Купить недвижимость на Бали иностранцу: цены, доходность и правила в 2026 году

Иностранец не может купить землю на Бали в собственность. Аграрное право Индонезии оставляет право собственности (Hak Milik) за гражданами страны, поэтому вилла, купленная неиндонезийцем, на практике — это долгая аренда или право пользования. Виллы в популярных районах начинаются примерно со 250 тысяч долларов, по данным платформ выручка составляет около 15–23 тысяч долларов в год, а переполненный рынок аренды и ужесточение лицензирования делают доход ниже и рискованнее, чем обещают брошюры. Все цифры приведены на октябрь 2026 года и взяты в основном из данных агентств и платформ, а не из официального индекса.

Может ли иностранец купить недвижимость на Бали

Да, но не как собственник земли. В юридических и агентских обзорах описаны такие варианты:

• Hak Sewa (leasehold). Вы арендуете землю, как правило с построенной виллой, у индонезийского владельца на фиксированный срок и можете продать или сдать аренду дальше. Это нотариальный договор, и, по найденным обзорам, он не регистрируется в национальном земельном ведомстве (BPN), так что защита держится на договоре и чистом титуле владельца.
• Hak Pakai (право пользования). Титул, зарегистрированный на ваше имя в BPN, доступен иностранцам с видом на жительство, только для жилой недвижимости, по сообщениям — по одному объекту и до 80 лет с продлениями. Для иностранцев действует минимальная цена, которая зависит от провинции: источники называют примерно 3–5 млрд рупий для дома на Бали и 2 млрд для квартиры, поэтому актуальный порог уточняйте у нотариуса.
• Компания с иностранными инвестициями (PT PMA) с правом застройки (HGB). Это бизнес-структура, а не личная покупка. В мае 2026 года Бали закрыл новые разрешения для иностранных инвестиций в 18 категориях, включая размещение и недвижимость в собственности или аренде (см. нашу новость). В новости не сказано, как это влияет на покупку виллы частным лицом, поэтому любую схему с PT PMA нужно сверить с действующими правилами до оплаты.
• Номинальное владение, когда титул оформлен на индонезийца. Юристы единодушны: суды Индонезии не признают побочное соглашение, и при конфликте у иностранца нет прав на землю. Мы это не рекомендуем.

Цены на недвижимость на Бали в 2026 году

Ценовые обзоры агентств и порталов Бали (не официальный индекс) дают такие ориентиры:

• Чангу: около 36 млн рупий за квадратный метр, медианная вилла около 5,9 млрд рупий, двухспальные виллы от примерно 248 тысяч долларов, трёхспальные с бассейном на участке около 500 кв. м — порядка 840 тысяч долларов.
• Улувату: виллы примерно от 277 до 770 тысяч долларов; виллы на скале и у океана — от 850 тысяч до 1,5 млн долларов.
• Убуд: типичная вилла с тремя спальнями около 250 тысяч долларов.

Надёжных цифр по отдельным районам Семиньяка и Санура мы не нашли и поэтому их не приводим. Виллы на праве аренды оцениваются по оставшемуся сроку, поэтому аренда на 25 лет и на 40 лет на одном участке — разные продукты: сравнивайте цену за год оставшейся аренды, а не только итоговую сумму.

Доходность виллы на Бали: что реалистично

В материалах продавцов часто встречаются 10–15% брутто и 7–10% нетто. Независимые данные платформ заметно ниже. Обзор AirDNA по Бали показывает в среднем около 15 600 долларов выручки в год при загрузке 48% и цене ночи около 169 долларов, а Airbtics — около 22 700 долларов при загрузке 66% и 93 долларах за ночь. Методики разные, поэтому воспринимайте это как диапазон. На вилле за 300 тысяч долларов это примерно 5–7,5% брутто.

Давление на цены реально. Рыночные заметки вилльных агентств сообщают о снижении загрузки и ставок по острову примерно на 10% в 2026 году, росте скидок с 15% до 19% и более чем 39 тысячах объявлений Airbnb после роста предложения на 162% в 2022–2025 годах. Это единичные неинституциональные источники, но направление совпадает с тем, что говорят операторы: результат определяют локация, цена и управление.

Иллюстрация (наши допущения, не рыночные данные): вилла за 300 тысяч долларов приносит 20 тысяч в год, то есть 6,7% брутто. Если управляющая компания берёт четверть (5 тысяч), а текущие расходы (персонал, бассейн, коммунальные услуги, ремонт) составляют 4 тысячи, до налога остаётся около 11 тысяч, или 3,7%. Налог на арендный доход, по сообщениям 10% финальный для налоговых резидентов и 20% для нерезидентов (при наличии соглашения ставка может быть ниже), снижает результат примерно до 3–3,5%. Просите у продавца подтверждённую историю бронирований за два последних года, а не прогноз, и прочитайте подвох гарантированной аренды прежде чем принимать обещанный процент.

Лицензии, зонирование и борьба с нелегальными виллами

Для сдачи виллы туристам нужны бизнес-регистрация (NIB) и правильный код деятельности, а у здания должны быть действующее разрешение на строительство (PBG, заменившее прежнее IMB) и сертификат эксплуатации. Земля сельскохозяйственного назначения (зелёная зона), по сообщениям, не может получить лицензию на аренду. Власти потребовали от платформ бронирования убрать объекты без лицензии, срок — 1 августа 2026 года, под удар, по сообщениям, попали около 1600 объявлений. Мы не смогли подтвердить, насколько строго это исполняется после этой даты, поэтому исходите из того, что риск реален.

Расходы при покупке и налоги

Диапазоны агентов и юрфирм, а не официальные тарифы:

• Налог на приобретение (BPHTB): 5% от стоимости сверх регионального порога, по сообщениям, к аренде не применяется.
• Нотариус и юристы: примерно 1–2,5% цены; составление договора аренды около 0,5–1%.
• Подоходный налог продавца: 2,5% от стоимости продажи, платит продавец.
• Все расходы при закрытии сделки: часто называют 10–20% цены, то есть вилла за 400 тысяч долларов может обойтись в 440–480 тысяч.

Что добавить после покупки, смотрите в полной стоимости владения за рубежом.

Красные флаги по титулу и договору

• Продавец не показывает сертификат (sertifikat) или данные не совпадают с владельцем в записи BPN.
• Земля в сельскохозяйственной или охраняемой зоне, либо у виллы нет PBG и сертификата эксплуатации.
• Аренда короткая, без чёткого права продления или без нотариального оформления.
• Цена сильно ниже сопоставимых вилл или вас торопят оплатить до проверок.
• Титул принадлежит номинальному владельцу или компании, которая вам фактически не принадлежит.

Поручите независимому юристу проверить сертификат в BPN и карты зонирования, а перед решением на расстоянии прочитайте как проверить застройщика за рубежом и управление недвижимостью для удалённых владельцев. Если покупаете удалённо, смотрите покупку недвижимости за рубежом дистанционно.

Визы кратко

Second Home Visa даёт пребывание на пять лет (в других категориях до десяти) и, по данным ASEAN Briefing и агентов, требует 130 тысяч долларов на банковском счёте или недвижимость стоимостью не менее 2 млрд рупий. Работать по ней нельзя. Условия уточняйте на момент подачи.

Частые вопросы

Можно ли владеть виллой на Бали полностью? Не на праве собственности. Можно держать долгую аренду или, при наличии вида на жительство и цене выше порога, титул Hak Pakai. Реалистична ли доходность 10–15%? По данным платформ, на вилле средней цены около 5–7,5% брутто и ниже нетто, поэтому просите проверенные цифры. Нужна ли компания? PT PMA — это бизнес-путь, а в мае 2026 года Бали ужесточил новые разрешения для иностранных инвестиций, поэтому для дома сначала получите консультацию. Можно ли сдавать виллу через Airbnb? Только при правильных разрешениях и зонировании: объекты без лицензии удаляют. Сколько закладывать сверху? Часто 10–20% цены.

Как мы помогаем

Подбираем варианты под вашу цель (жизнь, аренда или то и другое), считаем чистую доходность по проверенным, а не обещанным цифрам и подключаем независимого индонезийского юриста и нотариуса для проверки титула, зонирования и договора. Объекты смотрите на странице Индонезии. Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цифры меняются.