Купить квартиру в Болгарии, где отдыхаешь: 11 месяцев сдаю, месяц живу сам — расчёт

Кратко. Болгария не круглогодичный курорт: море зарабатывает примерно четыре летних месяца, Банско примерно четыре зимних. При наших иллюстративных допущениях квартира 50 м² в Варне за около €78 000 может приносить около 4,0% чистыми в год до налога на родине при сдаче круглый год, 3,7%, если взять май, октябрь или январь для себя, и 3,3%, если июль. Студия в Солнечном берегу приносит около 2,7% и ничего не теряет, если взять январь, потому что зимой её никто не снимает. Все цифры наша собственная арифметика на ноябрь 2026 года, не рыночные данные.

Купить там, где отдыхаешь, и сдавать квартиру, пока тебя нет, разумная идея, а Болгария один из самых дешёвых вариантов в Европе, чтобы это попробовать. В статье мы честно проверяем её на трёх примерах: городская квартира в Варне, сезонная студия в Солнечном берегу и лыжная квартира в Банско. Также считаем, чего стоит правило «11 месяцев сдаю, месяц мой», какой месяц выбрать и каким правилам должна соответствовать квартира, где вы и живёте, и сдаёте. Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация. Метод расчёта описан в статье как выбрать свой месяц и посчитать точку безубыточности, общая идея в путеводителе по покупке там, где отдыхаешь.

Честная предпосылка: Болгария не круглогодичный курорт

Модель «одиннадцать месяцев сдаю, один живу» предполагает гостей почти весь год. Болгария даёт это только в городах. На Чёрном море гости приезжают с июня по сентябрь и немного в мае и октябре, в Банско с середины декабря до середины апреля. Вне этих окон квартира у моря пустует или сдаётся зимой со скидкой, а лыжная пустует осенью. Поэтому реалистичная болгарская версия модели это смесь: посуточная сдача в сезон, более дешёвая меблированная аренда или ничего вне сезона и месяц владельца там, где он обходится дешевле всего. Наша статья о доходности аренды в Болгарии говорит то же: на курортах месяцев для сдачи мало, а цены в 2023–2025 годах росли быстрее аренды.

Насколько сезонна Болгария

Полной помесячной таблицы по этим городам мы не нашли, и трекеры расходятся. По Варне Airbtics даёт заполняемость 60% и среднюю цену ночи €65 (ноябрь 2024 – октябрь 2025) и называет август самым сильным месяцем, AirDNA показывает 59% за год, AirROI $87 и 34,9%, BNBCalc 25%. По Солнечному берегу AirROI называет заполняемость 45,2% и цену $85, пик с июня по август (пиковый месяц около 62,6% и цена до $99) и самые слабые январь–март. По Банско брокерский набор данных из нашей статьи о доходности даёт для зоны у гондолы около 35% заполняемости и цену около $97 за ночь; сезон источники называют с середины декабря до середины апреля, один до 15 мая.

Мы считаем это диапазонами, а не фактами, и берём осторожную сторону. В средние по трекерам входят большие, хорошо управляемые объекты, а небольшая квартира, которую вы сдаёте из-за границы, обычно работает хуже.

Три примера квартир

Во всех трёх тот же метод. Делим год на месяцы, задаём каждому заполняемость и цену ночи и вычитаем управляющего и уборку (25% выручки от посуточной сдачи), постоянные годовые расходы и подоходный налог 10% с аренды (прочтение для нерезидента, без вычета расходов). Результат до ипотеки и до налога на родине.

Квартира 1, Варна, однокомнатная, около 50 м², около €78 000 (средняя по городу около €1 552 за м² из нашей статьи о бюджете, округлено). Сезон июнь–сентябрь: заполняемость 50% при €55 за ночь, то есть €825 в месяц. Май и октябрь: 30% при €40, то есть €360 в месяц. Ноябрь–апрель: шестимесячная меблированная аренда по €240 в месяц, это наше допущение, она ниже 5% доходности долгой аренды из нашей статьи, потому что сезонная меблированная аренда дешевле круглогодичной. Постоянные расходы около €700 в год (сбор дома €300, налог на имущество около €100, коммунальные и страховка около €300). - Аренда за двенадцать месяцев: €5 460, это 7,0% брутто. - Управляющий и уборка: около €1 120. Подоходный налог 10%: €546. Постоянные расходы: €700. - Чистыми: около €3 094, то есть 4,0% от цены.

Квартира 2, Солнечный берег или Равда, студия, 36 м², €65 000 (объявление из нашей статьи о бюджете). Июнь–сентябрь: 50% при €55, то есть €825 в месяц. Май и октябрь: 25% при €38, то есть €285 в месяц. Ноябрь–апрель: дохода нет, считаем, что квартира пустует. Постоянные расходы около €762 в год: сбор дома €12 за м² (пример Sunny View Central из нашей статьи о доходности), налог на имущество около €80 и коммунальные около €250. - Аренда за двенадцать месяцев: €3 870, то есть 6,0% брутто. - Чистыми: около €1 754, то есть 2,7%. Пустая зима и постоянные расходы съедают большую часть валовой доходности.

Квартира 3, Банско, двухкомнатная, 55 м², около €60 500 (около €1 100 за м², в пределах €900–1 300 из нашей статьи о доходности). Декабрь–март: 35% при €90 за ночь, то есть €945 в месяц. Июнь–август: 20% при €55, то есть €330 в месяц, наша оценка для гостей-туристов. Апрель, май и сентябрь–ноябрь: пусто. Постоянные расходы около €900 в год (сбор дома €500, налог на имущество около €100, коммунальные около €300). - Аренда за двенадцать месяцев: €4 770, то есть 7,9% брутто. - Чистыми: около €2 200, то есть 3,6%.

Модель: одиннадцать месяцев против двенадцати

Теперь возьмём один месяц себе. Стоимость это потерянная выручка за вычетом доли управляющего и налога, который вы больше не платите. - Варна. Июль: чистый доход падает до около €2 558, то есть 3,3%, потеря около €536 в год. Май или октябрь: около €2 860, 3,7%, потеря около €234. Январь, когда квартира на зимней аренде: около €2 897, 3,7%, потеря около €197 (считаем, что аренда пять месяцев вместо шести). - Солнечный берег. Июль или сентябрь: около €1 217, то есть 1,9%, потеря около €536. Октябрь: около €1 568, 2,4%, потеря около €185. Январь: потерь нет, чистый доход остаётся около €1 754, потому что ничего не поступало. - Банско. Январь или февраль: около €1 586, то есть 2,6%, потеря около €614. Июль: около €1 986, 3,3%, потеря около €214. Октябрь: потерь нет, чистый доход остаётся около €2 200.

Два вывода. Во-первых, цена вашего месяца зависит от самого месяца гораздо сильнее, чем от модели: в Варне самый дорогой месяц стоит примерно в два с половиной раза больше самого дешёвого. Во-вторых, на двух курортах самый дешёвый месяц это тот, когда курорт закрыт, а вы, вероятно, хотели провести там совсем другое время. Честный выбор в Болгарии: бесплатный месяц, который может не порадовать, или платный, который порадует.

Какой месяц взять

• Варна: май, начало июня или конец сентября – октябрь, когда море тёплое, а город спокойнее, стоят около €234 против около €536 в июле. Можно взять и зимний месяц, если вам нравится город вне сезона.
• Солнечный берег и Равда: слабый летний месяц это сентябрь, но на наших цифрах он стоит как июль; дёшево стоят октябрь, май или пустая зима, то есть тихий курорт.
• Банско: октябрь–ноябрь бесплатны; июль и август недороги, а лыжный сезон дорогой.
• Если лето смысл покупки, посчитайте его цену: в примерах Варны и Солнечного берега июль стоит примерно на €300–350 в год больше межсезонного месяца, около десятой части годового чистого дохода в Варне.

Регистрация: что это значит для дома, которым вы пользуетесь сами

Жильё, которое сдаётся туристам, нужно зарегистрировать, и это относится к самому объекту, а не к гражданству владельца. По Закону о туризме гостевые дома (класс B) должны быть категоризированы, а гостевые комнаты и квартиры (класс C) зарегистрированы, заявление подаётся мэру общины. С 20 мая 2026 года Регламент ЕС 2024/1028 требует указывать регистрационный номер в каждом объявлении на Airbnb и Booking.com, а объявления без него могут удалить. Подробности в статье правила краткосрочной аренды в Болгарии. Действует муниципальный туристический сбор примерно €0,10–1,50 за ночь, его устанавливает община. Правила о том, как дни вашего собственного проживания учитываются при регистрации, мы не нашли, спросите общину.

Две проверки перед покупкой важнее таблицы доходности. В новом курортном комплексе спросите, категоризированы или зарегистрированы ли квартиры, введено ли здание в эксплуатацию (Акт 16) и есть ли у управляющей компании право сдавать квартиры. И прочитайте правила самого здания: в некоторых комплексах сдача ограничена или обязательна встроенная программа аренды. Общие правила в нашей статье о лицензиях, правилах дома и страховке. Квартиру, которую нельзя зарегистрировать, нельзя законно сдавать посуточно.

Налоги коротко

• Аренда: источники называют плоский налог 10%; налоговые резиденты Болгарии получают автоматический вычет 10%, то есть около 9% от валовой аренды. Нерезиденты, по сообщениям, платят 10% с удержанием у источника без вычета расходов. Мы взяли второе прочтение.
• Ваш собственный месяц: правила о том, как дни личного использования влияют на вычеты и налог в Болгарии, мы не нашли; попросите бухгалтера письменный расчёт. Общий принцип в статье о налогах на дни личного проживания и доход от аренды.
• Налог на родине: соглашение может снять двойное налогообложение, но способ зависит от соглашения и вашего резидентства.
• Продажа: доход облагается плоским налогом 10%, освобождение по сроку владения может свести его к нулю для резидента; для нерезидентов источники расходятся. См. налог на прирост капитала в Болгарии.

Сколько стоит покупка

Расходы на закрытие сделки без агента около 5–6%, в некоторых руководствах до 5–10%. Состав: муниципальный налог на приобретение, который каждый совет устанавливает от 0,1% до 3% (один источник 2026 года даёт 3% для Софии, Пловдива и Варны), нотариус (считаем примерно 0,5–1%), сбор Имущественного реестра 0,1%, юрист около €500–1 500 и агент примерно 2–3,6%. На квартире за €78 000 в Варне при 3% это около €2 340 налога плюс несколько сотен евро сборов. В новостройках может быть НДС 20%, поэтому спросите, включён ли он в цену. Покупатели из-за пределов ЕС не могут владеть землёй на своё имя, только квартирами и зданиями. Цены, расходы и пример расчёта в статьях что можно купить в Болгарии за €40 000–200 000 и цены на недвижимость и расходы покупки.

Управление из-за границы

Одиннадцать месяцев вас в Болгарии не будет, значит, нужен кто-то другой. Спросите размер вознаграждения управляющего (мы берём 25% посуточной выручки вместе с уборкой), можно ли заблокировать ваш месяц в календаре и в договоре и у кого ключи. В курортном комплексе управляющей часто является сама компания комплекса, прочтите, что она может делать с вашим календарём. См. управление домом на курорте на расстоянии.

Ошибки, которых стоит избежать

• Покупать по таблице валовой доходности и забыть про зиму, когда квартира пуста, а сбор дома всё равно платится.
• Взять для себя пиковый месяц, не посчитав его цену.
• Считать, что квартиру можно сдавать, не проверив регистрацию и правила здания.
• Рассчитывать на программу аренды, не прочитав её условия и ограничения для владельца.
• Принимать средние трекеров за прогноз: для одного города они различаются вдвое.
• Забыть, что в цене новостройки может не быть НДС 20%.

Чек-лист перед покупкой

• Зарегистрирована ли квартира или можно ли её зарегистрировать, и разрешает ли здание сдачу?
• Каков сбор дома и резервный фонд, в евро за м² в год?
• Кто управляет, за какое вознаграждение, и можно ли письменно заблокировать ваш месяц?
• Какой на самом деле сезон: попросите записи бронирований за два года.
• Какой месяц вы возьмёте и сколько он стоит по цифрам выше?
• Каковы местный налог и налог на родине с аренды?
• Цена с НДС или без, и кому принадлежит земля под зданием?

Вопросы и ответы

Можно ли действительно сдавать болгарскую квартиру одиннадцать месяцев? На побережье и в Банско только если вы согласны на долгий тихий низкий сезон или зимнюю аренду со скидкой; в Варне, Бургасе и Софии круглогодичная аренда реалистична.

Какой месяц взять дешевле всего? На наших цифрах тот, в котором нет бронирований: январь на побережье, октябрь в Банско.

Нужно ли регистрировать квартиру? Да, если она сдаётся туристам, и с 20 мая 2026 года номер должен быть в объявлении.

Достижима ли доходность из брошюр? Редко: один и тот же город показывает заполняемость от 25% до 60% в зависимости от трекера.

Это налоговая или юридическая консультация? Нет: перед покупкой получите письменный расчёт у болгарского бухгалтера.