Недвижимость в Бельгии для иностранцев: гайд 2026

Бельгия открыта для иностранных покупателей: нет ограничений по гражданству, закрытых зон для обычного жилья и требования проживать в стране. Решает регион. Законодательство о недвижимости, регистрационные сборы и многие правила для арендодателей устанавливают три региона (Фландрия, Валлония и Брюссель), поэтому одна и та же цена может обернуться совершенно разными расходами. В материале — рынок, этапы сделки, расходы и правила аренды по состоянию на октябрь 2026 года.

Рынок в цифрах

По данным барометра бельгийских нотариусов, квартира в первом квартале 2026 года стоила в среднем около 288 000 евро (на 2,2% больше, чем годом ранее): около 300 600 евро во Фландрии и около 302 700 евро в Брюсселе. Дома дороже, особенно в Брюсселе: по нашей новости, средняя цена брюссельского дома во втором квартале 2026 года составила около 612 000 евро, а продажи жилья выросли на 1,5% (продажи жилья в Бельгии выросли на 1,5% во втором квартале 2026). На фламандском побережье медианная цена квартиры в первом полугодии 2026 года, по сообщениям, составила около 272 000 евро: от примерно 260 000 евро за квартиру на набережной в Де-Панне до около 1,5 млн евро в Кнокке, где средняя цена, по данным прессы, около 6600 евро за квадратный метр, против менее 3000 евро в Бредене, Бланкенберге и Остенде. Антверпен и Гент находятся между побережьем и Брюсселем; подтверждённых средних цен по этим городам мы не нашли, поэтому просите недавние сделки по нужной улице. Статистику публикуют нотариусы на notaris.be.

Кто может покупать

Любой человек, резидент или нет. Разрешение не нужно и, по данным справочных сайтов, бельгийский налоговый номер тоже; для идентификации достаточно паспорта. Покупка не даёт права на проживание: это отдельная процедура в иммиграционной службе. См. недвижимость в ЕС и вне ЕС.

Как проходит сделка

• Поиск и предложение: агенты распространены, а письменное предложение продавец обычно принимает до подписания договора.
• Предварительный договор (compromis de vente / koopovereenkomst): обязывающий, как правило с задатком около 10% цены. Прочтите отлагательные условия, в частности условие об ипотеке и о градостроительной справке.
• Нотариус: для окончательного акта нотариус обязателен. Он проверяет право собственности, обременения и градостроительные данные, рассчитывает сборы и проводит проверки по борьбе с отмыванием денег. Нотариус чаще один, его выбирает покупатель, а юриста можно привлечь параллельно; см. нотариус или юрист.
• Акт и регистрация: обычно примерно через четыре месяца после compromis вы подписываете нотариальный акт, оплачиваете остаток, сборы и услуги нотариуса, и нотариус регистрирует сделку.
• Удалённое подписание возможно по доверенности, но только с нотариусом и юристом, которых вы выбрали и проверили; см. покупка недвижимости за границей удалённо.

Регистрационные сборы по регионам

Главная статья расходов — регистрационный сбор (droits d'enregistrement, registratierechten), который платит покупатель. В 2026 году:

• Фландрия: 2%, если вы как физическое лицо покупаете единственное собственное жильё в полную собственность, в течение трёх лет регистрируетесь там по адресу и проживаете не менее года; 12% во всех остальных случаях, включая инвестиционное и второе жильё (сниженная ставка 2% действует с 1 января 2025 года).
• Валлония: 3% для единственного собственного жилья, если вы физическое лицо, приобретаете полную собственность, не владеете другим жильём (по сообщениям, ни в Бельгии, ни за границей) и в течение трёх лет поселяетесь в нём; 12,5% во всех остальных случаях, включая сдаваемое и второе жильё.
• Брюссель: 12,5%; для единственного собственного жилья стоимостью до 600 000 евро предусмотрен вычет с первых 200 000 евро цены, выгодой до 25 000 евро, при условии регистрации по адресу в течение трёх лет и проживания не менее пяти лет.
• Новостройки, продаваемые в течение двух лет после первого использования, как правило, облагаются НДС 21% вместо регистрационных сборов.

Условия жёсткие и проверяются уже после покупки; иностранный покупатель, сохраняющий жильё в другой стране, может не пройти условие об отсутствии другого жилья, а инвестор или покупатель второго дома платит полную ставку. Каждое условие подтверждайте у нотариуса письменно. Официальные страницы регионов объясняют правила, например вычет в Брюсселе.

Другие расходы

• Услуги нотариуса и расходы: обычно 3–4% цены сверх сбора, по справочникам банков; точная сумма определяется законодательной шкалой.
• Ипотека: при кредите добавляется регистрация ипотеки примерно 1% от суммы кредита и дополнительные услуги нотариуса; кредитование нерезидентов жёстче (см. ипотека для нерезидентов).
• Агент: чаще платит продавец, но проверьте договор.
• Техническая экспертиза, сертификат энергоэффективности и юрист, если вы его нанимаете.

Для примера, дом за 350 000 евро по одному справочнику может обойтись от примерно 7,6% сверху для владельца, живущего во Фландрии, до более чем 16% для покупателя по полной валлонской ставке; смысл в том, что счёт определяют регион и ваш статус. См. также полная стоимость владения за рубежом.

Налоги в период владения

• Налог на недвижимость (onroerende voorheffing / précompte immobilier) взимается ежегодно с индексированного кадастрового дохода; размеры зависят от региона и муниципалитета.
• Аренда: нерезидент, сдающий жильё частному арендатору, по данным Grant Thornton и freenance.io, облагается с индексированного кадастрового дохода, увеличенного на 40%, а не с фактической арендной платы, по прогрессивным ставкам (по сообщениям, от 25% до 50%) плюс коммунальная надбавка около 7%. Это упрощённое описание: уточните у бельгийского налогового консультанта.
• Страна вашего проживания тоже может облагать этот доход; см. соглашения об избежании двойного налогообложения и налог на арендный доход за рубежом по странам.

Сдача в аренду

Жилищная аренда регулируется региональными жилищными кодексами. Типичный договор рассчитан на длительный срок, предусматривает индексацию арендной платы, письменную форму с регистрацией в налоговой службе и ограничения на залог; детали различаются во Фландрии, Валлонии и Брюсселе, а требования к энергоэффективности могут ограничить сдачу. Региональные правила мы не проверяли по пунктам: пусть местный юрист проверит договор. Студенческая и краткосрочная аренда регулируются отдельно, а доходность ниже, чем может казаться на фоне расходов на регистрацию, особенно при полной ставке; см. арендная доходность в Европе.

Риски и проверки

• Градостроительную справку (разрешения, зоны риска затопления, право преимущественной покупки) до подписания должен проверить нотариус; не полагайтесь на агента.
• Энергоэффективность: в некоторых регионах новые владельцы обязаны проводить реновацию; спросите у нотариуса и эксперта о сертификате и затратах.
• Совместная собственность: для квартиры запросите протоколы собраний собственников, резервный фонд и планируемые работы.
• Квартиры на побережье: цена за квадратный метр сильно колеблется, а сезонные ограничения и сборы дома различаются; см. краткосрочная и долгосрочная аренда.
• Просьба «срочно внести задаток» — типичная схема мошенничества: платите только на счёт нотариуса; см. мошенничество с недвижимостью за рубежом.

Для русскоязычных покупателей и экспатов

Многие наши читатели живут в Польше, Германии, странах Балтии и других странах ЕС и имеют российские, белорусские, украинские, казахстанские паспорта или паспорта ЕС. Подготовьте паспорт, подтверждение адреса и документально подтверждённый источник средств: нотариусы и банки Бельгии применяют правила противодействия отмыванию денег и спросят, откуда деньги. Владельцам некоторых паспортов, особенно российских и белорусских, стоит ожидать более подробных вопросов, и обходить их нельзя: переводите средства прозрачно, со своего счёта, в согласии с налоговыми декларациями (см. проверки банков для граждан России, живущих в ЕС). Иностранные документы могут потребовать апостиля и присяжного перевода на нидерландский, французский или немецкий язык в зависимости от региона (документы из России и СНГ). В Брюсселе и Антверпене есть русскоязычные юристы, агенты и сообщества, но конкретные имена мы здесь не рекомендуем; см. русскоязычные сообщества и сервисы по странам. Важен и язык: акт составляется на языке региона — обычно на нидерландском во Фландрии и на французском в Валлонии.

FAQ

Может ли иностранец купить недвижимость в Бельгии? Да, без разрешения и без требования проживать в стране. Даёт ли покупка вид на жительство? Нет. Каков регистрационный сбор? В 2026 году 2% для единственного собственного жилья во Фландрии, 3% в Валлонии и 12,5% в Брюсселе с вычетом; полная ставка — 12% во Фландрии и 12,5% в Валлонии и Брюсселе. Платится ли НДС вместо сбора? На новое здание в течение двух лет после первого использования, как правило, НДС 21%. Сколько занимает сделка? Типично около четырёх месяцев от compromis до акта. Дадут ли нерезиденту ипотеку? Банки кредитуют на более жёстких условиях; проконсультируйтесь с брокером до подписания.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский): подбираем объекты и координируем независимых местных юристов, нотариусов и налоговых консультантов в Бельгии. Результатов мы не обещаем. Смотрите актуальные объекты в Бельгии и считайте цифры в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; актуальные правила для вашего региона и ситуации проверяйте у квалифицированного специалиста.