Как продать виллу или лизхолд на Бали (Индонезия) иностранцу: порядок сделки, налоги и вывод денег

Кратко

На 7 ноября 2026 года иностранец на Бали почти никогда не продаёт землю: он продаёт право её использовать. Это либо титул Hak Pakai, либо зарегистрированная аренда, и в обоих случаях покупатель платит за оставшиеся годы. Источники называют окончательный подоходный налог продавца 2,5%, а пошлину покупателя (BPHTB) 5%, оба платятся до регистрации акта, и сходятся в том, что деньги покидают Индонезию только после уплаты налога и при наличии документов в банке. Подтверждённой комиссии агента и надёжного общего срока мы не нашли. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.

Что именно продаёт иностранец

В Индонезии иностранец владеет недвижимостью через титул Hak Pakai (право использования), зарегистрированную аренду или компанию; эти структуры объяснены в статье о Hak Pakai, лизхолде и PT PMA для иностранцев. Hak Pakai в целом самый прямой путь для иностранного физического лица, и для него обычно нужен вид на жительство KITAS или KITAP. Его можно продать другому подходящему иностранцу или индонезийскому покупателю. Это уже сужает круг ваших покупателей.

Если у вас аренда, вы продаёте остаток аренды, и уступка обычно оформляется нотариальным зарегистрированным договором. Сначала проверьте, допускает ли ваш исходный договор уступку вообще.

Оставшийся срок определяет цену

Покупатели платят за годы, а не за виллу как таковую. Одно руководство пишет, что вилла с остатком 25 лет заметно дороже той же виллы с остатком 20 лет, и советует: если до конца аренды меньше 15 лет и продления нет, согласуйте продление с владельцем земли до выставления. Это одно руководство, а не правило, но оно совпадает с тем, как рынок оценивает лизхолд. Сначала посмотрите право на продление и его цену: оно может добавить к цене больше, чем любой ремонт.

Согласие владельца земли и кто подписывает

Руководства пишут, что для уступки зарегистрированной аренды обычно нужны согласие или подпись владельца земли, но это страницы агентств, а не норма закона, поэтому читайте свой договор. PPAT, должностное лицо по земельным актам, готовит и подписывает акт передачи (AJB) для зарегистрированных земельных титулов, а нотариус отвечает за договор и заверяет подписи. Попросите PPAT перечислить все нужные подписи до назначения даты закрытия.

Налоги коротко

Источники сходятся в общей картине, но расходятся в деталях.

• Продавец: окончательный подоходный налог 2,5%. База в одних источниках цена продажи, в других большая из цены и государственной оценки (NJOP). Платится до регистрации передачи.
• Покупатель: пошлина BPHTB 5%. Одно руководство применяет её к цене за вычетом порога, другое пишет, что на лизхолд её обычно не берут; источники противоречат друг другу, и мы это не разрешаем.
• Платит ли иностранный продавец те же 2,5%, не подтверждено; один источник намекает на 2,5% или 5% в зависимости от налогового статуса. Спросите PPAT и налогового консультанта.

Примерный расчёт по нашему допущению о цене продажи IDR 4 000 000 000: 2,5% — IDR 100 000 000. Расходы на нотариуса и PPAT один источник оценивает в 0,5–1%, два других в 1–2%; при этой цене это от IDR 20 000 000 до 80 000 000 в диапазоне 0,5–2%. О налогах на аренду и структурах в период владения см. управление арендой виллы и налоги для иностранных владельцев на Бали, а о налогах у вас дома — налоги при продаже недвижимости за рубежом по странам.

Комиссия агента

Подтверждённой цифры комиссии агентов на Бали мы не нашли. Узнайте ставку письменно, от чего она считается и входит ли в неё агент покупателя.

Шаги и сроки

Надёжного общего срока от объявления до денег за границей в источниках нет, поэтому «несколько месяцев» — наше допущение для планирования.

• Шаг 1. Проверить аренду или Hak Pakai: остаток срока, пункт об уступке, согласие владельца земли, возможное продление (одна–две недели).
• Шаг 2. Выставить через агента и согласовать комиссию письменно.
• Шаг 3. Предложение, задаток и предварительное соглашение.
• Шаг 4. Продавец платит подоходный налог в офисе PPAT; покупатель платит BPHTB. Пока налог не уплачен, AJB не оформляется.
• Шаг 5. PPAT и нотариус завершают акт; регистрация в земельном ведомстве (BPN), по одному источнику, обычно занимает 2–6 недель после закрытия.
• Шаг 6. Отправить выручку за границу через банк с подтверждением налога и актом.

Вывод денег

В принципе Индонезия не запирает выручку от продажи: один источник ссылается на статью 8 закона № 25/2007 об инвестициях, защищающую право иностранных инвесторов переводить средства за границу, включая прирост капитала, при соблюдении налоговых и иных обязанностей. На практике привратник — банк.

• Переводы свыше примерно USD 25 000 в эквиваленте сообщаются в Bank Indonesia через банк (два источника).
• Банки обычно хотят оригиналы документов о входящем переводе, акт продажи и подтверждение уплаты налога и могут обрабатывать их неделями; сам SWIFT-перевод занимает 2–5 рабочих дней.
• Налог должен быть уплачен до того, как банк проведёт исходящий перевод.
• Вы можете встретить упоминания правил DHE. В найденных источниках они касаются экспортной выручки от природных ресурсов, и мы не нашли, чтобы их применяли к продаже недвижимости; уточните в банке.

Если ваш паспорт выдан в стране под санкциями

Индонезийские банки и ваш принимающий банк за границей могут проводить свои проверки. Ничего конкретного о держателях паспортов России, Беларуси, Казахстана и Украины мы не нашли, поэтому спросите заранее. Держите вместе акт покупки, выписки по исходным деньгам, налоговые квитанции и акт продажи как папку подтверждения источника средств. См. банковские проверки для граждан России, живущих в ЕС и вывод денег после продажи недвижимости за рубежом. Некоторые источники 2026 года упоминают новые провинциальные правила о номинальных схемах и лицензировании на Бали; подтвердить их мы не смогли, поэтому спросите нотариуса, не изменилось ли что-то для вашей структуры.

Типичные ошибки

• Выставлять аренду, у которой осталось мало лет и нет продления.
• Не прочитать договор на предмет уступки и согласия владельца земли.
• Оценивать виллу и забывать про срок.
• Продавать иностранцу, у которого нет подходящего вида на жительство для Hak Pakai.
• Назначить дату закрытия до того, как PPAT перечислил все подписи.
• Не сохранить подтверждение уплаты налога и бумаги о входящем переводе, которые просит банк.
• Рассчитывать на комиссию или плату нотариусу, не согласованные письменно.

Чек-лист на одной странице

• Неделя 0: прочитать аренду или акт Hak Pakai: срок, пункт об уступке, согласие, цена продления.
• Недели 1–2: попросить PPAT полный список подписей и налогов; решить, продлевать ли перед продажей.
• Выставление: комиссия согласована письменно; в предварительном соглашении указано, кто платит BPHTB и услуги нотариуса.
• До акта: налог продавца уплачен, квитанция сохранена.
• Акт: PPAT и нотариус; регистрация в BPN, 2–6 недель.
• После: папка для банка с подтверждением налога и актом; перевод; хранить папку для налоговой декларации дома. Общий порядок смотрите в материалах продажа недвижимости за рубежом: шаги, сроки и ловушки и как продать недвижимость за рубежом.

О покупке и ценах см. покупка на Бали: цены, доходность и правила; если вы сдавали виллу, купить там, где отдыхаешь: Индонезия; если живёте там, первые 30 дней в Индонезии.

Вопросы и ответы

Может ли иностранец продать землю на Бали? Иностранец обычно не владеет самой землёй: вы продаёте право использования Hak Pakai или зарегистрированную аренду. Покупатель платит за оставшиеся годы, а при Hak Pakai покупателем обычно должен быть подходящий иностранец или индонезиец.

Нужно ли согласие владельца земли, чтобы продать аренду? Руководства пишут, что для уступки зарегистрированной аренды обычно требуются согласие или подпись. Прочитайте свой договор и спросите PPAT до выставления.

Сколько налога я плачу при продаже? Источники называют 2,5% окончательного подоходного налога продавца от цены продажи или от большей из цены и государственной оценки, до регистрации акта. Покупатель платит 5% BPHTB с спорными исключениями для лизхолда. Подтвердите оба у PPAT.

Можно ли вывести деньги из Индонезии? В принципе да, после уплаты налога и при наличии документов в банке: один источник ссылается на статью 8 закона № 25/2007 о праве переводить средства за границу. Переводы свыше примерно USD 25 000 сообщаются в Bank Indonesia через банк.

Сколько всё занимает? Регистрация в земельном ведомстве обычно 2–6 недель после закрытия (один источник), SWIFT-перевод 2–5 рабочих дней, а банку для документов могут понадобиться недели. Вся продажа обычно занимает месяцы; это наше допущение.