Zakup hotelu w Grecji: hotele na wyspach, licencje i kwestia wizy w 2026 roku

Grecja to rynek hotelowy, który najczęściej przychodzi na myśl prywatnym kupującym, gdy wyobrażają sobie mały hotel na wyspie, i to właśnie tutaj dwie wiadomości z 2026 roku najłatwiej źle zrozumieć. Nowy podatek od przeniesienia własności 15% dla kupujących spoza UE dotyczy mieszkań, nie hoteli. A złota wiza, którą wiele osób wiąże z greckimi nieruchomościami, nie przewiduje ścieżki zakupu działającego hotelu. Ten poradnik pokazuje, co mówią liczby i przepisy oraz czego nie udało się nam potwierdzić.

Rynek w liczbach

Poniższe liczby pochodzą ze strony o planowaniu podróży, która cytuje raporty branżowe, a nie z samych raportów, a różne źródła inaczej definiują inwestycje.

• Transakcje hotelowe w Grecji osiągnęły w 2025 roku około 1,12 mld euro, piąte miejsce w Europie. Inne źródło podaje łączne inwestycje w hotele na około 1,5 mld euro, o około połowę więcej niż w 2024 roku. Różnica to najpewniej kwestia definicji.
• Sprzedaż jednego dużego hotelu w Atenach za około 235 mln euro, około 429 tys. euro za pokój, jest cytowana jako miejski punkt odniesienia ceny.
• Cztery transakcje z hotelami luksusowymi w 2024 roku miały średnio około 332 tys. euro za pokój i około 110 mln euro na transakcję, najwyższą średnią wielkość transakcji w Europie.
• Rok 2026 przynosi największą w nowoczesnej historii greckiej hotelarstwa falę otwarć hoteli marek międzynarodowych: ponad 20 obiektów i wyraźnie ponad 3 tysiące nowych pokoi, głównie w Atenach, na Krecie i na Cykladach.

Cena za pokój: punkty odniesienia, nie średnie

Te liczby opisują duże, markowe hotele, którymi handlują instytucje. Pokazują, gdzie jest szczyt rynku, ale nie mówią, ile kosztuje hotel na 20 pokoi na wyspie z Cyklad czy pensjonat na Krecie. Wiarygodnych cen za pokój dla Cyklad, Krety i Rodos nie udało się nam potwierdzić i ich nie podajemy. W małym segmencie cenę wyznaczają grunt, widok, licencja i sprawozdania sprzedającego. Podobnie jak w innych krajach sprawdzaj cenę według zysku, a nie według liczby pokoi: zobacz jak wycenić hotel.

Wyspy, Ateny i kontynent

Cyklady i Kreta dominują w podaży hoteli wyspiarskich, Chalkidiki i Wyspy Jońskie prowadzą w podaży kurortowej kontynentu, a Ateny to całoroczny rynek miejski i rynek przy lotnisku. Zachowują się inaczej:

• Ateny: popyt przez większość roku, mieszanka podróży służbowych i city breaków, najgłębsza pula kupujących i najbardziej instytucjonalne ceny.
• Cyklady (Mykonos, Santorini, Paros i inne): bardzo wysokie ceny w górnym segmencie, krótki sezon około sześciu miesięcy, silna zależność od lotów i promów.
• Kreta: dłuższy sezon niż na Cykladach i szeroka mieszanka popytu na domy wakacyjne i hotele.
• Rodos, Korfu i inne duże wyspy: rynki wycieczek pakietowych z hotelami średniej klasy, gdzie najważniejsze są umowy z operatorami.

Dane prasy branżowej o najmie krótkoterminowym za 2026 rok podają obłożenie krajowe około 41%, a w najlepszych rejonach wysp około 53–54%; zobacz nasz artykuł o rentowności najmu w Grecji. To liczby dotyczące najmu, a nie hoteli, ale pokazują, jak sezonowy jest rynek.

Sezonowość i co oznacza dla małego hotelu

Hotel na wyspie, który większość rocznego wyniku zarabia w miesiącach od maja do października, wymaga innego biznesplanu niż hotel miejski. Ustal, ile miesięcy hotel jest otwarty, czy do obiektu należy zakwaterowanie dla personelu i jak zachowują się koszty, gdy jest zamknięty. Proś o dane miesięczne z trzech lat. Poradnik o umowach zarządzania i najmie wyjaśnia, jak operator dzieli z tobą to ryzyko sezonowe i jak może je na ciebie przerzucić.

Złota wiza i hotele: co obejmuje program

Pobyt za inwestycję to najczęstszy powód zainteresowania greckimi nieruchomościami, więc warto powiedzieć jasno. Progi 2026 roku według stron kancelarii i firm doradczych:

• 800 tys. euro dla Attyki, Salonik, Mykonos, Santorini i wysp z liczbą mieszkańców powyżej 3 100.
• 400 tys. euro dla reszty Grecji.
• 250 tys. euro dla nieruchomości przerobionej z budynku komercyjnego na mieszkalny oraz dla najmu na co najmniej dziesięć lat pokoi hotelowych w kompleksie turystycznym.
• Jedna nieruchomość o powierzchni co najmniej 120 metrów kwadratowych, bez sumowania kilku małych.
• Najem krótkoterminowy nieruchomości złotej wizy jest zakazany, według doniesień z karą 50 tys. euro i utratą zezwolenia.

Dwa wnioski. Progi 800 i 400 tys. euro dotyczą mieszkań, których nie prowadzisz jako biznes. Ścieżka hotelowa za 250 tys. euro to długi najem pokoi w kompleksie turystycznym, a nie własność hotelu. Ścieżki, która dawałaby pobyt za zakup całego działającego hotelu, w programie nie znaleźliśmy i nie polegalibyśmy na pośredniku, który mówi inaczej: przed jakąkolwiek płatnością poproś greckiego prawnika o pisemną opinię. Liczba nowych wniosków spadła z około 4 550 w pierwszym półroczu 2025 roku do około 2 550 w pierwszym półroczu 2026 roku.

Podatek od przeniesienia: nagłówek o 15% i dlaczego hotele są poza nim

We wrześniu 2026 roku rząd zapowiedział podatek od przeniesienia 15% dla kupujących spoza UE bez długoterminowego pobytu (15,45% z opłatą gminną). Według znalezionych doniesień podatek dotyczy nieruchomości mieszkalnych kupowanych przez osoby fizyczne, a hotele, biura, sklepy, magazyny i grunty pozostają przy zwykłych 3,09%. Datę rozpoczęcia przesunięto z 1 stycznia na 1 lipca 2027 roku. To zapowiedź, a nie ustawa, o ile znaleźliśmy, a komentatorzy mówią, że nowy rząd może zmienić kurs. Mimo to przy zakupie hotelu warto zakładać podatek od przeniesienia 3,09% plus koszty notariusza, księgi wieczystej i prawników oraz prosić o wycenę rzeczywistej struktury. Obraz dla mieszkań znajdziesz w cenach i kosztach zakupu w Grecji.

Licencje, klasyfikacja i strefy graniczne

Grecki hotel otrzymuje od jednej do pięciu gwiazdek według systemu punktowego na podstawie decyzji ministerialnej, a kategorię nadaje izba hotelarzy. Kategoria gwiazdek to nie to samo co licencja na prowadzenie działalności. Obecnej formy licencji na prowadzenie działalności od krajowej organizacji turystycznej nie potwierdziliśmy w tym badaniu, więc powiemy tylko tyle: poproś o licencję, sprawdź, że jest ważna, że obejmuje liczbę pokoi i sposób użytkowania i że przechodzi razem z nieruchomością lub spółką. Niech sprawdzi to grecki prawnik.

Niektóre obszary, w tym części Dodekanezu, wschodniej części Morza Egejskiego, Tracji i niektóre małe wyspy, to strefy graniczne, w których kupujący spoza UE potrzebują wstępnej zgody ministerstwa obrony, na którą według źródła pośrednika czeka się około czterech–ośmiu tygodni. Czy obywatele UE potrzebują tej samej zgody, nie sprawdzaliśmy. Dolicz ten czas do harmonogramu, jeśli wyspa, którą rozważasz, jest na liście.

Zamrożenie najmu krótkoterminowego w Atenach: czego nie obejmuje

Rejestracja nowych najmów krótkoterminowych jest zamrożona w centralnych dzielnicach Aten i w jednej dzielnicy Salonik do końca 2026 roku, a przedłużenie do końca 2027 roku zapowiedziano, ale o ile znaleźliśmy, nie uchwalono. Zamrożenie dotyczy mieszkań wynajmowanych przez platformy, a nie licencjonowanych hoteli. Podnosi ono wartość licencjonowanego hotelu w centrum, bo to sposób oferowania krótkich pobytów, których mieszkania już oferować nie mogą. Zobacz nasz artykuł o przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego w Grecji.

Komu odpowiada grecki rynek hotelowy

• Budżety około 1–5 mln euro: mały hotel lub pensjonat na wyspie albo kontynencie, prowadzony przez ciebie lub zarządcę. Zobacz inwestycje hotelowe od 1 do 5 mln euro.
• Kupujący, którzy widzą budynek do przebudowy w centralnej lokalizacji: zestaw go z działającym hotelem w artykule działający hotel czy budynek do przebudowy.
• Inwestorzy, którzy chcą dochodu bez prowadzenia: hotel wynajęty operatorowi, ze świadomością, że prawdziwym kontrahentem jest operator.
• Nie odpowiada: tym, którzy kupują hotel w nadziei na złotą wizę albo oczekują, że hotel na wyspie będzie zarabiał cały rok.

Lista kontrolna przed złożeniem oferty

• Poproś o licencję na prowadzenie działalności i kategorię gwiazdek, sprawdź ich ważność i poproś greckiego prawnika o potwierdzenie, co obejmują.
• Sprawdź, czy obiekt leży w strefie granicznej, a jeśli jesteś kupującym spoza UE, uwzględnij czas na zgodę w harmonogramie.
• Poproś o miesięczne obłożenie, ADR i RevPAR z trzech lat oraz sprawozdania finansowe.
• Ustal, czy istnieje umowa zarządzania lub najmu, jej okres, stawkę i prawa do wypowiedzenia.
• Poproś o pisemne wyliczenie podatkowe dla rzeczywistej struktury. Zobacz struktury własnościowe i podatki dla właścicieli hoteli.
• Ustal, jak sfinansowana jest transakcja. Zobacz finansowanie zakupu hotelu dla cudzoziemców.

Jak pomagamy

Pomagamy sprawdzić, porównać i wynegocjować: czytamy z tobą licencję i sprawozdania, zestawiamy liczby z transakcjami porównywalnych obiektów i angażujemy greckiego prawnika oraz doradcę podatkowego. Zobacz hotele w naszym katalogu, stronę Grecji i nasz ogólny poradnik o inwestowaniu w nieruchomości hotelowe. O pobycie za inwestycję przeczytasz w naszym przewodniku po złotej wizie Grecji.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną. Liczby są orientacyjne, pochodzą ze źródeł rynkowych i zawodowych i z czasem się zmieniają; przed zakupem potwierdź aktualne liczby i przepisy u greckiego prawnika i doradcy podatkowego.