Миф: достаточно одного агента или юриста - как на самом деле

Когда вы покупаете недвижимость за границей из другой страны, хочется найти одного надёжного человека, который говорит на вашем языке и «всё сделает»: найдёт квартиру, проведёт переговоры, проверит документы и сопроводит сделку. Иногда это действительно один надёжный человек. Но, как правило, роли в сделке разные, их оплачивают разные стороны, и интересы могут расходиться.

Миф

Миф гласит, что достаточно одного агента (часто агента продавца или русскоязычного посредника) или одного юриста: если нотариус подписал, а агент говорит, что всё в порядке, сделка безопасна. В это верят, потому что так проще и дешевле, общий язык быстро создаёт доверие, а нотариус выглядит как официальная гарантия.

Что на самом деле

Начните с вопроса, который стоит задать каждому покупателю: кто платит этому человеку и на кого он работает?

• Агента продавца нанимает и обычно оплачивает продавец, либо он получает комиссию со сделки, поэтому его интерес - чтобы продажа состоялась по хорошей для продавца цене. Он может быть честным и полезным, но он не ваш советник и не обязан искать проблемы на вашей стороне.
• Посредник, который вас «сопровождает», может получать комиссию от застройщика или агента. Если вы воспринимаете его как своего представителя, это конфликт интересов; допустимо только при раскрытии и при независимой проверке.
• Юрист действует в интересах клиента, который его нанимает и оплачивает. Юрист, которого предложил или оплатил продавец или застройщик, на практике работает на них, даже если он дружелюбен.
• Нотариус в системах континентального права - публичное должностное лицо, которое оформляет сделку и проверяет формальные требования. Во многих странах нотариус нейтрален и имеет обязанности перед обеими сторонами и государством, а не только перед вами. Он не ведёт переговоры за вас, не проверяет справедливость цены и не проверяет то, что закон его проверять не обязывает.
• Налоговый консультант оценивает последствия в стране объекта и в стране вашего проживания. Это отдельная компетенция, не оформление сделки.

О разнице между нотариусами и юристами в разных странах см. нотариус или юрист: кто нужен за границей. О выборе посредника, говорящего на вашем языке, см. как выбрать русскоязычного агента по недвижимости за границей.

Где миф частично прав

Зерно правды есть. Хороший агент, даже агент продавца, может сэкономить много времени: он знает рынок, документы и местную процедуру. Общий язык уменьшает число ошибок, а в некоторых странах процесс настолько регламентирован, что нотариус действительно проверяет право собственности и обременения. В простой вторичной сделке на прозрачном рынке риск может быть умеренным.

Не следует из этого другое: что один человек может одновременно быть агентом, советником и гарантом. Независимость сама по себе защита: юрист, которого оплачиваете вы, заинтересован найти проблемы, а до задатка найти их дешевле всего. Стоимость независимого юриста обычно невелика по сравнению с ценой объекта и несоизмеримо ниже, чем стоимость сорвавшейся покупки; гонорары договариваются индивидуально, поэтому просите письменную смету.

Примеры по странам

Италия: нотариус (notaio) - публичное должностное лицо, как правило, его выбирает покупатель, и действует он беспристрастно в отношении обеих сторон; нотариус не ваш советник по цене или налоговой стратегии. Комиссию агентов по местному обычаю платят одна или обе стороны, поэтому письменно уточните, кто что платит. По данным нотариальных и покупательских справочников.

Германия: нотариус обязателен при продаже недвижимости и действует нейтрально. По закону, действующему с 23 декабря 2020 года, если потребитель покупает квартиру или дом на одну семью через брокера, покупатель может нести не более половины комиссии, а брокер, работающий на обе стороны, обязан брать с обеих одинаково (параграф 656c Гражданского кодекса, см. gesetze-im-internet.de).

Испания: нотариус оформляет акт, а земельный реестр регистрирует право, но именно собственный юрист покупателя проверяет градостроительный статус, долги и права продавца в ваших интересах. Проверит ли нотариус то или иное, зависит от законной обязанности; не предполагайте этого. Подтвердите у местного юриста.

Объединённые Арабские Эмираты (Дубай): брокеры и застройщики регулируются и регистрируются, а платежи по строящимся проектам должны идти на регулируемый эскроу-счёт. Обязанность брокера - перед той стороной, которая его наняла. Проверьте регистрацию брокера и проекта у регулятора (RERA/DLD); см. чек-лист покупки строящейся недвижимости в Дубае.

Болгария и другие рынки с большой долей иностранных покупателей: русско- или польскоязычные посредники распространены и полезны, но юрист должен быть независим от агента и застройщика. По данным местных практиков; для вашего случая подтвердите отдельно.

Как действовать безопасно

• Запишите по каждому участнику, кто его нанял, кто ему платит и за что он отвечает.
• Получите от агента договорённость о комиссии в письменном виде и узнайте, кто её платит.
• Наймите собственного независимого юриста в стране объекта до внесения задатка и не используйте юриста, рекомендованного и оплаченного продавцом или застройщиком, как единственную проверку.
• Поймите, что делает нотариус в этой стране и чего он не проверяет.
• Привлеките налогового консультанта по последствиям в обеих странах; см. чек-лист перед покупкой за границей.
• Если выдаёте доверенность, сделайте её узкой и прочитайте доверенность для покупки недвижимости за границей.
• Никогда не переводите задаток на личный счёт агента; следуйте платёжным инструкциям юриста или нотариуса.

FAQ

Может ли агент продавца тоже мне помочь? Да, информацией и организацией, но он действует в интересах продавца, поэтому используйте его как источник, а не как юридическую проверку.

Если нотариус подписал, сделка безопасна? Не автоматически. Нотариус проверяет то, что требует закон, и это различается; он не заменяет вашего юриста.

Достаточно ли русскоязычного посредника? Общий язык помогает общению, но выясните, кто ему платит и проверяет ли документы отдельный независимый юрист.

Кто должен платить юристу? Вы, как клиент, чтобы юрист явно работал на вас.

Сколько стоит юрист? Гонорары зависят от страны и сложности; запросите письменную оценку заранее и сравните со стоимостью объекта.

Как мы помогаем

Мы - трёхъязычная платформа (русский, польский, английский), которая подбирает недвижимость за границей и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы не заменяем вашего юриста, а помогаем найти того, кто работает на вас, и сохранить ясность ролей. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; проверяйте действующие правила в соответствующей стране. См. также хаб серии: покупка недвижимости дистанционно: мифы и факты.