Недвижимость в Болгарии: покупка и сопровождение
Побережье и горные курорты: квартиры доступны иностранцам напрямую, земля — только через юридическое лицо. С 2026 года страна перешла на евро.
Почему Болгария
Низкий вход при полноценном членстве в ЕС
Один из самых доступных по цене входа рынков ЕС при полноценном членстве Болгарии в союзе.
Евро с 2026 года
С 1 января 2026 года Болгария перешла на евро, заменив лев — для покупателей из еврозоны это убрало валютный риск и упростило ценообразование.
Квартиры и здания — напрямую на физлицо
Квартиры и здания доступны гражданам стран вне ЕС напрямую, без разрешительных процедур.
Честно про землю: только через компанию
Гражданин страны вне ЕС не может владеть землёй на своё имя — покупка земли структурируется через болгарскую компанию (EOOD), что требует последующего администрирования и отчётности.
Честно про курортные сборы: бывают непропорционально высокими
Курортные комплексы на побережье и в горах продаются с высокими ежегодными сборами за обслуживание — их размер напрямую влияет на чистую доходность и ликвидность при перепродаже, поэтому запрашивается до сделки.
Бюджет меньше — подберём под запрос
Скажите сумму и цель — вернёмся с вариантами от застройщиков и партнёров, которых нет в каталоге.
Оставить запросКак проходит покупка
- 1
Разбираем запрос
Квартира, здание или земля, бюджет.
- 2
Проверяем объект в реестре
Собственник, обременения, статус земли.
- 3
Определяем структуру сделки
Квартира и здание оформляются на физическое лицо, земля — на болгарскую компанию (EOOD).
- 4
Предварительный договор с задатком
Фиксируем условия.
- 5
Нотариальный акт и налог на передачу
Оформляем нотариальный акт и уплачиваем налог на передачу, около 3%.
- 6
Регистрация в имущественном реестре
Вносим запись о праве собственности.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Болгарии?+
Да. Квартиры и здания граждане стран вне ЕС покупают на своё имя без разрешительных процедур. Ограничение касается только земли: владеть ею физическое лицо из страны вне ЕС не может.
Как тогда купить дом с участком?+
Через болгарскую компанию — обычно EOOD, общество с одним участником. Компания приобретает землю, физическое лицо владеет компанией. Схема законна и распространена, но требует последующего администрирования и подачи отчётности.
Что изменил переход Болгарии на евро?+
С 1 января 2026 года евро заменил лев в качестве официальной валюты. Для покупателей из еврозоны это убрало валютный риск и упростило сравнение цен. Объявления, где цены указаны в левах, устарели — их пересчёт нужно проверять.
Какие налоги при покупке и владении?+
При покупке — налог на передачу собственности около 3%, точная ставка устанавливается муниципалитетом. Доход от аренды облагается по ставке 10%. Прирост капитала при продаже освобождается от налога после трёх лет владения при соблюдении условий.
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Болгарии?+
Сама покупка — нет. Существуют отдельные инвестиционные основания для получения статуса, но их условия менялись, поэтому актуальные требования уточняются на момент подачи, а не по обзорам прошлых лет.
На что смотреть в курортных комплексах?+
На размер ежегодного сбора за обслуживание. В болгарских курортных комплексах он бывает непропорционально высоким относительно цены объекта и напрямую влияет и на чистую доходность, и на ликвидность при перепродаже. Размер сбора запрашивают до сделки.
Дадут ли ипотеку иностранцу?+
Болгарские банки кредитуют нерезидентов ограниченно, поэтому большинство сделок в этом сегменте проходит за собственные средства. При покупке в новостройке возможна рассрочка от застройщика.
Есть ли у вас объекты в Болгарии?+
В открытом каталоге сейчас нет. Если направление интересно, оставьте запрос — подберём через партнёрскую сеть и поможем выбрать структуру сделки, если нужен объект с землёй.
Разобраться глубже
Рынок жилья Софии в I квартале 2026: цены слегка остыли, число сделок упало на 12,3%
По данным Bulgarian Properties, средняя цена сделок в Софии в I квартале 2026 года снизилась до €2 680 за кв. м, а объём продаж сократился на 12,3% за год.
Золотая виза Болгарии: путь к гражданству закрыт, что ещё даёт ВНЖ за инвестиции
Болгария отменила гражданство за инвестиции в 2022 году, но ВНЖ за инвестиции остался. Консультанты называют 600 000 левов в недвижимость, около 306 775 евро, для продлеваемого долгосрочного ВНЖ. Что маршрут даёт покупателю и чего не даёт.
Ипотека в Болгарии для иностранцев: LTV, ставки в евро, расходы и подводные камни
Болгарские банки кредитуют иностранцев, но обычно на 50–70% стоимости и по более высоким ставкам, чем местных. Чего ожидать, сколько это стоит и где сделки срываются.
Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Болгарии: ставка 10%, освобождения и подача декларации
Болгария облагает прирост от продажи недвижимости по плоской ставке 10%, но платите ли вы вообще, зависит от срока владения и налогового резидентства. Что посчитать до выставления объекта на продажу.
Новостройка или вторичка в Болгарии: НДС, Акт 16 и качество строительства
В Болгарии выбор зависит от НДС, от наличия у здания документов о вводе в эксплуатацию и от того, кто обслуживает курортный комплекс после ухода застройщика.
Правила краткосрочной аренды в Болгарии: регистрация в общине, категоризация и новый регистрационный номер ЕС
Болгария регулирует посуточную аренду через Закон о туризме и муниципальные реестры, а регламент ЕС 2024/1028 добавляет обмен данными. Что проверить перед покупкой квартиры на побережье или в горах под арендный доход.
Виза цифрового кочевника в Болгарии: кто подходит и сколько это реально стоит
В декабре 2025 года Болгария запустила настоящий ВНЖ для удалённых работников — порог дохода €31 000, строгие правила и самый низкий плоский подоходный налог в ЕС. Что реально нужно для получения.
Почему экспаты любят жить в Болгарии
Болгария официально самая дешёвая страна ЕС для жизни — но привлекательность не только в цене. Что говорят официальная статистика и сообщества экспатов.
Лучшие районы для покупки недвижимости в Болгарии
Болгария — самый доступный рынок недвижимости в ЕС, но цены сильно различаются по районам и побережью. Практический разбор того, где покупать и кому подходит каждый район.
Заброшенные дома в болгарских деревнях: во что реально обходится реставрация
В сотнях болгарских деревень пустующих домов больше, чем жителей, а каменные дома продаются за несколько тысяч евро. Что реально даёт эта цена и какие риски с титулом несёт дом, в котором годами никто не жил.
Как купить недвижимость на вторичном рынке Болгарии: чек-лист проверки
От выписки из реестра до нотариального акта — шаги, которые делают болгарскую сделку чистой, и расходы, которые стоит заложить в бюджет.
Инвестиции в недвижимость Болгарии: 5 ключевых рисков и как их снизить
Правила владения землёй, переизбыток на побережье, низкая ликвидность перепродажи и качество управления — пять реальных рисков покупки недвижимости в Болгарии и как их снизить.
Болгария вступила в еврозону: что это значит для рынка недвижимости
С 1 января Болгария официально перешла на евро, что, по данным Bulgarian Properties — Newsletter/Market Reports, повышает доверие иностранных покупателей к местному рынку недвижимости и устраняет валютные риски.
Оценка по рынку страны, а не по нашему стоку
Обзор
Болгария — один из самых доступных по цене входа рынков ЕС. Квартиру и здание гражданин страны вне ЕС покупает на своё имя, но землю под ним — только через болгарскую компанию.
Почему покупать здесь
Низкий порог входа по сравнению с другими странами ЕС при полноценном членстве в союзе. С 1 января 2026 года Болгария перешла на евро, заменив лев. Для покупателей из еврозоны это убрало валютный риск и упростило ценообразование. Квартиры и здания доступны гражданам стран вне ЕС напрямую, без разрешительных процедур.
Налоги, расходы и доходность
Ориентиры по налогам, расходам на покупку и содержание и доходности аренды. Точные цифры зависят от объекта и вашей ситуации.
Ориентир доходности аренды
4–6%
Налог на передачу собственности около 3% (ставка устанавливается муниципалитетом). Доход от аренды облагается по ставке 10%.
Основной платёж при покупке — налог на передачу собственности, около 3%; точная ставка устанавливается муниципалитетом. Дополнительно: нотариальный тариф, пошлина за внесение в реестр, услуги юриста и комиссия агентства. Доход от аренды облагается по ставке 10%. Прирост капитала при продаже освобождается от налога после трёх лет владения — условие проверяется применительно к вашей ситуации.
1. Проверка объекта в имущественном реестре: собственник, обременения, статус земли. 2. Определение структуры сделки: квартира и здание оформляются на физическое лицо, земля — на болгарскую компанию (EOOD). 3. Предварительный договор и задаток. 4. Нотариальный акт и оплата налога на передачу. 5. Внесение записи в имущественный реестр.
Болгарские банки кредитуют нерезидентов ограниченно. Большинство сделок в этом сегменте проходит за собственные средства.
Покупка недвижимости в Болгарии сама по себе вида на жительство не даёт. Существуют отдельные инвестиционные основания, условия которых менялись, и их следует уточнять на момент подачи.
Курортные комплексы на побережье и в горах продаются с высокими ежегодными сборами за обслуживание — их размер напрямую влияет на чистую доходность и на ликвидность при перепродаже, поэтому запрашивается до сделки. Объектов в этой стране у нас сейчас нет в открытом каталоге. Если направление вам интересно, оставьте запрос — подберём через партнёрскую сеть и сопроводим сделку.
Что учитывать: — гражданин страны вне ЕС не может владеть землёй на своё имя; схема с болгарской компанией требует последующего администрирования и отчётности; — ежегодные сборы за обслуживание в курортных комплексах бывают непропорционально высокими относительно цены объекта; — переход на евро с 1 января 2026 года изменил ценообразование — сравнивать цены со старыми объявлениями в левах некорректно. Данные проверены в сентябре 2026 года. Пороги, ставки и условия программ меняются — перед сделкой уточняйте актуальные требования у юриста в стране покупки.
Запросить подбор: Болгария
Бесплатный гайд · PDF, 17 стр.
Недвижимость в Болгарии
Самый доступный вход в ЕС в нашем списке направлений.
Цифры ориентировочные, меняются со временем и зависят от конкретного объекта и вашей ситуации. Получите независимую юридическую, налоговую и финансовую консультацию перед покупкой.
Получите персональную подборку недвижимости
Расскажите о цели и бюджете — пришлём подборку от проверенных локальных партнёров, без обязательств.