капитала при соблюдении установленных условий. Подвох в том, что получатель, который продаст объект позже, облагается с дохода, измеряемого от первоначальной стоимости приобретения, так что налог откладывается, а не отменяется.
Подача и оплата
Продавец декларирует доход в налоговом департаменте Кипра и, по данным одного практического гайда, платит примерно в течение месяца после продажи. Тот же гайд называет штрафы за просрочку от 250 до 2 000 евро с 1 января 2026 года плюс проценты. Считайте это ориентиром и подтвердите срок у кипрского бухгалтера до подписания сделки.
Ваша родная страна
Кипрский налог не закрывает вопрос. Страна вашего резидентства тоже может облагать доход, а зачёт кипрского налога зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения и вашего статуса. Спросите об этом до продажи, а не после.
Чек-лист на день сделки
- Соберите договор покупки, подтверждения платежей и все счета на улучшения, юридические услуги и комиссию агента
- Выясните, какую часть пожизненной льготы вы уже использовали при прошлых продажах на Кипре
- Проверьте, выполняются ли условия для основного жилья и можно ли их подтвердить документами
- Уточните срок подачи и оплаты и кто подаёт декларацию за вас
- Спросите консультанта в родной стране, как будет засчитан кипрский налог
FAQ
Платят ли нерезиденты налог на прирост капитала на Кипре? Да, налог 20% применяется к продаже кипрской недвижимости независимо от налогового резидентства. Какие льготы действуют в 2026 году? 30 000 евро общая, 50 000 евро для сельхозземли и 150 000 евро для основного жилья, все пожизненные, с 1 января 2026 года. Действует ли старая цифра 17 086 евро? Нет, с 2026 года её заменили. Можно ли продать ребёнку без налога? Передача между родителями и детьми может быть освобождена при соблюдении условий, но последующая продажа получателем облагается от вашей первоначальной стоимости. Поможет ли продажа долей компании с недвижимостью? Нет, с 2026 года под налог попадает компания, у которой не менее 20% стоимости приходится на кипрскую недвижимость.
Как мы помогаем
Помогаем владельцам продумать сроки продажи и знакомим с кипрскими налоговыми консультантами, которые посчитают цифры для конкретного объекта. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация; цифры проверены по открытым источникам на момент написания, правила меняются, поэтому подтверждайте их, прежде чем действовать.