Как налоговый резидент Чехии декларирует аренду и продажу недвижимости за рубежом в DPFO: расходы, зачёт или освобождение, сроки 5 и 10 лет, дедлайны.
Лицо, являющееся налоговым резидентом Чехии, платит чешский подоходный налог с доходов со всего мира. Если вы владеете квартирой за рубежом, аренда и прибыль от продажи указываются в декларации по подоходному налогу физических лиц (daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob, DPFO), даже если налог уже уплачен в стране нахождения объекта. Как снимается второй налог, зависит от договора об избежании двойного налогообложения между Чехией и этой страной. В статье описаны типичные шаги; страницы чешской налоговой службы нам открыть не удалось, поэтому приведённое ниже основано на порталах налоговых консультантов и профессиональных изданиях, и его нужно проверять по действующим правилам.
Арендный доход от недвижимости за рубежом
Аренда иностранной недвижимости облагается так же, как аренда чешской, как доход от аренды по § 9 закона о подоходном налоге (закон № 586/1992). Обычно можно выбрать паушальные расходы в размере 30 процентов (просто, без учёта, но без амортизации) либо фактические расходы (учёт, амортизация, ремонт, страхование и местные налоги). У паушала есть лимит и условия, поэтому перед применением проверьте текущую инструкцию к форме.
Доход облагается по ставке 15 процентов либо 23 процентов с части сверх порога; порог мы не называем, поскольку он зависит от средней зарплаты и меняется. Иностранную валюту пересчитывают либо по единому годовому курсу, установленному на налоговый год, либо по курсу Чешского национального банка на день получения дохода; порталы расходятся в деталях, поэтому уточните, какой способ подходит для вашего дохода.
Зачёт или освобождение с прогрессией
Чешские резиденты с иностранным доходом чаще всего сталкиваются с двумя методами. При зачёте (zápočet) иностранный налог вычитается из чешского налога в пределах части чешского налога, пропорционально приходящейся на иностранный доход. При освобождении с прогрессией (vynětí s výhradou progrese) иностранный доход исключается из чешской базы, но средняя ставка рассчитывается от совокупного дохода со всего мира и применяется к оставшемуся чешскому доходу. Какой метод действует, определяется договором со страной нахождения объекта. В одном профессиональном источнике сказано, что зачёт или освобождение возможны только на основании договоров, поэтому для страны без договора спросите консультанта, какое облегчение возможно, если возможно.
О логике читайте в нашей статье о договорах об избежании двойного налогообложения. Перечень договоров ведёт Министерство финансов: mfcr.cz.
Гипотетический пример
Только для иллюстрации, с круглыми числами: чешский резидент получил 300 000 крон аренды за рубежом и применил паушальные расходы 30 процентов, то есть база около 210 000 крон. Если иностранный налог составил 20 000 крон, а чешский налог на этот доход по ставке 15 процентов составил бы 31 500 крон, метод зачёта вычтет 20 000, и в Чехии будет доплачено около 11 500 крон. Цифры показывают логику и не являются прогнозом.
Документы и срок хранения
Для зачёта нужно подтверждение иностранного налога: иностранное решение налоговой или подтверждение от иностранной налоговой службы, банковские выписки и договор аренды. Для договорных ставок за рубежом может понадобиться справка о чешском налоговом резидентстве. Один источник советует хранить документы не менее трёх лет после срока подачи декларации; уточните срок для вашего случая.
Продажа недвижимости
В чешском праве есть освобождения для продажи недвижимости. По § 4 закона о подоходном налоге доход от продажи собственного жилья освобождается, если вы имели там место жительства не менее двух лет до продажи. В остальных случаях действует временной тест: пять лет между приобретением и продажей для недвижимости, приобретённой до 1 января 2021 года, и десять лет для приобретённой с 2021 года. Десятилетний срок соблюдать не нужно, если выручка использована на собственные жилищные потребности.
Для недвижимости за рубежом договор обычно позволяет стране нахождения облагать прибыль, а как обстоит дело в Чехии, в том числе можно ли применять эти чешские освобождения к иностранной недвижимости, мы по официальным материалам проверить не смогли. Перед продажей спросите консультанта. Если освобождённый доход превышает 5 млн крон, один из источников сообщает об обязанности уведомить налоговую в срок подачи декларации; проверьте это.
Сроки
За 2025 год декларацию нужно было подать до 1 апреля 2026 года на бумаге, до 4 мая 2026 года в электронном виде и до 1 июля 2026 года, если её готовил налоговый консультант с вовремя заявленной доверенностью. Та же схема сообщается за 2026 год (1 апреля, 3 мая и 1 июля 2027 года). Даты переносятся, если приходятся на выходной, поэтому проверяйте календарь на financnisprava.gov.cz.
Отдельного чешского реестра частной иностранной недвижимости при проверке мы не нашли, но исключить его не можем; спросите консультанта.
FAQ
Нужно ли декларировать иностранную аренду, если налог уже уплачен за рубежом? Да, как налоговый резидент Чехии вы декларируете доходы со всего мира и заявляете облегчение по иностранному налогу согласно договору.
Какие расходы можно вычесть? Либо паушальные 30 процентов, либо фактические расходы с учётом, на выбор для этого дохода. Лимиты смотрите в действующей инструкции к форме.
Освобождается ли иностранная продажа через пять или десять лет? Чешские временные тесты: 5 лет для недвижимости, приобретённой до 2021 года, и 10 лет для приобретённой с 2021 года, с исключением для собственных жилищных потребностей. Применимы ли они к иностранной недвижимости, проверьте у консультанта; кроме того, страна нахождения может облагать прибыль.
Что если договора нет? Спросите консультанта: по данным одного источника, облегчение возможно только по договорам.
Может ли консультант продлить мой срок? Да, при подаче через налогового консультанта с вовремя заявленной доверенностью срок переносится на 1 июля по схеме выше.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов, в том числе консультантов по вашей чешской декларации. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и сроки меняются, поэтому актуальные нормы проверяйте в своей налоговой или у консультанта. См. наши страницы стран и калькуляторы. Если вы сравниваете логику договоров и с польской стороны, прочитайте эту статью.