Купить виллу на Бали там, где отдыхаешь: 11 месяцев сдаю, месяц живу сам — расчёт

Кратко

На Бали иностранец может владеть виллой по лизхолду или праву Hak Pakai, но для сдачи нужны бизнес-лицензия, налоговый номер и, по сообщениям, корпоративная структура, а дом на Hak Pakai предназначен для проживания. На нашей иллюстративной двухспальной вилле в Чангу за $248 000 год приносит около 5,6% чистыми до подоходного налога; при удержании 20% с валовой аренды для нерезидента остаётся около 3,7%, а 25-летняя аренда каждый год теряет $9 920 стоимости. Данные на 1 ноября 2026 года; цены за ночь и заполняемость это наши допущения, а не рыночная статистика.

Почему на Бали нужен другой расчёт

На бумаге идея проста: купить виллу там, где любите отдыхать, сдавать 11 месяцев и жить один. На Бали три обстоятельства искажают арифметику. Первое, лицензия: краткосрочная сдача требует регистрации в национальной бизнес-системе с бизнес-номером (NIB), кодом вида деятельности по размещению и налоговым номером (NPWP). Обзоры агентов пишут, что малая лицензия на гостевой дом (pondok wisata) иностранцам недоступна и что компании с иностранными инвестициями (PT PMA) нужно найти открытый для неё код деятельности. Второе, титул: дом на Hak Pakai описывают как предназначенный только для проживания. Третье, срок аренды: большинство вилл, которые покупают иностранцы, это лизхолды на 25–30 лет, поэтому сам капитал убывает. Правила разобраны в наших гидах по Hak Pakai, лизхолду и PT PMA и по управлению виллой и налогам; эта статья даёт цифры для плана.

Статья носит общий информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Общий обзор цикла дан в хабе, метод выбора месяца в статье «Ваш месяц против дохода от аренды».

Сезонность: пики, влажные месяцы и месяц владельца

• Пиковые месяцы. Источники называют июль и август и рубеж года, примерно с 20 декабря до начала января. Один агентский гид даёт для Чангу заполняемость около 88% в эти периоды и среднегодовую 68–76%; другой пишет, что заполняемость держится выше 80% весь год; третий называет 60–67% по виллам разного размера. Они противоречат друг другу, и всё это агентские материалы.
• Низкие месяцы. Тот же первый гид сообщает о заполняемости 50–60% с января по март. Сезон дождей, который обычно называют примерно с ноября по март, это погодный компромисс.
• Тарифы. Агентские материалы оценивают пиковые тарифы примерно на 45–60% выше низкого сезона. Одна страница бронирования в Чангу показывала около $224–236 за ночь в низкий сезон против $394 в период с 20 декабря по 9 января (объявление 2024–25 годов, не среднее).
• Средние по рынку. Данные AirDNA по Бали показывают около 57% заполняемости и $75 дохода на доступную ночь за год; обзор AirDNA, который приведён в нашем гиде по вилле, даёт около $15 600 в год при 48% заполняемости и около $169 за ночь, а Airbtics около $22 700 при 66% и $93. Ни одна из этих цифр не говорит, что даст ваша вилла.

Что даёт один и тот же бюджет

Цены это цены предложения из нашего гида по Бали и гида по районам Индонезии, пересчитанные примерно по 18 000 рупий за доллар. Ни одна не является ценой сделки.

• Около $100 000. Лизхолды в Убуде называют от $80 000 до $250 000 (гид 2026 года), поэтому в этом диапазоне там можно купить небольшую виллу по лизхолду или студию. Убуд, более тихий внутренний рынок со своей аудиторией гостей.
• Около $150 000. Виллы Чангу на 25-летнем лизхолде называют от $150 000, виллы Нуса-Дуа от $150 000 в гиде агента. Ожидайте небольшую виллу, короткий срок аренды или апартамент в проекте.
• Около $250 000. Двухспальные виллы Чангу от $248 000; виллы Улувату и Букита от $277 000. Именно этот уровень мы считаем ниже.

В источниках также есть около $1 670 за застроенный м² в Чангу и около $1 220 в Семиньяке (блоги, 2026). Более широкий фон см. в статье «Что можно купить в Индонезии за $70 000–350 000». У Чангу и Букита самый глубокий спрос гостей; Нуса-Дуа это управляемый курортный анклав, где договоры с оператором могут ограничить ваше собственное проживание и связать на годы.

Модель: 12 месяцев аренды против 11

Арифметика на заданных допущениях, а не прогноз. Заменяйте каждую цифру котировкой лицензированного управляющего.

Допущения: двухспальная вилла в Чангу на 25-летнем лизхолде за $248 000; лицензированная и законно сдаваемая; пиковые месяцы июль, август и декабрь (3 месяца) по $150 за ночь и 75% заполняемости; промежуточные месяцы с апреля по июнь и с сентября по ноябрь (6 месяцев) по $100 и 55%; низкие месяцы с января по март (3 месяца) по $90 и 42%; 30,4 ночи в месяце; управление 25% выручки; эксплуатационные расходы $4 000 в год (персонал, бассейн, коммунальные услуги, ремонт, страховка); туристический налог на размещение (PBJT, по сообщениям 10% на Бали) оплачивают гости, мы его не учитываем.

• Валовая выручка: пик $10 260 плюс промежуточный сезон $10 030 плюс низкий $3 450, итого $23 740 в год, 9,6% от цены.
• За вычетом управления $5 935 и эксплуатации $4 000: чистыми $13 805, или 5,57%, до подоходного налога.
• Подоходный налог с аренды: по сообщениям, 10% окончательного налога на валовую аренду для резидента-физлица и 20% удержания с валовой аренды для нерезидента (соглашение может его снизить). При 20% налог составит $4 748, и чистая сумма упадёт до $9 057, то есть 3,65%. При 10% налог $2 374, чистыми $11 431, или 4,61%.
• Аренда земли. $248 000 за 25 лет это $9 920 в год капитала, который никому не возвращается. Чистый доход до налога за вычетом этой суммы даёт $3 885, или 1,57%; после удержания 20% результат в худшем случае без остаточной стоимости слегка отрицательный (около −$860). От оставшегося срока аренды и условий продления зависит цена перепродажи, поэтому это нижняя граница, а не прогноз.
• Чувствительность до налога: заполняемость на 10 пунктов ниже в каждом сезоне даёт чистыми $10 795 (4,35%); цены за ночь на 10% ниже дают $12 024 (4,85%). Безубыточность: эксплуатационные расходы покрываются при примерно 13% от максимально возможной выручки.

Сравните с опубликованным диапазоном доходности по Бали в нашем гиде по доходности Бали и со сравнением краткосрочной и долгосрочной аренды; к брошюрам, обещающим двузначную чистую доходность или гарантированный доход, стоит относиться осторожно.

Какой месяц взять себе

Цена вашего месяца это выручка, которую вы бы получили, за вычетом сэкономленной комиссии управляющего. Эксплуатационные расходы платятся в любом случае.

• Февраль (низкий): упущенная выручка $1 149, сэкономленная комиссия $287, чистая потеря $862. За год чистыми $12 943 (5,22%) до налога.
• Июнь (промежуточный, между двумя пиками): упущенная выручка $1 672, чистая потеря $1 254. За год чистыми $12 551 (5,06%).
• Август (пик): упущенная выручка $3 420, чистая потеря $2 565. За год чистыми $11 240 (4,53%).
• Разброс между февралём и августом $1 703 в год. По тем же ценам за ночь жить в такой вилле стоило бы около $2 740 в феврале, $3 040 в июне или $4 560 в августе.

Два практических замечания. Вилла, занятая в феврале лишь на 42%, и так мало зарабатывает, поэтому экономия от того, что вы её возьмёте себе, невелика, а платите вы погодой; июнь сухой и обычно тише. И цифры выше предполагают, что вилла была бы занята на среднем уровне; если управляющий показывает месяц, который каждый год распродан полностью, считайте его недоступным.

Собственность и лицензии, от которых зависит успех

• Титул и использование. Hak Pakai агенты описывают как право на проживание, поэтому туристическая сдача требует другой структуры, например аренды с лицензированным оператором или титула компании. Некоторые источники также сообщают, что Hak Pakai открыт иностранным физлицам с видом на жительство (KITAS или KITAP); у туриста на отдыхе его нет. Проверьте это в первую очередь, потому что от этого зависит, можете ли вы вообще владеть титулом.
• Лицензия. Регистрация, NIB, код вида деятельности по размещению и налоговый номер. Источники расходятся в правильном коде для виллы (встречаются 55130, 55190 и 55193), официального источника 2026 года мы не нашли, поэтому код нужно подтвердить у нотариуса. Бали, по сообщениям, закрыл новые регистрации иностранцев в ряде категорий в мае 2026 года, а платформы, по сообщениям, удаляли объявления без лицензии, около 1 600 в августе.
• Назначение земли. Сельскохозяйственная земля (зелёная зона) как правило не лицензируется для туристического проживания; у здания также должно быть разрешение.
• Свой месяц. Проживание в собственной вилле не является сдачей. Юридический риск лежит в остальных одиннадцати месяцах: объявление без лицензии может потерять брони за одну ночь.
• Виза. Месяц отпуска не даёт права на проживание; проверьте срок пребывания, на котором вы приедете, и учтите, что требование вида на жительство для Hak Pakai выше это отдельный вопрос.

Налоги и расходы кратко

Аренда на Бали облагается налогом в Индонезии и является доходом в вашей стране. По тексту соглашения, который мы проверили, доход от недвижимости может облагаться там, где она находится, а страна проживания затем даёт освобождение или зачёт; см. налоги на дни личного пользования и доход от аренды. По сообщениям, при продаже продавец платит подоходный налог 2,5% от стоимости передачи, а покупатель налог на приобретение 5% сверх регионального порога, нотариус отдельно; проверьте у индонезийского консультанта. Управляющие компании называют около 20–30% выручки плюс отдельные расходы; см. управление домом на курорте и юридический разбор лицензий, правил дома и страховки. Сравнение с тайским путём в статье «Таиланд или Бали».

Частые ошибки

• Покупка дома на Hak Pakai для туристической сдачи.
• Вера брошюре в заполняемость и лицензии без проверки NIB и зонирования.
• Игнорирование того, что 25-летняя аренда это убывающий актив.
• Август как свой месяц, потому что лучше всего на пляже.
• Забыть об удержании с валовой аренды, которое бьёт сильнее, чем налог с прибыли.
• Подписать договор с курортным оператором, который ограничивает ваше проживание и связывает на годы.

Чек-лист перед покупкой

• Тип титула и остаток срока аренды, условия продления в письменном виде.
• Бизнес-лицензия, NIB, код деятельности и зонирование именно этой виллы.
• Двенадцать месяцев истории броней и тарифов управляющего по этой же вилле.
• Договор управления с пунктом о бесплатном месяце владельца и сроком уведомления.
• Оценка налогового консультанта: индонезийский налог и налог в вашей стране.
• Виза на ваш месяц.

Вопросы и ответы

Может ли иностранец законно сдавать виллу на Бали? Да, но только с правильной структурой и лицензией: регистрация с бизнес-номером, код вида деятельности по размещению, налоговый номер и обычно компания или лицензированный оператор. Малая лицензия на гостевой дом, по сообщениям, иностранцам закрыта.

Какая реальная доходность виллы в Чангу? На наших иллюстративных вводных около 5,6% в год до подоходного налога, около 3,7% после удержания 20% с валовой аренды и около нуля, если учесть убывание стоимости 25-летней аренды. Опубликованные диапазоны шире; сверяйте с реальными цифрами лицензированного управляющего.

Какой месяц взять себе? Низкий или промежуточный месяц, например февраль или июнь, обходится в $862–1 254 чистого дохода в нашем примере против $2 565 за август.

Можно ли держать Hak Pakai туристу? Агенты сообщают, что для Hak Pakai нужен вид на жительство, поэтому визы на отдых недостаточно. Подтвердите у нотариуса, прежде чем строить план.

Облагается ли ваше собственное проживание? Проживание в своей вилле не является доходом от аренды, но правила вашей страны о личном использовании сдаваемого жилья различаются; см. налоговую статью и спросите консультанта.