Опубликованные источники расходятся в том, сколько платит владелец-физлицо с прироста при продаже недвижимости в Черногории. Что сообщается стабильно, где пробелы и как их закрыть.
По Черногории мы не можем назвать одну чёткую цифру налога при продаже недвижимости, и лучше сказать об этом прямо, чем гадать. Опубликованные руководства расходятся, а верный ответ для вашей сделки зависит от моментов, которые должен подтвердить местный налоговый консультант. Вот что сообщается стабильно и где пробелы.
Что сообщает большинство актуальных источников
Большинство свежих коммерческих руководств описывают подоходный налог на прирост капитала от продажи недвижимости по ставке 15% от чистого прироста. Чистый прирост — это цена продажи минус цена покупки с поправкой на подтверждённые улучшения и сборы. По сообщениям, ставка для прироста капитала у физических лиц выросла с 9% до 15% с 1 января 2022 года. Иностранные владельцы, как описывается, облагаются на тех же основаниях, что и резиденты, без отдельной ставки по гражданству.
Где источники расходятся
Картина неоднородна. Более старое руководство международной юридической фирмы называет ставку 9% и не упоминает ни освобождения за срок владения, ни освобождения для основного жилья. Как минимум одно региональное издание утверждает, что прибыль от недвижимости как прирост капитала не облагается вовсе, платится только налог на сделку. Первичный текст закона мы открыть не смогли, чтобы поставить точку. Считайте цифру 15% рабочим допущением, а не подтверждённым фактом, и узнайте у черногорского налогового консультанта или в Налоговой администрации, какое правило применяется к вашей сделке.
Освобождение, о котором пишут
Один источник данных сообщает, что прирост от продажи основного жилья после 3 лет владения может быть освобождён. Другой говорит лишь о том, что льгота может применяться к основному жилью, которым пользовались в течение определённого срока. Точных условий у нас не было, поэтому не рассчитывайте на освобождение для дачи или инвестиционной квартиры.
Налог на передачу — отдельно
При перепродаже существующего здания применяется налог на передачу. С 1 января 2024 года он прогрессивный: 3% до €150 000, 5% с части до €500 000 и 6% выше. Источники называют его расходом покупателя при обычной перепродаже, но договор может распределить его иначе, поэтому проверьте свой. Первая передача новостройки облагается НДС 21% вместо налога на передачу.
Подача декларации
Один агентский источник сообщает, что прирост включается в годовую декларацию по подоходному налогу до 30 апреля года, следующего за продажей. Подтверждения в официальном источнике мы не нашли, поэтому считайте это зацепкой для проверки.
Перед выставлением на продажу
- соберите договор покупки, подтверждение цены и все счета за улучшения
- попросите черногорского консультанта письменно указать ставку и освобождения для вас
- выясните, кто несёт налог на передачу по вашему договору продажи
- спросите консультанта в стране проживания, можно ли зачесть черногорский налог
- подтвердите срок подачи и кто подаёт
FAQ
Ставка 15%? Так сообщает большинство актуальных источников, но старое руководство называет 9%, а одно издание — что прирост по недвижимости как таковой не облагается; подтвердите до расчёта цены. Иностранцы платят больше? Источники говорят, что нет, правила те же. Есть ли освобождение для основного жилья? Один источник упоминает 3 года, условия не подтверждены. Кто платит налог на передачу? Обычно покупатель, с учётом договора. Отличается ли новостройка? Её первая передача облагается НДС 21% вместо налога на передачу.
Как мы помогаем
Мы знакомим вас с черногорскими налоговыми консультантами и юристами и помогаем подготовить документы до выставления на продажу. Только информация, не налоговая и не юридическая консультация; источники по налогообложению продаж в Черногории противоречат друг другу, а правила меняются, поэтому подтвердите каждую ставку и освобождение у квалифицированного местного консультанта.