Лицензирование и звёздность отелей по странам

Отель — это не только здание, но и лицензируемая деятельность. Лицензия определяет, может ли бизнес открыться, какую категорию он вправе использовать, можно ли продать его вместе со зданием и что вправе требовать власти. Единой европейской лицензии отеля не существует. Правила национальные, а в ряде стран региональные или муниципальные. В статье показано, кто за что отвечает в странах, о которых спрашивают наши читатели, и дан чек-лист для проверки. Это отправная точка юридической проверки, описанной в статье покупка действующего отеля или здания под перепрофилирование. Названные ниже органы мы сверили с официальными и авторитетными источниками в октябре 2026 года; детали меняются, поэтому актуальную процедуру подтверждайте в органе, названном в каждом разделе.

Три разные вещи, которые часто путают

• Операционная лицензия или регистрация. Разрешение вести туристическое размещение, выдаваемое министерством туризма, регионом, муниципалитетом или национальным реестром.
• Классификация (звёзды). Категория отеля по критериям. Это в основном инструмент маркетинга и позиционирования, но в ряде стран она связана с лицензированием и другими обязанностями.
• Планировочное и строительное назначение. Разрешено ли здание для гостиничного использования, определяется планировочными и строительными разрешениями, отдельно от туристической лицензии.

У продавца может быть одно без других. Звёздный рейтинг на сайте бронирования не доказывает наличие действующей лицензии.

Картина по ЕС и Hotelstars Union

Европейский союз отели не лицензирует. Решает каждое государство-член. Hotelstars Union (HSU) — добровольная система общих критериев классификации, которую ведут национальные ассоциации, а в одном случае министерство. Согласно странице участников, в октябре 2026 года полными членами являются Армения, Австрия, Азербайджан, Бельгия, Чехия, Дания, Эстония, Грузия, Германия, Греция, Венгрия, Латвия, Лихтенштейн, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Словакия, Словения, Швеция и Швейцария. Франция, Ирландия, Италия и Украина указаны только как наблюдатели. Испании, Португалии, Хорватии, Кипра, Турции и ОАЭ в списке нет, у них свои схемы. Актуальный список и критерии — на hotelstars.eu. Одинаковое число звёзд в стране-участнике и вне системы может значить разное, поэтому не сравнивайте звёзды между странами, не прочитав национальные критерии.

Страны: кто за что отвечает

Испания. Туризм находится в ведении регионов: у каждой автономной области свои правила для отелей, регистрация и классификация, всего около семнадцати разных режимов. Отели и туристические апартаменты, как правило, регулируются отдельно. Начните с туристической службы региона, где находится отель.

Италия. Звёзды присваиваются на уровне регионов, иногда с делегированием муниципалитетам, в рамках национальной основы 2008 года с общей шкалой от одной до пяти звёзд. Сообщается о высшей категории выше пяти звёзд (5 stelle lusso), но мы не сверяли её с текстом закона. Италия — лишь наблюдатель HSU. С 1 января 2025 года для туристического размещения и краткосрочной аренды обязателен национальный идентификационный код (CIN), который выдаётся через платформу Министерства туризма bdsr.ministeroturismo.gov.it. Операционную лицензию уточняйте в соответствующем регионе.

Греция. Греция вступила в Hotelstars Union в 2013 году, система действует с 2015 года, национальный представитель — Hellenic Chamber of Hotels. Отели классифицируются от одной до пяти звёзд по Министерскому решению 216/2015 с изменениями. Специальный знак работы (ESL) для туристических предприятий выдаёт Министерство туризма. Точное текущее распределение функций между министерством и палатой, а также роль Греческой туристической конфедерации (SETE), которая является объединением работодателей, мы подтвердить не смогли, поэтому уточните у греческого юриста, кто проверяет и кто что выдаёт. Подробнее в статье покупка отеля в Греции.

Португалия. Turismo de Portugal ведёт Национальный реестр туристических предприятий (RNET). Отели, апарт-отели и другие типы оцениваются от одной до пяти звёзд по национальному режиму (Portaria 327/2008 с изменениями). Местное размещение (alojamento local) — отдельный режим: регистрация идёт путём предварительного уведомления муниципалитета через Единое электронное окно, в результате присваивается номер в национальном реестре RNAL, а муниципалитеты могут вводить зоны ограничения, где новые регистрации ограничены. См. страницу Turismo de Portugal о лицензировании и нашу статью об отелях в Португалии.

Хорватия. Министерство туризма и спорта издаёт правилник о разряде, категоризации и особых стандартах для отелей (Narodne novine 56/2016 с последующими изменениями). Сообщается, что категории от трёх до пяти звёзд определяет министерство, а одну и две звезды — комиссии жупаний; мы не сверяли это с действующим текстом. Частное размещение регулируется отдельными правилами. В последние годы правилник пересматривался, поэтому уточните действующую редакцию. См. нашу статью об отелях в Хорватии.

Кипр. Отели и туристические заведения регулирует закон 2019 года об учреждении и работе отелей и туристических заведений (34(I)/2019). Заместитель министра туризма (Deputy Ministry of Tourism) выдаёт лицензию через районные отделения, а затем присваивает отелю класс от «без звёзд» до пяти звёзд примерно в течение двух недель после лицензии. Лицензия действует три года и продлевается каждые три года при уплате сбора, классификация также обновляется каждые три года. Заявителями могут быть резиденты или граждане ЕС либо компании, зарегистрированные в государстве ЕС. Как лицензия переходит при продаже, подтвердить не удалось, поэтому уточните в ведомстве. См. Business in Cyprus.

Турция. Министерство культуры и туризма выдаёт свидетельства на туристические инвестиции и туристическую деятельность по Закону о стимулировании туризма № 2634 (простые средства размещения — отдельная категория). Предпосылка — разрешение на открытие и эксплуатацию помещения от муниципалитета. По вторичному источнику, после поправки 2023 года средства размещения с муниципальной лицензией обязаны в течение шести месяцев получить в министерстве свидетельство на туристическую деятельность. Как это применяется к уже работающим объектам, мы не подтверждали. Министерство публикует перечень сертифицированных и зарегистрированных в муниципалитетах объектов на ktb.gov.tr.

Объединённые Арабские Эмираты. Лицензирование и классификация идут по эмиратам. В Дубае Департамент экономики и туризма (DET, ранее DTCM) классифицирует отели от одной до пяти звёзд, а отельные апартаменты — в отдельных категориях; см. страницу разрешений для отелей и услугу классификации. В Абу-Даби Департамент культуры и туризма (DCT) публикует руководство по классификации отелей, которое, по сообщениям, недавно обновили. Дома для отдыха в Дубае также регулирует DET, но действующие правила мы не изучали. Зоны владения для иностранцев — отдельный вопрос.

Смена назначения

Покупка здания под перепрофилирование в отель или жилого дома под апарт-отель требует смены назначения здания. Типичные проблемы:

• Жилое или офисное здание может не быть зонировано под туристическое использование, и изменение могут отказать или оно займёт долго.
• Охраняемое или историческое здание добавляет слой согласований и может ограничить работы в интерьере и на фасаде.

Никогда не полагайтесь на утверждение продавца, что перепрофилирование возможно. Получите ответ от органа планирования письменно, через местного юриста.

Пожарная безопасность и доступность

К отелям предъявляются более жёсткие требования пожарной и иной безопасности, чем к жилью. Ждите требований к путям эвакуации, системам сигнализации и обнаружения, аварийному освещению, регулярным проверкам и плану безопасности; детали задаются на национальном или местном уровне. Правила доступности для гостей с ограниченной мобильностью могут требовать доступного входа и адаптированных номеров. Старые здания часто не соответствуют одному или нескольким пунктам, а дооснащение может составлять большую часть капитального бюджета. Запросите последние отчёты проверок, пожарное заключение, если оно предусмотрено, и независимое техническое обследование.

Что проверить перед покупкой

• Номер лицензии или регистрации, держателя и выдавший орган — письменно.
• Переходит ли лицензия при продаже здания или компании и на каких условиях.
• Текущая звёздная категория, использованные критерии и дата последней проверки.
• Планировочное назначение и разрешения на строительство, и охвачены ли все номера, включая добавленные позднее.
• Заключения по пожарной безопасности, безопасности и доступности, а также открытые предписания органов.
• Не работают ли кровати или номера сверх лицензированного числа.
• Регистрация по местному туристическому налогу и история соблюдения.

FAQ

4 звезды в одной стране равны 4 звёздам в другой? Не обязательно. Члены Hotelstars Union используют общие критерии, но страны вне системы, например Испания, Португалия или Турция, применяют собственные схемы.

Можно ли купить отель и сохранить прежнюю лицензию? Зависит от страны, типа лицензии и того, покупаете ли вы актив или компанию. Подтвердите письменно в органе.

Влияют ли звёзды на стоимость? Они влияют на позиционирование, дистрибуцию и иногда на интерес операторов, но стоимость следует за чистым доходом. См. как оценить отель.

Где найти авторитетные правила? На сайте национального или регионального туристического органа и через независимого местного юриста, который регулярно с ними работает.

Как мы помогаем

Мы помогаем определить нужный орган в каждой стране, запросить лицензионные и планировочные документы и координировать независимых местных юристов и технических консультантов. Смотрите отели в нашем каталоге. Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому проверяйте актуальный текст в официальном органе.