Как налоговый резидент Польши, Германии, Чехии, Литвы, Латвии или Эстонии платит налог с аренды и продажи недвижимости за рубежом. Краткий обзор.
Если вы живёте в одной стране ЕС, а сдаёте или продаёте недвижимость в другой, слово есть у двух государств. Страна, где находится объект, обычно облагает аренду и прибыль от продажи. Страна вашего резидентства облагает вас по всемирному доходу и по договору об избежании двойного налогообложения либо засчитывает иностранный налог, либо освобождает иностранный доход (иногда учитывая его для определения вашей ставки). Эта статья краткий обзор для налоговых резидентов шести стран. Это не руководство по расчёту: по каждой стране есть отдельная статья с деталями, ссылка в каждом разделе.
Ставки ниже проверены в октябре 2026 года по открытым источникам. Часть из них не удалось подтвердить на официальной странице, они отмечены как сообщаемые. Всегда проверяйте актуальный год.
Как взаимодействуют две страны
Везде действуют три шага. Сначала страна объекта облагает аренду и прибыль по своему закону. Затем страна резидентства включает доход в вашу декларацию. Наконец, договор между странами определяет освобождение: зачёт (иностранный налог вычитается из домашнего, не более домашнего налога с этого дохода) или освобождение (доход дома не облагается, но может повысить ставку на ваши прочие доходы). Какой метод действует, зависит от конкретного договора, поэтому один и тот же резидент может получать разное обращение для Испании и для Грузии. Читайте договор или спросите консультанта.
Польша
Налоговый резидент Польши облагается по всемирному доходу. Частная аренда вне бизнеса облагается паушальным налогом 8,5%, а с части свыше 100 000 злотых в год 12,5% (действует с 2023 года; прогрессивная шкала для частной аренды больше недоступна). Метод договора определяет, засчитывается ли иностранный налог или доход освобождается с прогрессией. Продажа в течение пяти календарных лет после года покупки облагается по ставке 19% в декларации PIT-39, с льготой при использовании средств на собственные жилищные нужды. Подробности и основные зарубежные направления в материале налог на аренду за границей для резидентов Польши. Официальный портал: podatki.gov.pl.
Германия
Лицо с жильём или обычным местом пребывания в Германии облагается по всемирному доходу. Иностранная аренда указывается в декларации (форма Anlage AUS для иностранных доходов) и облагается по прогрессивной ставке; метод договора определяет, засчитывается ли иностранный налог или доход освобождается с оговоркой о прогрессии. При частной продаже общее правило действует и для зарубежной недвижимости: прибыль от продажи в течение десяти лет после покупки облагается, с исключениями для собственного проживания. См. декларация по зарубежной недвижимости для резидентов Германии. Официальный источник: Федеральное министерство финансов.
Чехия
Лицо с постоянным жильём или обычным пребыванием в Чехии облагается по всемирному доходу. Аренда входит в доход, облагаемый по ставке 15%, а с части выше годового порога 23% (по сообщениям, на 2026 год около 1 764 000 крон налоговой базы). Иностранный налог засчитывается или доход освобождается в зависимости от договора. Для недвижимости, купленной с 2021 года, продажа спустя десять лет, по сообщениям, не облагается; при более коротком сроке владения прибыль может облагаться, есть освобождение для собственного жилья. Все детали на официальной странице мы подтвердить не смогли. См. декларация по зарубежной недвижимости для резидентов Чехии. Официальный источник: Finanční správa.
Литва
Резиденты Литвы облагаются по всемирному доходу. Сообщалось о пакете изменений подоходного налога с 2026 года, включая прогрессивные ступени и более короткий срок владения для освобождения при продаже, но найденные источники противоречили друг другу, поэтому ставок здесь мы не называем. Перед планированием уточните действующие ставки в налоговой инспекции. См. декларация по зарубежной недвижимости для резидентов Литвы. Официальный источник: VMI.
Латвия
Резиденты Латвии облагаются по всемирному доходу. По ставкам на аренду и продажу мы нашли только старые источники и не нашли подтверждения на 2026 год, поэтому ставок не называем; прибыль от недвижимости исторически имела собственную ставку и льготу по сроку владения, это нужно подтвердить. См. декларация по зарубежной недвижимости для резидентов Латвии. Официальный источник: VID.
Эстония
Резиденты Эстонии облагаются по всемирному доходу, единая ставка, по сообщениям, в 2026 году 22%. Иностранная аренда указывается в годовой декларации, освобождение даёт договор. Продажа места проживания, по сообщениям, не облагается, один раз в два года, а прочие продажи облагаются с прибыли. Условия уточните на сайте налогового департамента. См. декларация по зарубежной недвижимости для резидентов Эстонии. Официальный источник: EMTA.
Что сделать до покупки
- Выясните, какой договор действует и какой метод он применяет к доходу от недвижимости.
- Храните договор аренды, иностранную декларацию и подтверждение уплаты налога: они нужны для зачёта.
- Планируйте продажу заранее: сроки владения различаются по странам и могут меняться.
- Обращайтесь к местному консультанту в обеих странах; наши калькуляторы годятся только для грубой оценки.
FAQ
Какая страна облагает аренду первой? Страна объекта облагает у источника, затем ваша страна включает доход и даёт освобождение по договору.
Плачу ли я дважды? Обычно нет, если договор и документы в порядке, но общая нагрузка может быть выше любой одной ставки.
Можно ли выбрать меньшую ставку? В общем случае нет; метод определяется законом и договором, а не предпочтением.
Меняются ли правила при переезде? Да. Резидентство в новой стране подчиняется её правилам; см. налоговое резидентство при переезде.
Это полная картина? Нет, это краткий обзор. Используйте статьи по странам по ссылкам выше.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа: подбираем недвижимость и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; ставки и сроки владения меняются, поэтому проверяйте действующие правила в налоговой службе страны вашего резидентства.