Могут ли иностранцы купить недвижимость на Мальдивах

Многие, кто ищет недвижимость на Мальдивах, представляют виллу на пляже с документом на своё имя. На деле всё иначе: земля на Мальдивах принадлежит государству, и иностранцам право собственности на землю не продаётся. Что можно получить, зависит от проекта, острова или зоны и от договора. В статье разобраны структура сделки, налоги по данным вторичных источников и проверки, которые стоит сделать жителям ЕС, в том числе русскоязычным и польскоязычным покупателям.

Земля в собственность иностранцам не продаётся

Конституция ограничивает владение землёй иностранцами. По сообщениям СМИ, поправка, подписанная в июле 2015 года, допускает иностранную собственность на землю только при инвестициях свыше 1 млрд долларов США, если не менее 70 процентов территории намыто в океане (см. Sunday Times). Это правило для мегапроектов, к обычной покупке квартиры оно отношения не имеет. Про недавнюю особую экономическую зону см. нашу новость об Ayla.

Что реально может получить иностранный покупатель

Иностранный капитал попадает в недвижимость Мальдив тремя путями.

• Аренда на длительный срок (лизхолд) или право на помещение в одобренном проекте, например в курортном или многофункциональном комплексе. Источники называют сроки примерно от 30 до 99 лет, по окончании земля возвращается государству, если не согласовано продление. Продление не автоматическое.
• Номер, вилла или апарт-отель в управляемой схеме, обычно с пулом аренды. Это инвестиционный продукт, а не жильё для проживания. См. чек-лист рисков по курортным юнитам.
• Компания или совместное предприятие с мальдивским партнёром, у которого есть аренда земли у государства или туристическая лицензия. Это бизнес-структура, нужна местная юридическая помощь.

Во многих материалах в сети описаны особые правила для иностранных покупателей жилых помещений с 2021 года с минимальными ценами. Подтвердить точное правовое основание и пороги по официальному тексту нам не удалось, а источники противоречат друг другу (часть пишет, что покупка жилья для иностранцев возможна только в одобренных проектах или через резидентство). Любую цифру от продавца считайте утверждением, которое нужно подтвердить документами: спросите, какой закон, регламент или разрешение министерства допускает продажу иностранцу, на какой объект и на какой срок.

Какие налоги ожидать

Цифры ниже даны по вторичным источникам, их нужно подтвердить в налоговой службе Мальдив (MIRA) или у местного консультанта.

• Туристический налог на товары и услуги (TGST), по сообщениям, составляет 17 процентов с 1 июля 2025 года для туристического бизнеса. Прочий бизнес платит GST, по сообщениям, 8 процентов.
• Налог на прибыль бизнеса, по сообщениям, 15 процентов с прибыли выше 500 000 MVR, ниже этой суммы налога нет. Нерезиденты, по сообщениям, облагаются только с доходов из источников на Мальдивах, а аренда юнита к ним относится.
• Платит ли частный владелец подоходный налог с аренды, зависит от структуры владения и управления. Утверждение «подоходного налога нет» подтвердить не удалось, проверьте в MIRA, прежде чем на него опираться.
• Добавьте расходы на переход права, регистрацию и юристов. См. полная стоимость владения недвижимостью за рубежом.

Налогоплательщику ЕС доход, облагаемый на Мальдивах, всё равно нужно учитывать по месту резидентства. Прочитайте договоры об избежании двойного налогообложения и зарубежная недвижимость и уточните, есть ли такой договор между вашей страной и Мальдивами.

ВНЖ и визы

Покупка недвижимости сама по себе не даёт ВНЖ или гражданства. Один неофициальный источник описывает корпоративную резидентскую визу с тремя вариантами: прямые инвестиции 1 млн долларов в течение трёх финансовых лет, срочный депозит 250 000 долларов в мальдивском банке на пять лет или 250 000 долларов в одобренном проекте недвижимости. На официальной странице проверить это не удалось, поэтому действующие условия уточняйте в иммиграционной службе Мальдив до покупки.

Для русскоязычных покупателей, живущих в ЕС

Банки и застройщики на Мальдивах проводят проверки по борьбе с отмыванием денег, ваш банк в ЕС тоже. Подготовьте законные подтверждённые документы об источнике средств: трудовые договоры, налоговые декларации, договоры продажи, выписки по счетам. Переводить нужно со счёта на своё имя. Могут понадобиться паспорт, подтверждение адреса в стране проживания и заверенный перевод документов, русскоязычные документы обычно нужны с заверенным переводом на английский. Платежи через третьих лиц или наличными считаются тревожным признаком, и мы с ними не помогаем. Санкционные правила зависят от гражданства и банка, поэтому заранее спросите в банке, проведёт ли он платёж.

Проверки до оплаты

• Запросите правовое основание продажи иностранцу и регистрацию права или аренды и проверьте их через независимого мальдивского юриста.
• Подтвердите письменно дату начала аренды, остаток срока, арендную плату за землю и условия продления.
• Выясните, кто оператор и кто получает деньги, изучите схему эскроу или график платежей.
• Проверьте транспортную доступность острова: катер или гидросамолёт, есть ли безопасная гавань.
• Учтите климат и логистику. Острова низменные, это влияет на страховку, расходы на содержание и перепродажу в долгосрочной перспективе.

FAQ

Может ли иностранец владеть землёй на Мальдивах? В обычном случае нет. Конституция это ограничивает, а исключение, о котором сообщали в 2015 году, касается только очень крупных проектов на намывной земле.

Можно ли купить квартиру на Мальдивах? В некоторых проектах иностранцам предлагают аренду или права на помещения. Правовое основание, срок и минимальная цена различаются, единого подтверждённого источника нет, поэтому требуйте письменные документы.

Что будет после окончания аренды? Право возвращается государству, если его не продлили. Условия продления должны быть в договоре, гарантий нет.

Даёт ли покупка ВНЖ? Автоматически нет. Визы для инвесторов существуют, но условия меняются, проверяйте в иммиграционной службе.

Облагается ли аренда налогом? К коммерческой деятельности, по сообщениям, применяются налог на прибыль и GST. Уточните в MIRA, как трактуется ваша структура, и учтите налогообложение по месту резидентства.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Сейчас на сайте около 37 объявлений по Мальдивам: смотреть объекты, а расходы можно прикинуть в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила на Мальдивах меняются, проверяйте актуальные условия по официальным источникам и у собственных консультантов.