Налог на прирост капитала на Кипре: примеры расчёта для нерезидентов (2026)

Наш разбор налога на прирост капитала при продаже недвижимости на Кипре объясняет правила. Здесь мы показываем арифметику. В примерах ниже условные цифры и указанные допущения. Это не расчёт налога для вашего случая, а поправка на инфляцию в особенности взята как допущение, а не по официальному индексу.

Расчёт в шесть шагов

• Цена продажи минус расходы на продажу (комиссия агента, услуги юриста)
• Минус цена покупки, увеличенная на кипрскую потребительскую инфляцию от месяца оплаты до месяца продажи
• Минус расходы на покупку (сборы за переход права, юрист) и подтверждённые улучшения, тоже с индексацией
• Получившаяся разница и есть прирост. Ремонт и текущее содержание улучшениями не считаются
• Вычтите остаток вашей пожизненной льготы: 30 000 евро общая или до 150 000 евро для основного жилья
• К остатку применяется ставка 20%

Ставка 20% действует для недвижимости на Кипре независимо от налогового резидентства, поэтому нерезидент считает так же, как местный житель.

Пример 1: нерезидент, льгота ещё не использована

Допущения: квартира куплена за 200 000 евро, расходы на покупку 8 000 евро, продана за 290 000 евро, расходы на продажу 6 000 евро. Индексация цены на инфляцию принята равной 12%, то есть 24 000 евро. Общую льготу вы ни разу не использовали.

Прирост: 290 000 - 200 000 - 24 000 - 8 000 - 6 000 = 52 000 евро. После льготы 30 000 евро остаётся 22 000 евро. Налог 20%: 4 400 евро.

Пример 2: та же продажа, льгота уже использована

Те же цифры, но 30 000 евро вы потратили на прежнюю продажу на Кипре. Льгота пожизненная, поэтому остатка нет.

Налог: 52 000 x 20% = 10 400 евро. Разница с примером 1 составляет 6 000 евро налога, поэтому следите за тем, сколько льготы уже использовано.

Пример 3: основное жильё

Допущения: дом куплен за 250 000 евро, вы жили в нём более пяти лет, подтверждённые улучшения 30 000 евро, расходы на покупку 10 000 евро, расходы на продажу 8 000 евро, цена продажи 420 000 евро. Индексация цены и улучшений принята равной 35 000 евро.

Прирост: 420 000 - 250 000 - 30 000 - 35 000 - 10 000 - 8 000 = 87 000 евро. Это меньше льготы для основного жилья в 150 000 евро, поэтому налог равен нулю, а 63 000 евро льготы остаются на будущее.

Если подтвердить пять лет проживания (счета за электричество, банковские выписки) не удаётся, действует только 30 000 евро: (87 000 - 30 000) x 20% = 11 400 евро.

Пример 4: унаследованная недвижимость

Переход по наследству сам по себе не облагается. Вопрос в том, какая стоимость принимается за базу, когда наследник продаёт. Источника, который подтверждает, как её определяет налоговая, мы не нашли, поэтому пример лишь показывает, почему это важно.

Допущения: цена продажи 340 000 евро, расходы на продажу 5 000 евро, льгота не использована.

• Если база это первоначальная стоимость наследодателя, принятая 150 000 евро с индексацией: прирост 185 000 евро, налог (185 000 - 30 000) x 20% = 31 000 евро
• Если база это стоимость на дату смерти, принятая 300 000 евро: прирост 35 000 евро, налог (35 000 - 30 000) x 20% = 1 000 евро

Разница 30 000 евро. Перед продажей унаследованного объекта спросите у кипрского налогового консультанта, какую базу применяет налоговая, и сохраните оценку на дату смерти.

Пример 5: застройщик или разовая продажа

Допущение: прибыль по проекту 100 000 евро.

• Как разовая продажа капитального актива физическим лицом: (100 000 - 30 000) x 20% = 14 000 евро
• Как торговый доход кипрской компании: корпоративный налог 15% с 1 января 2026 года, то есть 15 000 евро, а выплата прибыли дивидендами добавляет ещё один взнос, по сообщениям 5%

Цифры близки, но главное отличие в квалификации: повторяющиеся покупки и продажи, строительство на продажу и короткий срок владения указывают на торговую деятельность, и тогда льготы не применяются. Не выбирайте ярлык сами: налоговая применяет проверку по фактам.

Декларация и оплата

По одному практическому руководству декларацию подают и налог платят в течение месяца после продажи и до регистрации перехода права. Дату подтвердите у кипрского консультанта до подписания договора.

Ошибки, которые стоят денег

• Использовать старые льготы 17 086 или 85 430 евро вместо сумм 2026 года
• Забыть, что льгота пожизненная и частично потрачена на прежние продажи
• Нет чеков на улучшения, поэтому расходы не принимают
• Считать ремонт улучшением
• Думать, что оплата на Кипре закрывает налог в вашей стране: проверьте соглашение об избежании двойного налогообложения

FAQ

Ставка на Кипре 20% и для нерезидентов? Да, она действует для любого продавца недвижимости на Кипре. Какая льгота в 2026 году? 30 000 евро общая и до 150 000 евро для основного жилья, обе пожизненные. Цена покупки индексируется на инфляцию? Да, на кипрскую потребительскую инфляцию. Можно ли зачесть убытки? Один консультант отвечает, что да, против облагаемого прироста: уточните у своего. Меняет ли ипотека налог? Сам налог нет; про финансирование читайте гайд по ипотеке на Кипре.

Как мы помогаем

До покупки наши материалы про цены и расходы на покупку на Кипре и доходность помогают спланировать не только вход, но и выход. Мы можем познакомить вас с кипрскими налоговыми консультантами для расчёта по вашему объекту. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация. В примерах условные цифры, а правила меняются, поэтому всё подтвердите до действий.