Арендатор перестал платить или в дом вселились посторонние? Как проходит выселение в Испании, Португалии, Греции, Италии, Франции, Германии, на Кипре, в Болгарии, Дубае, Таиланде.
Для удалённого собственника один из самых неприятных сценариев - арендатор, который перестал платить, или посторонние, вселившиеся в пустой дом. Опасение в том, что закон на стороне жильца и вернуть недвижимость можно лишь через годы. Картина различается по странам, а в ряде мест честный ответ звучит так: «зависит от суда и обстоятельств». Мы приводим только то, что смогли проверить, а остальное помечаем как неопределённое. Это общий обзор, а не юридическая консультация по вашему случаю.
Чего опасаются покупатели
Собственники боятся трёх вещей: арендатор перестал платить, а убрать его быстро нельзя; скваттер (по-испански okupa) занял пустой дом; расходы растут, пока владелец за границей и не может присутствовать на заседаниях. Истории в СМИ о медленных делах делают страх больше типичного опыта, но он не беспочвенен: выселение почти везде идёт через суд.
В чём риск на самом деле
Нужно различать две ситуации. Арендатор, законно вселившийся по договору и перестав платить, - гражданско-правовой спор: арендодатель обычно обязан направить уведомление и получить решение суда либо воспользоваться упрощённой процедурой. Человек, вселившийся без какого-либо права (скваттер), нередко ещё и предмет уголовного дела, но полиция может действовать быстро лишь в ограниченных обстоятельствах. Почти в любой правовой системе собственник не вправе прибегать к самоуправству: смена замков, отключение коммуникаций или вынос вещей могут повлечь ответственность владельца, даже если жилец должен арендную плату.
Честный вывод: сроки сильно зависят от суда, обстоятельств и от того, оспаривает ли жилец иск. Официальных сроков мы нашли мало и поэтому не обещаем никаких.
Как это работает по странам
Испания. Органический закон 1/2025, действующий с 3 апреля 2025 года, по сообщениям испанских юридических источников, включил нарушение неприкосновенности жилища (allanamiento de morada) и самовольное занятие (usurpación) в перечень преступлений, которые можно рассматривать в ускоренном уголовном производстве. Автоматического выселения за 48 часов он не создал; ускоренная процедура применяется, когда дело начинается с заявления в полицию и выполнены условия процедуры, а занятие, обнаруженное отсутствующим владельцем через месяцы, может не подойти. Источники пишут, что подходящие дела суд должен рассмотреть примерно за 15 дней с момента поступления. При неоплаченной аренде собственник обычно использует гражданскую процедуру выселения (desahucio); типичные сроки мы не проверяли. Консультация специалиста по точному пути необходима.
Португалия. Неуплата аренды два месяца и более или просрочка более чем на восемь дней больше четырёх раз за 12 месяцев, по сообщениям, являются основаниями для расторжения договора уведомлением, после чего применяется особая процедура выселения (procedimento especial de despejo) через Balcão do Arrendatário e do Senhorio. Типичные сроки по официальному источнику мы подтвердить не смогли.
Греция. Недавняя реформа (Закон 5221), по сообщениям, позволяет аттестованному юристу выдавать приказы об уплате и о возврате владения по ускоренному графику около 20 дней при соблюдении условий о доказательствах. Мы нашли это только во вторичных источниках и проверить по тексту закона не смогли, поэтому уточните действующую процедуру у греческого юриста.
Италия. Выселение за неуплату (sfratto per morosità) регулируется статьями 657 и далее Гражданского процессуального кодекса. По сообщениям, жилец жилого помещения, просрочивший не менее 20 дней, может быть вызван в процедуру подтверждения (convalida), где суд может вынести исполнимое решение и приказ о взыскании задолженности; для жилых договоров сообщается о льготном сроке до 90 дней с даты слушания. Фактическое исполнение судебным приставом может занять дополнительное время, которое мы не проверяли.
Франция. Зимнее перемирие (trêve hivernale) длится с 1 ноября по 31 марта: в этот период выселение исполнять нельзя по любому основанию. Арендодатель может подать иск и получить решение о выселении, а судебный пристав может вручить требование освободить помещение (commandement de quitter les lieux), но исполнение откладывается до конца перемирия. Актуальные правила см. на service-public.fr.
Германия. Арендодатель может расторгнуть договор без предупреждения при задолженности жильца в размере двух месячных арендных плат (§ 543 Гражданского уложения); жилец может погасить долг в течение двух месяцев после вручения иска о выселении (§ 569) - это важное исключение. Залог не может превышать трёх месячных нетто-арендных плат (§ 551). Типичные сроки иска о выселении мы не проверяли.
Кипр. Пересказы законодательства о контроле аренды сообщают, что задержка арендной платы на 21 день после уведомления даёт арендодателю право подать заявление о выселении; затем у жильца есть 14 дней, чтобы ответить с подтверждением оплаты, а при его отсутствии выносится приказ освободить помещение в срок не менее 90 дней. Это данные из обзоров юридических фирм, они могли измениться, поэтому проверьте у кипрского юриста.
Болгария. Расторжение за неуплату обычно требует письменного требования с сроком на исправление. Вторичные источники пишут, что договор аренды с нотариальным заверением подписей может быть основанием для приказа о принудительном исполнении по Гражданскому процессуальному кодексу в обход полного судебного разбирательства. Проверить это по тексту закона мы не смогли, поэтому спросите болгарского юриста или нотариуса, как составить договор.
ОАЭ (Дубай). Выселение регулируют Закон 26 от 2007 года с изменениями Закона 33 от 2008 года. Пересказы сообщают, что при неуплате арендодатель должен направить письменное уведомление с 30 днями на оплату или освобождение, а выселение для личного использования или продажи в конце срока требует уведомления за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. Споры рассматривает Центр разрешения арендных споров при Dubai Land Department; СМИ сообщали о целевом сроке решения около 30 дней (до 60 в сложных случаях), но эта цифра устарела, и мы её не проверяли. См. Dubai Land Department.
Таиланд. Юридические обзоры сообщают, что самоуправство (запирание, отключение коммуникаций, изъятие вещей) недопустимо; арендодатель должен направить письменное уведомление (для неуплаты называют 30 дней), затем подать иск о возврате владения в суд, а исполнением решения занимается судебный исполнитель. Точный срок уведомления зависит от договора и закона, поэтому уточните у тайского юриста.
Как защитить себя
- Заключайте письменный договор на местном языке с понятным вам переводом; укажите арендную плату, индексацию, залог, опись имущества, коммунальные платежи и порядок уведомлений. Зарегистрируйте договор там, где это требуется.
- Берите максимально допустимый законом залог и, где возможно, банковскую гарантию. Проверьте предельные размеры: в Германии, например, три месячных нетто-арендных платы.
- Проверяйте жильцов: документы о доходе, работа, отзыв прежнего арендодателя, удостоверение личности. Соблюдайте местные правила о защите данных и недискриминации.
- Рассмотрите страхование арендной платы (покрытие неуплаты). Такие продукты, по сообщениям, есть на ряде рынков, например в Испании и Франции, но условия, исключения и требования к проверке жильцов различаются; каждый продукт мы не проверяли, спросите местного брокера. См. страхование недвижимости за границей.
- Привлеките местного управляющего или агента, который быстро направит уведомления и сможет участвовать в заседаниях; см. управление недвижимостью для удалённых собственников.
- Не оставляйте объект без посещений и проверок; соседи, управляющий домом или охрана раньше предупредят вас. Следите за коммунальными счетами и почтовым ящиком.
- Никогда не применяйте самоуправство к занявшим жильё. Оно может сделать владельца ответчиком.
- Не планируйте «гарантированную» аренду. См. доход от аренды за границей не пассивный и не гарантированный и налог с аренды для жителей ЕС.
- Ведите документацию: договор, историю платежей, направленные уведомления, фото и переписку как доказательства.
Когда нужен юрист или нотариус
Перед сдачей в аренду попросите местного юриста составить или проверить договор и объяснить порядок уведомлений. При первой же просрочке обратитесь к юристу: в каждой стране есть сроки и формальные уведомления, которые должны быть оформлены верно. При скваттерах немедленно вызовите полицию и юриста и не вступайте в конфронтацию с занявшими жильё. См. также нотариус или юрист: кто нужен за границей.
FAQ
Могу ли я сменить замки, если арендатор не платит? В большинстве правовых систем нет. Самоуправство может быть незаконным. Идите путём уведомления и суда.
Сколько длится выселение? Зависит от страны, суда и того, оспаривает ли жилец. Средние сроки по всем перечисленным странам мы не проверяли и поэтому цифр не даём.
Сделал ли испанский закон 2025 года выселение скваттеров мгновенным? Сообщается, что он ввёл нарушение неприкосновенности жилища и самовольное занятие в ускоренное уголовное производство, но не автоматическое выселение за 48 часов, и условия должны быть выполнены.
Платит ли страховка за неуплату аренды? Некоторые полисы гарантии аренды платят, с условиями и исключениями. Спросите местного брокера и прочитайте полис.
Отвечает ли арендодатель за счета жильца? Обычно нет, но неоплаченные взносы по дому и муниципальные налоги могут быть предъявлены собственнику. Проверьте договор и местные правила.
Может ли управляющий всё это взять на себя? Управляющий возьмёт уведомления и организацию, но стороной в суде обычно остаётся собственник; уточните у юриста.
Как мы помогаем
D.H. Realting - трёхъязычная платформа, которая подбирает недвижимость и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы поможем найти юриста и управляющего до сдачи объекта в аренду. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Закон о выселении меняется и зависит от обстоятельств, поэтому проверяйте актуальные правила у местного юриста.