Co można kupić w Grecji za €70 000–350 000 w 2026 roku?

Grecja to nie jeden rynek. Za €70 000–350 000 w jednym miejscu kupisz małe mieszkanie do remontu, w innym dobre dwupokojowe, a różnica wynika głównie z jednego wyboru: Ateny, Saloniki i modne wyspy albo obrzeża, kontynent i tańsze części Krety. Przewodnik pokazuje ceny ofertowe według rejonów, ile metrów daje każdy z trzech przedziałów budżetu oraz ile cudzoziemiec płaci ponad cenę. To informacja ogólna, nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Wszystkie ceny to ceny ofertowe, a nie zrealizowanych transakcji, a my nie mamy ofert w Grecji: nic tutaj nie jest propozycją.

Jak wygląda rynek w październiku 2026

• Trend: Bank Grecji podał (wstępnie, wrzesień 2026), że ceny mieszkań w miastach były w drugim kwartale o około 5,3% wyższe niż rok wcześniej: w Atenach około 5,0%, w Salonikach około 4,7%, w reszcie kraju około 7,1%. Szczegóły w naszym przewodniku po cenach i kosztach zakupu w Grecji.
• Ateny: raport ERED z lipca 2026 podaje średnią cenę ofertową w gminie Ateny około €2 560 za m² w drugim kwartale (wzrost około 2,6%). Zachodnie dzielnice są tańsze: Agia Warwara około €1 528, Kipseli około €2 072, Egaleo około €2 164.
• Saloniki: raport za pierwsze półrocze 2026 oparty na danych Spitogatos i Indomio, w relacji prasy, podaje około €2 325 za m² dla jednostki regionalnej (wzrost około 7,4%) i około €2 625 dla gminy, a w centralnych i wschodnich strefach powyżej €7 000.
• Kreta, drugi kwartał 2026 (Spitogatos za Protothema): Chania około €3 102, Retimno około €2 202, Heraklion około €2 200, Lasithi około €1 944.
• Powyżej przedziału: nasz przewodnik podaje około €4 500–9 000 za m² na Rivierze Ateńskiej i €5 000–12 000 i więcej na Cykladach. Przy takich cenach €350 000 daje małe mieszkanie.

Rzetelnych danych za m² dla Patras, Wolos i Larisy nie znaleźliśmy, więc ich nie podajemy.

Przedział 1: €70 000–120 000

Typowy cel: małe mieszkanie z rynku wtórnego albo obiekt do remontu. Przy podanych cenach ofertowych nasza własna ocena (budżet podzielony przez cenę za m²) daje około 46–79 m² w Agii Warwarze i około 32–62 m² w Lasithi lub Heraklionie.

• Gdzie szukać: zachodnie i peryferyjne dzielnice Aten, Lasithi i Heraklion na Krecie, miasta i wsie na kontynencie.
• Kompromis: starsze budynki, często bez windy i nowoczesnej izolacji, oraz koszty remontu, których źródła nie szacują. Kamienne domy wiejskie na tym poziomie zwykle wymagają prac: wyremontowany kamienny dom z jedną sypialnią w Kritsa (Lasithi) był wystawiony za €140 000, a wyremontowany dom wiejski w Prastos za €130 000, oba powyżej tego przedziału.
• Jeśli budżet ma obejmować koszty zakupu, najpierw odejmij około 7–12%: €70 000 gotówki to cena zakupu bliższa €63 000.

Przedział 2: €120 000–200 000

Typowy cel: mieszkanie z jedną lub dwiema sypialniami. Nasza ocena: około 47–78 m² w gminie Ateny, 58–97 m² w Kipseli, 52–86 m² w jednostce regionalnej Saloniki, 39–65 m² w Chanii i 55–91 m² w Heraklionie.

• Gdzie szukać: nieprestiżowe Ateny, Saloniki, kurorty na kontynencie, Heraklion i Retimno.
• Kompromis: tu realne stają się nowsze budynki, ale za te same pieniądze w Heraklionie kupisz większe mieszkanie niż w Chanii, gdzie ceny ofertowe są o około 40% wyższe.

Przedział 3: €200 000–350 000

Typowy cel: dobre mieszkanie z dwiema sypialniami albo mały dom. Nasza ocena: około 78–137 m² w gminie Ateny, 76–133 m² w gminie Saloniki i 65–113 m² w Chanii. W prestiżowym centrum Aten, przy przedziale z przewodnika €2 500–4 500 za m², te same pieniądze dają około 44–140 m², więc wszystko rozstrzyga lokalizacja.

• Gdzie szukać: Ateny poza prestiżowymi ulicami, Saloniki, Kreta i tańsze wyspy. Wyremontowany dom wiejski z trzema sypialniami w Mesenii był wystawiony za €329 000.
• Kompromis: można dostać lepszy widok albo dodatkową sypialnię, ale cechy premium warto sprawdzić pod kątem popytu przy odsprzedaży.

Cztery scenariusze kupującego

• Wchodzący, €70 000–120 000: wybór między mniejszym gotowym mieszkaniem na obrzeżach Aten a większym obiektem do remontu na wsi. Tanie wymaga więcej sprawdzania, nie mniej, zwłaszcza statusu prawnego budynku.
• Zrównoważony, €120 000–200 000: porównaj mieszkanie z rynku wtórnego w Atenach lub Salonikach z nowszym w Heraklionie, zanim zapłacisz za widok na morze.
• Kupujący dla stylu życia, €200 000–350 000: Chania kosztuje o około 20–40% więcej za m² niż Heraklion czy Lasithi; zdecyduj, czy stary port jest wart mniejszej liczby metrów.
• Kupujący spoza UE, dowolny przedział: zapowiedziany podatek 15% (niżej) może dodać znacznie więcej niż jakikolwiek rabat, który wynegocjujesz, więc liczy się data aktu.

Ile płacisz ponad cenę

Według przewodników rynkowych (nie oficjalna taryfa): podatek od przeniesienia 3% plus dopłata gminna (3,09%), notariusz około 2%, księga wieczysta około 0,5%, prawnik około 1–2% plus VAT (nie jest wymagany przez prawo, ale zdecydowanie zalecany) i pośrednik około 2–4% plus VAT.

Przykładowa suma dla zakupu za €200 000 (nasza arytmetyka): podatek około €6 180, notariusz około €4 000 i księga około €1 000 to około €11 200, czyli 5,6%. Z prawnikiem (około €2 000–4 000) i pośrednikiem (około €4 000–8 000), przed VAT od ich usług, daje to około €17 200–23 200, czyli 8,6–11,6%. Licz łącznie na około 7–12%, plus remont, jeśli jest potrzebny.

Rocznie: podatek od nieruchomości ENFIA z podstawą około €2,00–16,20 za m² według strefy, korygowany o wiek i sposób użytkowania; dodaj opłaty budynkowe, media i ubezpieczenie. Podatek przy późniejszej sprzedaży: podatek od zysków kapitałowych w Grecji.

Kto może kupować i czego zakup nie daje

• Obywatele UE i EOG kupują na takich samych zasadach jak Grecy. Kupujący spoza UE potrzebują zgody ministra obrony przy nieruchomościach w rejonach przygranicznych (źródła wymieniają północną Grecję, Dodekanez, wschodnie wyspy Morza Egejskiego i Rodos; Kreta jest niepewna), co według doniesień trwa około dwóch miesięcy.
• Zapowiedź: premier oświadczył na targach w Salonikach we wrześniu 2026, że podatek od przeniesienia własności dla nieruchomości mieszkalnych kupowanych przez obywateli spoza UE wzrośnie z 3% do 15%. Termin startu podawany jest jako styczeń lub lipiec 2027, wyjątki podano dla obywateli UE/EOG, Greków, diaspory, uchodźców i osób z długoterminowym statusem, a prawa jeszcze nie ma. Dla mieszkania za €200 000 to około €6 200 wobec około €31 000.
• Pobyt: zakup w tym przedziale zwykle nie daje karty pobytu. Złota wiza wymaga €800 000 w Attyce, jednostce regionalnej Saloniki, na Mykonos, Santorini i większych wyspach oraz €400 000 gdzie indziej; €250 000 dotyczy tylko zmiany przeznaczenia lokalu niemieszkalnego i kilku szczególnych przypadków. Zob. złota wiza w Grecji.

Finansowanie dla nierezydenta

Greckie banki kredytują nierezydentów, ale przewodniki podają niższy stosunek kredytu do wartości niż dla rezydentów (około 60–70%, w niektórych bankach 50–60%, wobec około 80%), okres 20–25 lat, prowizję 0,5–1% oraz grecki numer podatkowy i rachunek. Traktuj to orientacyjnie i pytaj bank. Wielu kupujących finansuje zakup w kraju: kredyt dla nierezydentów.

Wynajem i wyjście

Nasz przewodnik po rentowności podaje średnią rentowność brutto około 4,4% (drugi kwartał 2026), około 5,4% dla Aten i 4,4% dla Salonik (dane z listopada 2025), a netto o 1,5–2 punktu niżej. Dla najmu krótkoterminowego w centrum Aten i Salonik obowiązuje zamrożenie rejestracji do końca 2026, a przedłużenie na 2027 zapowiedziano: zob. zasady najmu krótkoterminowego w Grecji i rentowność najmu w Grecji. Odsprzedaż jest najłatwiejsza w Atenach, Salonikach i miastach Krety, a najtrudniejsza na wsi.

Nowy dom czy rynek wtórny w Grecji

Standardowy VAT 24% na kwalifikujące się nowe budynki jest zawieszony do 31 grudnia 2026 (ustawa 5246/2025), więc kupujący płaci podatek od przeniesienia; przedłużenie na 2027 zapowiedziano, ale uchwalonego tekstu nie znaleźliśmy, więc liczy się data aktu. Bank Grecji podał wzrost cen nowych mieszkań o około 6,2% i starszych o około 5,0%. Zob. nowy dom czy rynek wtórny w Grecji.

Weryfikacja transakcji w Grecji

• Tytuł prawny i obciążenia: niech prawnik sprawdzi kataster lub księgę wieczystą. Notariusz sporządza akt, ale nie zastępuje prawnika: notariusz czy prawnik.
• Status prawny budynku: samowole budowlane legalizuje się według ustawy 4495/2017, a od kwietnia 2022 roku elektroniczny paszport budynku zastąpił zaświadczenie inżyniera. Termin dla niektórych kategorii w marcu 2026 minął, a przedłużenia nie potwierdziliśmy: zapytaj notariusza.
• Dawne sprzedaże: ustawa 5142/2024 pozwala naprawić część przeniesień dokonanych przed 1 maja 2024.
• Zgoda dla kupujących spoza UE w rejonach przygranicznych.
• Domy wiejskie: ustal, kto jest właścicielem i czy wszyscy spadkobiercy przyjęli spadek (nasza praktyczna uwaga, nie statystyka).
• Plany najmu krótkoterminowego: sprawdź zamrożenie rejestracji przed zakupem.

Pytania i odpowiedzi

• Czy mogę kupić za mniej niż €120 000? Tak, ale licz się z obiektem do remontu, mniejszym lub starszym mieszkaniem albo odległą wsią: zob. opuszczone kamienne domy.
• Czy zakup za €250 000 daje złotą wizę? W większości nie: próg to €400 000 lub €800 000, z wąskimi wyjątkami.
• Czy podatek 15% mnie dotyczy? Jest zapowiedziany dla kupujących nieruchomości mieszkalne spoza UE i, według doniesień, nie obejmuje obywateli UE/EOG. Przed aktem po 2026 roku potwierdź uchwalony tekst.
• Co płaci się przy nowym budynku: VAT czy podatek od przeniesienia? Do 31 grudnia 2026 podatek od przeniesienia dla kwalifikujących się nowych budynków; sprawdź datę.

Podsumowanie

W tym budżecie Grecja nagradza jasny wybór miejsca. Obrzeża Aten, Heraklion i Lasithi najdalej rozciągają €70 000–200 000; Ateny, Saloniki i Chania szybko pochłaniają najwyższy przedział. Licz 7–12% kosztów, sprawdź status prawny budynku, a jeśli jesteś spoza UE, pilnuj daty podatku.

Co to oznacza dla zwykłego kupującego:

• Najpierw wybierz rejon, potem przedział: te same €150 000 to 60 m² w jednym mieście i 45 m² w innym.
• Porównuj ceny ofertowe za m² w konkretnej dzielnicy, a nie średnią krajową: najlepsze rejony Grecji.
• Koszty zakupu i ewentualny remont licz osobno od ceny.
• Kupujący spoza UE: przed rezerwacją potwierdź status podatku i zgody.
• Korzystaj z własnego prawnika i zobacz Kretę i wyspy oraz koszty życia w Grecji.

Jeśli chcesz drugiej pary oczu na krótkiej liście, niezależny doradca po stronie kupującego pomoże porównać opcje i włączyć lokalnego prawnika. D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant; zapytaj, jak nam płacą, tak jak zapytałbyś każdego.