Недвижимость на Кипре: покупка и сопровождение

При покупке — либо НДС (19%, или 5% для первого жилья при соблюдении условий), либо сбор за перевод права по шкале 3–8%. Одновременно они не взимаются.

Взимается либо НДС, либо сбор за перевод права — но не оба сразу. НДС: стандартная ставка 19%. Пониженная ставка 5% применяется к первым 130 м² первого жилья при общей крытой площади до 190 м² и стоимости объекта до 350 000 евро, по одобрению Налогового департамента. Сбор за перевод права (если НДС не уплачивался): 3% на первые 85 430 евро стоимости, 5% на сумму от 85 430 до 170 860 евро и 8% на превышение. Для вторичного жилья действует скидка 50%. Дополнительно: гербовый сбор по договору, услуги юриста и, при регистрации в кадастре, сопутствующие пошлины.

1. Подбор объекта и юридическая проверка: титул, обременения, разрешения на строительство. 2. Договор купли-продажи и депонирование его в Земельном кадастре — это защищает покупателя до выдачи титула. 3. Подача заявления в Совет министров на разрешение покупки для граждан стран вне ЕС. Срок рассмотрения обычно 4–12 недель, при чистом источнике средств разрешение выдаётся штатно. 4. Оплата и оформление перехода права в Земельном кадастре. Важно: для граждан стран вне ЕС действует ограничение — как правило одна жилая единица с участком до 4 000 м².

Кипрские банки кредитуют нерезидентов выборочно, обычно до 60–70% оценки. Часто дешевле и быстрее использовать рассрочку застройщика.

Постоянный вид на жительство выдаётся при инвестиции от 300 000 евро (плюс НДС) в жилую или коммерческую недвижимость, паи фондов или акции кипрских компаний, при подтверждённом годовом доходе из-за рубежа не менее 50 000 евро. Если инвестиция сделана в жилую недвижимость, доход должен быть получен исключительно за пределами Кипра; по остальным вариантам часть дохода может быть кипрской. Инвестиционный маршрут — самый быстрый: в 2026 году срок рассмотрения составляет порядка шести месяцев. Статус постоянный, не требует проживания в стране и распространяется на супруга и детей.

Ограничение в одну жилую единицу для граждан стран вне ЕС напрямую влияет на стратегию: собрать портфель из нескольких квартир на физическое лицо не получится без отдельных разрешений. При покупке строящегося объекта ключевой вопрос — сроки выдачи отдельного титула на единицу. Депонирование договора в кадастре защищает покупателя на этот период и делается обязательно.

Что учитывать: — задержка выдачи отдельного титула на новостройку — исторически частая проблема кипрского рынка; депонирование договора в кадастре обязательно; — пониженная ставка НДС 5% требует одобрения Налогового департамента и соблюдения лимитов по площади и стоимости — она не применяется автоматически; — в феврале 2026 года Министерство внутренних дел подтвердило разработку новых правил владения недвижимостью для граждан стран вне ЕС: обсуждаются закрытие схемы покупки через кипрские компании в обход разрешения, интервалы между заявлениями и ограничения в отдельных зонах. На сентябрь 2026 года это законопроекты, а не действующие нормы, но планировать сделку стоит с их учётом. Данные проверены в сентябре 2026 года. Пороги, ставки и условия программ меняются — перед сделкой уточняйте актуальные требования у юриста в стране покупки.