Ипотека в Болгарии для иностранцев: LTV, ставки в евро, расходы и подводные камни

Болгария — один из самых недорогих рынков ЕС, и банки там кредитуют иностранных покупателей, но не на условиях, которые получает болгарский резидент. Наш общий гайд по ипотеке для нерезидентов описывает основы по разным странам; этот разбирает именно Болгарию. Все цифры ниже ориентировочные, взяты из источников 2026 года (банковских и консультантов) и меняются вместе с рынком и банком.

Сколько болгарские банки дают иностранцам

• LTV для иностранных покупателей обычно называют в диапазоне 50–70% стоимости против примерно 80–85% для граждан Болгарии. По одному источнику консультантов, граждане ЕС со стабильным доходом в ЕС получают верхнюю часть диапазона, а покупатели не из ЕС без местной истории — 50–60%.
• Это значит первоначальный взнос примерно 30–50% цены плюс расходы на покупку.
• В числе банков, кредитующих иностранцев, называют DSK Bank, UniCredit Bulbank, United Bulgarian Bank и Eurobank Bulgaria. Готовность зависит от банка и от покупателя, а заявителям не из ЕС стоит ждать более строгого одобрения.
• Срок до 30 лет называет один источник, обычно с фиксированной ставкой первые один–три года и плавающей дальше. Срок и базовый индекс уточняйте у банка письменно.

Ставки и валюта в 2026 году

• Болгария перешла на евро 1 января 2026 года, поэтому новые кредиты выдаются в евро.
• По статистике центрального банка (BNB), средняя ставка по новым жилищным кредитам в июне 2026 года составила около 2,41%, а годовая процентная ставка расходов — около 2,75%. Это в основном болгарские заёмщики с местным доходом, то есть нижняя граница, а не предложение иностранцу.
• Один источник консультантов называет для иностранцев около 3,5–5,0%, причём гражданам ЕС ближе к нижней границе. Сверить это с тарифом банка не удалось, поэтому считайте диапазон ориентировочным и просите письменное предложение.

Что запросит банк

У банков разные требования, поэтому точный список уточняйте, но обычно это:

• паспорт или ID и подтверждение адреса
• подтверждение дохода и занятости или бизнеса, выписки со счетов и налоговые декларации
• кредитная история и сведения о других долгах
• документы на объект: нотариальный акт, кадастровая схема и данные продавца
• независимая оценка, которую банк часто заказывает сам

Поскольку ипотека оформляется через нотариуса, личное присутствие при подписании, по сообщениям, обязательно. Если приехать не получится, заранее уточните, принимает ли банк доверенность.

Что платится сверх первоначального взноса

• Оценка: около 120 € в одном опубликованном примере, для кредита примерно 112 000 €.
• Нотариальные расходы: по сообщениям, 0,1–1% стоимости объекта.
• Сбор за регистрацию в имущественном реестре (Property Register): около 0,1% стоимости.
• Муниципальный налог на передачу при покупке устанавливается на местном уровне, а новостройки от застройщика-плательщика НДС облагаются НДС 20%. Оба пункта разобраны в нашем гайде «новостройка и вторичка» по Болгарии.
• Комиссии банка за выдачу, досрочное погашение и страховку: здесь не проверялись, поэтому запросите полную смету расходов.

Подводные камни

• Покупка здания без Акта 16 — акта ввода в эксплуатацию. Здание без ввода нельзя законно использовать, и банки, как правило, под него не кредитуют.
• Покупатели не из ЕС не могут владеть землёй напрямую и обычно покупают через болгарскую компанию. Кредит на покупку компанией — другой продукт с другими условиями, поэтому сначала определите структуру.
• Оценка ниже цены. Банк кредитует от меньшей суммы, а разницу вы покрываете наличными.
• Задаток по предварительному договору до одобрения кредита. Поставьте покупку в зависимость от кредита или готовьтесь потерять задаток.
• Несовпадение валют. Кредит в евро, который гасится из дохода в другой валюте, несёт валютный риск.

Альтернативы болгарской ипотеке

• Наличные. Многие иностранцы покупают небольшие квартиры и курортные апартаменты без кредита.
• Кредит у себя на родине под другой объект или актив, что часто обходится дешевле кредита нерезиденту в Болгарии.
• Рассрочка от застройщика на новостройки. Условия зависят от застройщика и несут собственные риски, поэтому прочитайте договор и проверьте застройщика до любых платежей.

FAQ

Может ли иностранец получить ипотеку в Болгарии? Да, в нескольких банках, но с меньшим LTV и более строгим одобрением, чем у резидентов. Какой нужен первоначальный взнос? Планируйте около 30–50% цены плюс расходы на покупку. Кредиты выдаются в евро? После перехода Болгарии на евро 1 января 2026 года — да. Нужно ли присутствовать при подписании? По сообщениям, да, для нотариального договора об ипотеке, если банк не принимает доверенность. Можно ли покупателю не из ЕС взять кредит на землю? Покупатели не из ЕС, как правило, не могут владеть землёй напрямую, поэтому сначала решается структура сделки.

How we help

Мы связываем покупателей с брокерами и банками, кредитующими нерезидентов, и выстраиваем покупку вокруг реалистичного финансирования. Это общая информация, а не финансовая, налоговая или юридическая консультация: ставки, лимиты LTV и сборы меняются и различаются по банкам, поэтому перед обязательствами уточните актуальные условия у лицензированного брокера и болгарского юриста.