Покупка отеля в Греции: островные отели, лицензии и вопрос визы в 2026 году

Греция — рынок отелей, который чаще всего приходит в голову частным покупателям, когда они представляют небольшой отель на острове, и именно здесь две новости 2026 года легче всего понять неверно. Новый налог на передачу 15% для покупателей не из ЕС касается жилья, а не отелей. А золотая виза, которую многие связывают с греческой недвижимостью, не предусматривает маршрута для покупки действующего отеля. В этом руководстве — что говорят цифры и правила и что мы подтвердить не смогли.

Рынок в цифрах

Цифры ниже взяты с сайта о планировании поездок, который цитирует отраслевые отчёты, а не из самих отчётов, и разные источники по-разному определяют инвестиции.

• Сделки с отелями в Греции в 2025 году достигли около 1,12 млрд евро, пятое место в Европе. Другой источник называет общий объём инвестиций в отели около 1,5 млрд евро, примерно на половину больше, чем в 2024 году. Разница, скорее всего, вопрос определений.
• Продажа одного крупного афинского отеля примерно за 235 млн евро, около 429 тысяч евро за номер, приводится как городской ориентир цены.
• Четыре сделки с люксовыми отелями в 2024 году в среднем составили около 332 тысяч евро за номер и около 110 млн евро за сделку, это самая высокая средняя сумма сделки в Европе.
• В 2026 году идёт самая большая в новейшей истории греческой гостиничной отрасли волна открытия отелей международных брендов: более 20 объектов и заметно больше 3 тысяч новых номеров, в основном в Афинах, на Крите и Кикладах.

Цена за номер: ориентиры, а не средние

Эти цифры описывают крупные брендовые отели, которыми торгуют институты. Они показывают, где верх рынка, но не говорят, сколько стоит отель на 20 номеров на острове Киклад или пансион на Крите. Надёжных цен за номер для Киклад, Крита и Родоса мы подтвердить не смогли и потому их не приводим. В небольшом сегменте цену определяют земля, вид, лицензия и отчётность продавца. Как и в других странах, проверяйте цену по прибыли, а не по номерам: см. как оценить отель.

Острова, Афины и материк

Киклады и Крит преобладают в предложении островных отелей, Халкидики и Ионические острова ведут по курортному предложению материка, а Афины — круглогодичный городской рынок и рынок у аэропорта. Они ведут себя по-разному:

• Афины: спрос почти весь год, смесь деловых и городских поездок, самый глубокий круг покупателей и самое институциональное ценообразование.
• Киклады (Миконос, Санторини, Парос и другие): очень высокие цены в верхнем сегменте, короткий сезон около шести месяцев, сильная зависимость от перелётов и паромов.
• Крит: сезон длиннее, чем на Кикладах, и широкая смесь спроса на дома для отдыха и отели.
• Родос, Корфу и другие крупные острова: рынки пакетных туров с отелями среднего уровня, где важнее всего договоры с операторами.

Данные отраслевой прессы по посуточной аренде за 2026 год дают загрузку по стране около 41%, а в лучших островных районах около 53–54%; см. нашу статью про доходность аренды в Греции. Это цифры по аренде, а не по отелям, но они показывают, насколько рынок сезонный.

Сезонность и что она значит для небольшого отеля

Отель на острове, который большую часть года зарабатывает в месяцы с мая по октябрь, требует другого бизнес-плана, чем городской. Выясните, сколько месяцев отель открыт, входит ли в объект жильё для персонала и как ведут себя расходы, когда он закрыт. Просите помесячные данные за три года. Руководство по договорам управления и аренды объясняет, как оператор делит с вами этот сезонный риск и как он может его на вас переложить.

Золотая виза и отели: что программа покрывает

Вид на жительство за инвестиции — самая частая причина интереса к греческой недвижимости, поэтому важно сказать ясно. Пороги 2026 года по данным сайтов юридических и консалтинговых компаний:

• 800 тысяч евро для Аттики, Салоник, Миконоса, Санторини и островов с населением более 3 100 человек.
• 400 тысяч евро для остальной Греции.
• 250 тысяч евро для объекта, переоборудованного из коммерческого здания в жилое, и для аренды сроком не менее десяти лет номеров отеля в туристическом комплексе.
• Один объект площадью не менее 120 квадратных метров, без суммирования нескольких маленьких.
• Посуточная аренда объекта золотой визы запрещена, по сообщениям, со штрафом 50 тысяч евро и потерей разрешения.

Два вывода. Пороги 800 и 400 тысяч евро — для жилья, которое вы не ведёте как бизнес. Маршрут для отеля за 250 тысяч евро — это долгая аренда номеров в туристическом комплексе, а не владение отелем. Маршрута, который давал бы вид на жительство за покупку целого действующего отеля, мы в программе не нашли и не стали бы полагаться на агента, который говорит иное: до любой оплаты запросите у греческого юриста письменное заключение. Число новых заявок снизилось с около 4 550 в первом полугодии 2025 года до около 2 550 в первом полугодии 2026 года.

Налог на передачу: заголовок про 15% и почему отели вне его

В сентябре 2026 года правительство объявило о налоге на передачу 15% для покупателей не из ЕС без долгосрочного вида на жительство (15,45% с муниципальным сбором). По найденным сообщениям, налог касается жилья, которое покупают физические лица, а отели, офисы, магазины, склады и участки остаются на обычных 3,09%. Дата начала перенесена с 1 января на 1 июля 2027 года. Это объявление, а не закон, насколько мы нашли, и комментаторы говорят, что новое правительство может изменить курс. Тем не менее при покупке отеля стоит исходить из налога на передачу 3,09% плюс расходы на нотариуса, земельный реестр и юристов и просить оценить реальную структуру. Картину по жилью см. в ценах и расходах на покупку в Греции.

Лицензии, классификация и пограничные зоны

Греческий отель получает от одной до пяти звёзд по балльной системе в соответствии с министерским решением, и категорию присваивает палата отелей. Категория звёзд — не то же самое, что лицензия на эксплуатацию. Текущую форму лицензии на эксплуатацию от национальной туристической организации в этом исследовании мы не подтвердили, поэтому скажем только так: запросите лицензию, проверьте, что она действительна, что она покрывает число номеров и вид использования и что она переходит вместе с объектом или компанией. Пусть это проверит греческий юрист.

Некоторые территории, включая части Додеканеса, восточной части Эгейского моря, Фракии и отдельные малые острова, — пограничные зоны, где покупателям не из ЕС нужно предварительное одобрение министерства обороны, на которое, по данным агентского источника, уходит около четырёх–восьми недель. Нужно ли такое же одобрение гражданам ЕС, мы не проверяли. Добавьте это время в график, если остров, который вы рассматриваете, есть в списке.

Заморозка посуточной аренды в Афинах: что она не касается

Регистрация новой посуточной аренды заморожена в центральных районах Афин и в одном районе Салоник до конца 2026 года, а продление до конца 2027 года объявлено, но, насколько мы нашли, не принято. Заморозка касается квартир, сдаваемых через платформы, а не лицензированных отелей. Она повышает ценность лицензированного отеля в центре, потому что это способ предлагать краткие проживания, которые квартиры предлагать уже не могут. См. нашу статью про правила посуточной аренды в Греции.

Кому подходит греческий отельный рынок

• Бюджет примерно 1–5 млн евро: небольшой отель или пансион на острове или материке, который ведёте вы или управляющий. См. отельные инвестиции от 1 до 5 млн евро.
• Покупатели, которые видят здание под перестройку в центре: сопоставьте его с действующим отелем в статье действующий отель или здание под перестройку.
• Инвесторы, которым нужен доход без управления: отель, сданный оператору, с пониманием, что настоящий контрагент — оператор.
• Не подходит: тем, кто покупает отель в расчёте на золотую визу или ждёт, что островной отель будет зарабатывать весь год.

Чек-лист перед офертой

• Запросите лицензию на эксплуатацию и категорию звёзд, проверьте их действительность и попросите греческого юриста подтвердить, что они покрывают.
• Выясните, находится ли объект в пограничной зоне, и если вы покупатель не из ЕС, заложите время на одобрение в график.
• Запросите помесячные загрузку, ADR и RevPAR за три года и бухгалтерскую отчётность.
• Выясните, есть ли договор управления или аренды, его срок, ставку и права на расторжение.
• Запросите письменный налоговый расчёт по реальной структуре. См. структуры владения и налоги для владельцев отелей.
• Выясните, как финансируется сделка. См. финансирование покупки отеля для иностранцев.

Как мы помогаем

Мы помогаем проверить, сравнить и договориться: читаем с вами лицензию и отчётность, сопоставляем цифры со сделками аналогов и подключаем греческого юриста и налогового консультанта. См. отели в нашем каталоге, страницу Греции и наше общее руководство по инвестициям в отельную недвижимость. О виде на жительство за инвестиции см. наш гид по золотой визе Греции.

Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из рыночных и профессиональных источников и со временем меняются; до покупки подтвердите актуальные цифры и правила у греческого юриста и налогового консультанта.