Недвижимость или депозит: как сравнить в калькуляторах

Страница калькуляторов на этом сайте построена вокруг покупки недвижимости, а не вокруг депозитов. На ней нет калькулятора депозита и нет поля для ипотеки. Но с её помощью можно выразить в числе сторону недвижимости, а затем сравнить это число со ставкой депозита, которую вы берёте в своём банке. В этом руководстве описано, что на странице действительно есть по состоянию на октябрь 2026 года, и метод, который с ней работает.

Что есть на странице

Всего четыре калькулятора.

Стоимость покупки. Поля: цена объекта в евро, налог на переход права в процентах, нотариус, регистрация и юридические расходы в евро. Результат: итоговая стоимость покупки и диаграмма её состава.

Честная доходность аренды. Это главный калькулятор. Сначала выбирается валюта (EUR, PLN или USD). Затем пять групп: стоимость входа (цена объекта, расходы на покупку в процентах, мебель и подготовка к сдаче), аренда с учётом простоя (ожидаемая месячная аренда, реальная загрузка в процентах), операционные расходы в год (комиссия управляющей компании в процентах от аренды, обслуживание здания в месяц, страхование в год, резерв на ремонт в процентах от аренды, налог на доход от аренды в процентах), блок результата и сценарий выхода (рост цены в год, срок владения в годах, расходы на продажу в процентах). Результаты: всего вложено при входе, валовой годовой доход, итого операционные расходы, чистый операционный доход, «рекламная» доходность, честная чистая доходность, разница между ними в процентных пунктах, срок окупаемости в годах, безубыточная загрузка, чистая выручка от продажи, общий возврат за период и средняя годовая доходность. Значения по умолчанию на странице ориентировочные и взяты для Грузии, поэтому замените их своими.

Конвертер валют. Поля: сумма и валюты «из» и «в» (EUR, PLN, USD). Используются приближённые встроенные курсы, а не живая котировка, поэтому считайте результат оценкой.

Сравнение двух объектов. Поля: цена и месячная аренда объекта A и объекта B в евро. Результат: валовая доходность каждого. Расходы и налоги не учитываются.

У каждого калькулятора есть возможность отправить результат себе на почту.

Чего страница не делает: не моделирует кредит и проценты по нему, рост аренды, инфляцию, капитализацию процентов и налог с продажи недвижимости. Учитывайте это и добавляйте вручную.

Пошаговый метод

Шаг первый: запишите, что вы сделали бы с деньгами иначе, например «100 000 евро на депозите под 3% брутто, налог на проценты 20%». Тогда чистая ставка 2,4%. Берите ставку, которую реально даёт ваш банк, а не промо-ставку, которая через несколько месяцев заканчивается.

Шаг второй: найдите расходы на покупку. Введите цену, налог на переход права, нотариуса, регистрацию и юридические расходы в «Стоимость покупки». Разницу между итогом и ценой разделите на цену, получите процент и введите его как расходы на покупку в калькулятор честной доходности.

Шаг третий: заполните калькулятор честной доходности реалистичными числами: аренда, которую действительно можно получить, загрузка, которую действительно можно достичь, комиссия управляющего, даже если вы планируете управлять сами (ваше время чего-то стоит), обслуживание здания, страхование, ремонт и ваша ставка налога на аренду.

Шаг четвёртый: прочитайте честную чистую доходность и сравните её с чистой ставкой депозита. Если честная доходность ниже ставки депозита ещё до учёта роста цены, то покупка целиком зависит от роста цены и выхода.

Шаг пятый: заполните сценарий выхода с тем же горизонтом, что у депозита, возьмите умеренный рост цены, затем нулевой. Прочитайте среднюю годовую доходность. Это упрощённое число: общий возврат, делённый на вложенную сумму и на число лет, при этом вся аренда учитывается как полученная в конце, то есть это простое среднее, а не IRR. Чтобы сравнить с депозитом, приведите депозит к той же базе: 100 000 под 2,4% с капитализацией за 10 лет вырастают примерно на 26,8%, это около 2,7% в год как простое среднее.

Шаг шестой: проверьте устойчивость. Снизьте загрузку, поднимите расходы, обнулите рост цены, увеличьте расходы на продажу. Следите за безубыточной загрузкой: если на вашем рынке загрузка часто ниже её, в слабый год покупка приносит убыток.

Шаг седьмой: добавьте то, чего нет на странице. Если планируете ипотеку, вычтите проценты вручную. Если в вашей стране при продаже применяется налог на прирост капитала, вычтите его из общего возврата. Затем посмотрите гипотетическую арифметику в материале о сценариях на пять, десять и двадцать лет.

Разобранный пример

Пример гипотетический, с круглыми числами, и не прогноз. Введите цену 100 000, расходы на покупку 5% и мебель 3 000: всего вложено 108 000. Введите месячную аренду 500 и загрузку 90%: валовой годовой доход 5 400. Введите комиссию управляющего 10%, обслуживание 50 в месяц, страхование 150 в год, резерв на ремонт 5% и налог на аренду 10%. Операционные расходы составят 540 плюс 600 плюс 150 плюс 270 плюс 540, то есть 2 100, значит чистый операционный доход 3 300, а честная доходность около 3,1%. «Рекламная» доходность 6 000 делить на 100 000, то есть 6,0%, разница около 2,9 процентного пункта. Окупаемость около 33 лет. Безубыточная загрузка около 17%.

При росте цены 2% в год, сроке владения 10 лет и расходах на продажу 3% чистая выручка от продажи около 118 200. Общий возврат: 3 300 умножить на 10 плюс 118 200 минус 108 000, около 43 200, средняя годовая доходность около 4,0%. Против примерно 2,7% у депозита на той же базе квартира на бумаге впереди, но результат зависит от роста цены, который одна честная доходность не подтверждает (3,1% выше 2,4% лишь незначительно), а квартира менее ликвидна. При росте цены 0% выручка от продажи около 97 000, общий возврат около 22 000, в среднем 2,0%, что ниже депозита.

Частые ошибки ввода

Ввод чистой аренды вместо валовой. Калькулятор сам вычитает расходы; если ввести уже чистую аренду, расходы будут посчитаны дважды.

Ввод рекламной или пиковой аренды и загрузки 100%. Берите реалистичную загрузку, как советует сама страница.

Забытые расходы на покупку, мебель и подготовку. Они часть вложенного капитала.

Путаница месячных и годовых сумм. Обслуживание здания вводится в месяц, а страхование в год.

Двойной учёт налога или его отсутствие. В калькуляторе налог на аренду вводится в процентах от валовой аренды. Проверьте реальную ставку и базу для вашего статуса; см. налог с иностранной аренды для резидентов Польши или обратитесь в налоговую.

Сравнение недвижимости до налога с депозитом после налога или наоборот. Приведите оба варианта к одной базе.

Использование «Сравнения двух объектов» как чистого. Оно показывает только валовую доходность.

Смешение валют. Стоимость покупки и сравнение работают в евро, а честная доходность в выбранной вами валюте. Конвертер использует приближённые курсы; для крупных переводов см. валюту и платежи при покупке за рубежом.

FAQ

Есть ли на сайте калькулятор депозита? Нет. Возьмите ставку депозита в своём банке и сравните её с честной доходностью и средней годовой доходностью по методу выше.

Можно ли смоделировать ипотеку в калькуляторах? Нет. Вычтите проценты самостоятельно или посмотрите гипотетическую арифметику в статье со сценариями.

Средняя годовая доходность это IRR? Нет. Страница сама указывает, что расчёт упрощённый и не учитывает поступление аренды в течение лет.

Почему значения по умолчанию для Грузии? Страница указывает, что это ориентировочные значения; замените все своими.

Можно ли отправить результат себе? Да, у каждого калькулятора есть отправка результата на почту после согласия.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Калькуляторы и этот текст носят общий информационный характер, основаны на упрощённых допущениях и не являются юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; прошлые результаты не гарантируют будущих. Проверяйте актуальные ставки и правила в соответствующих органах и у собственных консультантов.