Болгария облагает прирост от продажи недвижимости по плоской ставке 10%, но платите ли вы вообще, зависит от срока владения и налогового резидентства. Что посчитать до выставления объекта на продажу.
Покупка в Болгарии настолько недорога, что многие иностранные владельцы планируют продать объект через несколько лет. Прежде чем это делать, полезно знать, во сколько обойдётся выход. Если коротко: прирост облагается по плоской ставке 10%, но освобождение за срок владения может свести налог к нулю, а право на него зависит от вашего налогового статуса.
Как считается налог
Налоговая база — положительная разница между ценой продажи и ценой покупки, подтверждённой нотариальным актом. Можно добавить подтверждённые улучшения, например счета за ремонт, выставленные на ваше имя. Налоговые резиденты Болгарии получают также законный вычет в 10% от прироста, и эффективная ставка получается около 9%. Убыток по одной сделке, по имеющимся данным, не переносится на другую.
Освобождения за срок владения
Болгарское законодательство освобождает прирост в трёх случаях, которые оцениваются за каждый календарный год:
- один жилой объект, которым владели более 3 лет
- до двух объектов, жилых или нежилых, которыми владели более 5 лет
- сельскохозяйственные и лесные земли, которыми владели более 5 лет, без ограничения числа сделок
Для имущества, полученного по наследству или в дар, срок считается с даты нотариального акта, а не с даты покупки прежним владельцем.
Нерезиденты: где источники расходятся
Международная юридическая фирма в своём руководстве описывает разделение. Резиденты ЕС и ЕЭЗ могут пользоваться теми же освобождениями на 3 и 5 лет. Нерезиденты из стран вне ЕС и ЕЭЗ описаны как плательщики плоского окончательного налога 10% без этих освобождений. Другие комментарии ставят всех нерезидентов в одинаковое положение с резидентами. Два прочтения дают очень разный счёт, поэтому уточните свой статус у болгарского бухгалтера, прежде чем назначать цену продажи.
Подача декларации и уплата
Для резидентов прирост декларируется в годовой налоговой декларации до 30 апреля года, следующего за продажей, в приложении о доходах от продажи имущества. Нотариус не удерживает налог продавца за вас, поэтому не считайте, что закрытие сделки его уже урегулировало.
Ваша страна проживания
У Болгарии есть соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами. Придётся ли доплачивать дома или можно зачесть болгарский налог, зависит от страны резидентства и соглашения, поэтому спросите своего консультанта до продажи, а не после.
Перед подписанием договора продажи
- соберите нотариальный акт покупки и все счета за ремонт на ваше имя
- считайте срок владения с даты нотариального акта
- уточните, вы налоговый резидент Болгарии, резидент ЕС/ЕЭЗ или ни то ни другое
- попросите бухгалтера посчитать налог с освобождением и без него
- запишите срок 30 апреля следующего года
FAQ
Какая ставка? Плоские 10% с прироста, около 9% эффективно для резидентов после вычета 10%. Освобождена ли продажа через три года? Для одного жилого объекта в год — да, для резидентов и резидентов ЕС/ЕЭЗ при соблюдении условий; нерезиденты из стран вне ЕС описаны как не имеющие такого права. Можно ли вычесть расходы на ремонт? Да, если они подтверждены и счета выставлены на вас. Когда подавать декларацию? До 30 апреля года, следующего за продажей. Занимается ли моим налогом нотариус? Нет, планируйте подачу самостоятельно или через бухгалтера.
Как мы помогаем
Мы знакомим вас с болгарскими налоговыми консультантами и помогаем собрать документы для продажи. Только информация, не налоговая и не юридическая консультация; правила и пороги меняются, а режим зависит от вашего налогового резидентства, поэтому подтвердите любую цифру у квалифицированного консультанта.