Налоги на богатство и недвижимость за рубежом (ЕС)

При покупке квартиры в другой стране обычно возникают два набора налогов: в стране, где находится объект (налоги при покупке, местный налог на недвижимость, налог на аренду), и в стране вашего налогового резидентства. Эта статья о втором наборе, и только о ежегодных налогах на стоимость недвижимости, а не на доход от неё. В большинстве стран ЕС таких налогов нет. В нескольких странах они есть и распространяются на недвижимость за границей.

Правила ниже проверены в октябре 2026 года по открытым источникам; открыть все официальные страницы не удалось, и там, где цифра не подтверждена, мы так и пишем.

Основная идея

Страна, которая облагает своих резидентов по всемирным активам, может включить в базу дом в Португалии или квартиру в Болгарии. Страна, где находится объект, может взимать собственный местный налог. Будет ли зачёт одного налога в другом, зависит от национального закона и договора об избежании двойного налогообложения, поэтому один и тот же актив иногда облагается дважды без зачёта.

Испания

Налоговые резиденты Испании платят региональный налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio) со всех активов, включая недвижимость за рубежом. Необлагаемый минимум и скидки устанавливает каждый регион, поэтому суммы различаются: уточняйте по своему региону. Сверх того действует временный налог солидарности на крупные состояния при чистом имуществе свыше 3 млн евро. Он создан законом 38/2022 и, насколько мы видели, регулируется и в 2026 году (налоговая служба изменила форму 718 в июне 2026), но продлят ли его дальше, вопрос политический, поэтому проверяйте.

В Испании есть и информационная декларация о зарубежных активах, Modelo 720. Подаётся с 1 января по 31 марта следующего года по каждой категории (банковские счета, ценные бумаги, недвижимость), если сумма превышает 50 000 евро. В январе 2022 года Суд ЕС (дело C-788/19) признал прежнюю систему санкций несоразмерной и противоречащей свободе движения капитала, главным образом из-за штрафа в 150% на недекларированный доход и фактически неограниченного срока давности. После этого Испания изменила закон (закон 5/2022). Вторичные источники сообщают, что обычные фиксированные штрафы сохранились: около 20 евро за каждый элемент данных, минимум 300 и максимум 20 000 евро; на официальной странице подтвердить эти цифры мы не смогли. Отдельная декларация Modelo 721 относится к криптоактивам за рубежом, а не к недвижимости.

Франция

Резиденты Франции платят налог на состояние в недвижимости (IFI) с недвижимости во Франции и за рубежом, если чистая налогооблагаемая стоимость на 1 января превышает 1,3 млн евро. Сообщаемая шкала на 2026 год: ничего до 800 000 евро, затем 0,50% по ступеням, до 1,50% свыше 10 млн евро (цифры с налоговых порталов; ориентиром служит форма налоговой службы). Декларация подаётся вместе с налоговой декларацией о доходах. Ипотечный долг, связанный с объектом, при условиях можно вычесть, поэтому сильно заложенный объект может оказаться ниже порога.

Нидерланды

Налога на богатство в классическом смысле в Нидерландах нет. Box 3 облагает условную доходность чистых сбережений и инвестиций, а дом для отпуска за границей считается инвестицией. На 2026 год условная доходность, по сообщениям, 6,00% для инвестиций и прочих активов и 1,28% для банковских остатков. Налог считается с этой условной доходности. Иностранный налог на объект можно зачесть по правилам, которые публикует налоговая служба. Законопроект о праве доказать меньшую фактическую доходность внесён в парламент в марте 2025 года; его нынешний статус мы не проверяли.

Италия

В Италии есть IVIE, налог на недвижимость за границей, принадлежащую итальянским резидентам: по сообщениям, 0,76% от стоимости, при сумме 200 евро и менее он не платится. Для недвижимости в странах ЕС берётся кадастровая стоимость той страны, если она есть, иначе цена покупки или рыночная стоимость. Объект за рубежом нужно указать в разделе RW декларации. В одном источнике упомянута повышенная ставка 1,06% в отдельных случаях; подтвердить её мы не смогли.

Как оценивается зарубежная недвижимость

Единого метода в ЕС нет. Примеры выше: рыночная стоимость на 1 января (Франция), кадастровая стоимость, если она есть (Италия), условная доходность от стоимости (Нидерланды). В Испании правила оценки зарубежных активов для налога на имущество и для информационной декларации различаются, поэтому берите правило из инструкции к форме или у консультанта. Храните договор покупки и свежую оценку, при необходимости с переводом.

Что важно знать резидентам Польши, Германии, Чехии и Прибалтики

Ежегодного налога на чистое имущество или на стоимость зарубежной недвижимости в Польше, странах Балтии и Чехии мы не нашли, а Германия уже много лет не взимает общий налог на имущество. Это не значит, что отчитываться не нужно. Польша требует сообщать о зарубежных активах в центральный банк при высоком пороге (по сообщениям, 7 млн злотых; см. наш материал для резидентов Польши). Налогообложение дохода от объекта это другая тема, она разобрана в обзоре по странам. Если вы переедете в Испанию, Францию, Нидерланды или Италию, описанные правила начнут применяться и к вашей уже купленной недвижимости, см. налоговое резидентство при переезде.

FAQ

Берёт ли страна, где находится объект, налог на богатство? Обычно взимается местный налог на недвижимость, а не налог на богатство; уточняйте в муниципалитете.

Платится ли испанский налог на имущество, если я живу в Польше? Как резидент Польши нет: Испания облагает нерезидентов только по испанским активам, по своим правилам.

Нужно ли подавать Modelo 720 нерезиденту Испании? Нет, форма относится к налоговым резидентам Испании с активами за рубежом.

Уменьшает ли ипотека базу? Во Франции ипотечный долг при условиях вычитается; в голландском Box 3 долги тоже учитываются. Правила различаются, спросите консультанта.

Где официальный источник? Для Испании Agencia Tributaria, https://sede.agenciatributaria.gob.es, для Франции https://www.impots.gouv.fr.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем недвижимость и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому перед покупкой уточняйте действующие нормы в налоговой службе страны вашего резидентства. Официальные источники: Agencia Tributaria, impots.gouv.fr, Belastingdienst.