Миф: сделка за границей только лично - что верно

Частое опасение: покупка недвижимости за границей без поездки незаконна, а нотариус и земельный реестр принимают только покупателя лично. На деле всё прагматичнее. В странах ниже мы не нашли нормы, запрещающей иностранцу покупать через представителя, а несколько систем приспособлены к дистанционным шагам. Существуют лишь требования к форме: кто подписывает, перед кем, с какими печатями и переводами. Если ошибиться, сделка встаёт, и отсюда рождается миф.

Миф

У мифа две версии. Жёсткая: дистанционная покупка незаконна. Мягкая: договор должен подписать сам покупатель перед нотариусом или в реестре, поэтому тот, кто живёт в Варшаве, Берлине или Риге, обязан хотя бы раз приехать. В это верят потому, что во многих странах переход права собственности это формальный акт с участием государственного лица, а старые советы исходили из бумажных документов.

Что верно на самом деле

Покупка через представителя это обычный признанный путь. Покупатель подписывает доверенность, чаще всего нотариальную, на представителя, который подписывает договор и занимается регистрацией. По данным юридических фирм и экспатских источников, для иностранных покупателей этот способ применяется в странах ниже; как составить доверенность, объясняет наше руководство доверенность для покупки недвижимости за границей.

Электронная подпись помогает, но есть предел. По регламенту ЕС eIDAS квалифицированная электронная подпись имеет такую же юридическую силу, как собственноручная, во всех государствах ЕС (см. Регламент 910/2014 на EUR-Lex). Но eIDAS не заменяет национальных правил о форме договора с недвижимостью, поэтому квалифицированная подпись на PDF не превращает сделку, требующую нотариального акта, в частный договор. Электронную подпись используйте для бронирования и вспомогательных документов, а об остальном спросите местного юриста. Механику мы разбираем в статье дистанционное подписание и закрытие сделки.

Документы, подписанные за рубежом, обычно требуют апостиля по Гаагской конвенции (см. страницу HCCH об апостиле) либо подписания в консульстве страны сделки, а также присяжного перевода.

Откуда миф и в чём он отчасти прав

Зерно истины в том, что личность и согласие человека всегда должны быть подтверждены, и система требует доказательств. Если покупатель отсутствует, доказательство переносится в доверенность, поэтому её нужно оформить правильно. Есть и упрямые шаги: некоторые банки требуют владельца счёта лично или по видеосвязи, ряд учреждений хочет оригиналы, а не сканы, а слишком узкую или слишком широкую доверенность нотариус может отклонить. Дистанционная покупка законна, но редко проходит без усилий. В сделке, которая выглядела дистанционной, часто есть один личный момент, например визит в консульство в вашей стране.

Примеры по странам

Испания. Обычный путь для покупателя за границей это доверенность. Её можно подписать в консульстве Испании в вашей стране, где, по сообщениям, не нужны апостиль и перевод, или у нотариуса дома с апостилем и присяжным переводом на испанский. Закон 11/2023, действующий с 9 ноября 2023 года, по сообщениям, допускает некоторые нотариальные акты по видеосвязи, в том числе часть доверенностей. Подтвердить, что так можно подписать договор купли-продажи недвижимости, нам не удалось, поэтому исходите из того, что вы приезжаете или выдаёте доверенность.

Португалия. Декрет-закон 126/2021 с апреля 2022 года позволил совершать аутентичные акты, в том числе сделки с недвижимостью, по видеосвязи через платформу дистанционного участия (см. страницу цифровой стратегии правительства). Мы не смогли проверить, может ли ею воспользоваться нерезидент без португальской цифровой идентификации, поэтому уточните у нотариуса или в офисе Casa Pronta до того, как на неё рассчитывать. Надёжная альтернатива это доверенность.

Греция и Кипр. В Греции сделка оформляется нотариальным актом у греческого нотариуса, и покупатель может прийти сам или выдать доверенность адвокату, подписанную в греческом консульстве или у нотариуса дома, с апостилем и переводом на греческий. По данным юридических фирм и экспатских источников, на Кипре доверенность, подписанная за рубежом, должна быть нотариально заверена, апостилирована и, по некоторым описаниям, подтверждена в посольстве или консульстве Кипра, а юрист может подписать договор купли-продажи и присутствовать при переоформлении в земельном реестре. Официальной страницы по этому вопросу мы не нашли, поэтому спросите кипрского юриста.

Болгария. Для перехода права нужен нотариальный акт. По данным юридических фирм, проживающего за границей человека может представлять юрист по доверенности, заверенной за рубежом, апостилированной и переведённой на болгарский присяжным переводчиком; в ней желательно описать объект и ключевые условия. Примет ли нотариус вашу формулировку, решает нотариус, поэтому согласуйте текст заранее.

Турция и Таиланд. В Турции право оформляется в земельном реестре (тапу), и, как сообщают турецкие юридические фирмы, доверенность можно выдать у нотариуса или в консульстве Турции. В Таиланде источники описывают специальную форму доверенности Департамента земель, заверенную в стране проживания и действующую недолго (около 30 дней), а при переоформлении нужен оригинал формы подтверждения иностранной валюты (FET) на поступившие деньги. Текст Департамента земель мы не открывали, поэтому каждую деталь подтвердите у тайского юриста.

ОАЭ и Грузия. По Дубаю брокерские и юридические источники описывают специальную доверенность, заверенную дома или в посольстве ОАЭ, и сообщают, что Департамент земель запустил цифровую услугу продажи в октябре 2025 года. На сайте департамента мы это подтвердить не смогли. По Грузии один юридический источник сообщает, что сделки по иностранной доверенности должны заверяться нотариусом в форме публичного акта; правила самого реестра подтвердите у грузинского юриста.

Как действовать безопасно

• Спросите своего юриста письменно, что в сделке можно сделать по доверенности, что с электронной подписью и что требует вашего присутствия.
• Назовите в доверенности объект, ценовой диапазон и полномочия прямо. Общие и расплывчатые полномочия рискованны, их часто не принимают.
• Выбирайте представителя тщательно. Это должен быть независимый, проверяемый юрист, а не продавец и не менеджер застройщика, см. нашу статью-миф про одного агента или одного юриста.
• Установите срок действия и порядок отзыва и сохраните копии каждой страницы, апостиля и перевода.
• Заложите время на апостиль, перевод и курьера. Для видеовстреч важны и часовые пояса.
• Платите только на счёт из договора, а не на личный счёт представителя.
• Любое предложение пропустить нотариуса или проверку личности считайте тревожным знаком, см. мошенничество с недвижимостью за границей.

FAQ

Незаконно ли покупать недвижимость за границей, не приезжая? В рассмотренных странах мы не нашли запрета на покупку через представителя. Закон регулирует форму документов, поэтому проверьте их у юриста в соответствующей стране.

Безопасна ли доверенность? Настолько, насколько надёжен выбранный человек и точна формулировка. Обычная защита это узкая доверенность на один объект и предельную цену, оформленная с соблюдением формальностей.

Можно ли подписать договор электронной подписью? Квалифицированная электронная подпись имеет равную силу в ЕС, но сделка, требующая нотариальной формы, остаётся нотариальной. Видеонотариат, где он есть, это отдельная процедура с возможными условиями для нерезидентов.

Нужен ли апостиль? Для доверенности, подписанной у нотариуса дома, обычно да, если вы не подписываете её в консульстве страны сделки, что допускают некоторые страны. Требование зависит от страны.

Значит ли это, что ездить не придётся? Одним покупателям не приходится вовсе, другим один шаг, например проверка личности или визит в банк, всё же требует присутствия. Попросите юриста перечислить такие шаги до обязательств.

Как мы помогаем

D.H. Realting это трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, в том числе для покупателей, подписывающих через представителя. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; требования к форме меняются и различаются по странам, поэтому актуальное положение проверяйте у местного юриста и нотариуса. См. также все страны и покупка недвижимости за рубежом дистанционно.