Mit: mieszkanie za granicą jest bez podatku

Mit

Twierdzenie brzmi tak: mieszkam w kraju A, mieszkanie jest w kraju B, więc kraj A go nie widzi, a kraj B nie ma do mnie roszczeń, bo tam nie mieszkam. Są warianty o najmie („platforma płaci mi za granicą, nikt nie wie”), o sprzedaży („sprzedam, a pieniądze zostaną tam”) i o całej idei („to aktywo zagraniczne, więc poza systemem podatkowym”). Mit jest atrakcyjny, bo dwa systemy podatkowe rzeczywiście są osobne i wydaje się, że nie rozmawiają ze sobą. Artykuł wyjaśnia ogólne zasady. Nie jest poradą podatkową i nie zawiera sposobów obniżenia podatku; umowy i przepisy krajowe się różnią, więc sprawdź własny przypadek.

Jak jest naprawdę

W większości krajów działają jednocześnie dwie warstwy.

• Kraj, w którym leży nieruchomość (kraj źródła), zwykle opodatkowuje czynsz i zysk ze sprzedaży, bo dochód powstaje tam. Może też pobierać roczne podatki od nieruchomości, opłaty lokalne, a w niektórych krajach podatki majątkowe lub od dochodu urojonego.
• Kraj twojej rezydencji podatkowej zwykle opodatkowuje twój dochód światowy, w tym zagraniczny czynsz i zyski. Rezydencję określają dni pobytu i powiązania, a nie to, gdzie leżą pieniądze, zob. rezydencja podatkowa i zasada 183 dni.
• Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między dwoma krajami dzieli prawa i wskazuje krajowi rezydencji, jak udzielić ulgi: zaliczenie (podatek zagraniczny odlicza się od podatku krajowego, zwykle do wysokości podatku krajowego od tego dochodu) albo zwolnienie z progresją (dochód wyłącza się z podstawy, ale może wpływać na stawkę od pozostałych dochodów). Metoda zależy od konkretnej umowy. Zob. umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania a nieruchomość za granicą.

Uczciwy wniosek: podatek za granicą nie jest zerowy. Łączne obciążenie może być zbliżone do wyższej z dwóch stawek, a czasem wyższe, i zależy od umowy, twoich dokumentów i przepisów obowiązujących w danym roku.

Skąd się bierze mit i w czym ma rację

Są prawdziwe ziarna. Niektóre kraje opodatkowują nierezydenta tylko z lokalnych źródeł, więc osoba bez dochodu w danym kraju może tam nie mieć nic do zadeklarowania. Niektóre zakupy nie wiążą się z podatkiem rocznym lub jest on bardzo niski. Umowy w wielu przypadkach rzeczywiście zapobiegają podwójnemu płaceniu, więc wynik bywa mniejszy, niż się obawiają. W konkretnym kraju może też działać reguła okresu posiadania, wg której sprzedaż po kilku latach jest zwolniona, i zysk w jednostkowym przypadku będzie bez podatku. Błędem jest uogólnianie jednej takiej reguły do „podatku nie ma”.

Innym źródłem jest poczucie niewidoczności. Raportowanie transgraniczne wzrosło. W UE platformy cyfrowe, takie jak portale rezerwacyjne, muszą zbierać i przekazywać organom podatkowym dochody gospodarzy wynajmujących nieruchomości przez nie (dyrektywa (UE) 2021/514, znana jako DAC7, obowiązuje od 1 stycznia 2023 roku, raporty składa się do 31 stycznia kolejnego roku), a organy wymieniają się tymi danymi. Fińska administracja podatkowa opisuje system na stronie DAC7. Banki również pytają o źródło środków, zob. jakie pytania zadaje bank przy dużym przelewie. Nie licz na to, że system nie zauważy; deklaruj to, czego wymaga prawo.

Przykłady krajów

Polska (kraj rezydencji). Polski rezydent podatkowy jest opodatkowany od dochodu światowego. Prywatny najem poza działalnością jest wg danych od 2023 roku opodatkowany ryczałtem 8,5%, a część powyżej 100 000 zł rocznie stawką 12,5%. To, czy podatek zagraniczny jest zaliczany, czy dochód zwolniony z progresją, zależy od umowy. Sprzedaż w ciągu pięciu lat kalendarzowych po roku zakupu jest wg źródeł opodatkowana 19% w zeznaniu PIT-39. Szczegóły w tekście podatek od zagranicznego najmu dla polskich rezydentów, a oficjalny portal to podatki.gov.pl. Trafiliśmy też na doniesienia o odrębnym obowiązku raportowania do Narodowego Banku Polskiego aktywów zagranicznych powyżej wysokiego progu; nie udało się potwierdzić szczegółów, zapytaj doradcę.

Niemcy (kraj rezydencji). Osoba mająca mieszkanie lub zwykły pobyt w Niemczech jest opodatkowana od dochodu światowego. Zagraniczny czynsz wykazuje się w zeznaniu na formularzu dla dochodów zagranicznych (Anlage AUS), a prywatna sprzedaż w ciągu dziesięciu lat od zakupu jest wg źródeł co do zasady opodatkowana, z wyjątkami dla użytku własnego. Zob. zeznanie o nieruchomości za granicą: rezydenci Niemiec.

Czechy, Estonia, Łotwa, Litwa, Holandia, Irlandia (kraje rezydencji). Każdy opodatkowuje rezydentów od dochodu światowego i ma własne stawki oraz okresy posiadania, z których część niedawno się zmieniła i nie wszystko udało się potwierdzić. Zacznij od odpowiedniego przewodnika: rezydenci Czech, Estonii, Łotwy, Litwy, Holandii i Irlandii. Przegląd podatek od najmu za granicą wg krajów je porównuje.

Hiszpania (kraj źródła). Nierezydenci bez zakładu stałego składają hiszpańskie zeznanie podatku dochodowego nierezydentów na formularzu Modelo 210, najczęściej od najmu, a ten sam formularz obejmuje podatek od dochodu urojonego, który wg doradców naliczany jest nawet od nieruchomości niewynajmowanej. Doradcy podają też, że rezydenci UE i EOG mogą odliczać koszty od czynszu, a pozostali nie; aktualnych stawek na oficjalnej stronie nie udało się potwierdzić, sprawdź na stronie Agencia Tributaria. Najpierw potrzebny jest numer podatkowy, zob. NIE, NIF i inne numery podatkowe.

Sprzedaż za granicą. Kraj nieruchomości często opodatkowuje zysk nierezydenta, czasem z potrąceniem przez kupującego lub notariusza, a następnie na tę samą sprzedaż patrzy kraj twojej rezydencji. Zestawienie podatki przy sprzedaży nieruchomości za granicą przez nierezydenta obejmuje główne kraje.

Jak działać bezpiecznie

• Przed zakupem sporządź listę dla obu krajów: kraj nieruchomości (podatek od zakupu, roczny, od najmu, od sprzedaży) i kraj rezydencji (najem, zysk, podatki majątkowe lub raportowanie). Pomoże przewodnik roczne podatki i rachunki właściciela za granicą.
• Znajdź umowę między dwoma krajami na oficjalnej liście swojej administracji podatkowej. Sprawdź, czy obowiązuje, artykuły o dochodach z nieruchomości i o zyskach kapitałowych oraz artykuł o metodzie.
• Przechowuj dokumenty: umowę najmu, zagraniczne zeznanie, dowód zapłaty podatku, umowy zakupu i sprzedaży z kosztami i datami, zaświadczenie o rezydencji podatkowej, jeśli zażąda go zagraniczny urząd. Są potrzebne do ulgi.
• Składaj zeznania w terminie w obu krajach, gdzie wymaga tego prawo. Terminy zagraniczne są niezależne od twoich, a niezłożone zagraniczne zeznanie może kosztować karę.
• Sprawdź przepisy o podatkach majątkowych i raportowaniu we własnym kraju, zob. podatki majątkowe od zagranicznych nieruchomości.
• Jeśli się przeprowadzasz lub spędzasz więcej czasu za granicą, rezydencja może się zmienić; zob. zasada 183 dni. Radę sprzedawcy lub pośrednika traktuj jak marketing i pytaj licencjonowanego doradcę podatkowego w obu krajach.
• Nie stosuj struktur obiecujących, że podatek zniknie. Planuj tak, byś mógł wyjaśnić urzędowi i bankowi każdy przelew i płatność. Zob. też mit o pobycie i paszporcie za zakup.

FAQ

Czy płacę podatek w kraju mieszkania, jeśli mieszkam gdzie indziej? Zwykle tak od czynszu i często od sprzedaży, wg przepisów tego kraju. Czy płacę też w domu? Zwykle dochód deklaruje się w domu, a umowa lub prawo krajowe daje ulgę, najczęściej zaliczenie. Czy płacę podwójnie? Niekoniecznie, ale ulga może być częściowa i zależy od stawki zagranicznej. Czy mogę wybrać niższą stawkę? Co do zasady nie; metodę wyznacza prawo i umowa. Czy puste mieszkanie jest bez podatku? Nie zawsze: w niektórych krajach obowiązuje roczny podatek od nieruchomości lub od dochodu urojonego niezależnie od najmu. Czy platformy zgłaszają mój najem? W UE platformy cyfrowe przekazują dane o dochodach gospodarzy w ramach DAC7, więc zakładaj, że jest to widoczne.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, aby pytania podatkowe padały przed zakupem, a nie po nim. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; stawki, okresy posiadania i umowy się zmieniają, więc aktualne zasady sprawdź w swoim urzędzie skarbowym lub u doradcy.